目前，围绕二手房所衍生的委托代办产权证件、房产买卖委托、借贷关系等各种事项层出不穷。与房产相关的委托公证服务需求日益提升，当事人去公证机构办理此类委托公证的数量也急剧增加，房产委托公证既为当事人不能亲自处理房产相关事宜提供了便利，同时又为当事人代办相关委托事宜提供了法律依据。
　　但在房产市场各种利益人群相互角逐的背景下，出卖人、代理人、中介组织、第三人、公证机构等各方都有可能潜藏风险。正因如此，公证机构如何防控此类业务中带来的风险，也成为每一个承办公证员面临的较为棘手和现实的问题。如何既为当事人提供优质、高效的公证法律服务，同时又能降低此类业务给公证机构自身带来的风险？结合自己业务办证过程中遇到的实际问题，谈下个人的看法。

一、房产委托公证现状

　　目前的房产委托公证中，除了一部分是亲属朋友之间相互委托办理涉及委托人不能亲自到房地局办理有关房产贷款、房产出售及代办产权证件的事项之外，常见的还有以下两种情况：
　　第一种情形是出卖人委托“第三人”出售房产，这里的“第三人”往往是一些投资炒房者。这种委托中，“第三人”不需要将房产过户至自己名下，只需要出卖人办理一份委托“第三人”出售房产的委托公证书交给“第三人”，等“第三人”找到下一个“第三人”时，就可以直接交易。这种操作方式，更多的是为了赚取差价。那为什么房产出卖人愿意为“第三人”（多数为中介机构或炒房者）办理此类委托公证呢？原因在于办理此委托公证后，“第三人”首先一次性付清全部房款给出卖人，其次编造各种不能过户变更登记产权到自己名下的理由，诸如房产是买给自己孩子的，由于种种原因不能到场等，并且告诉出卖人过户环节手续如何繁琐，办理委托手续后，今后的交易都不需要出卖人出面。很多出卖人觉得二手房交易涉及很多环节，不需要自己去跑，很省心，只要能顺利收到售房款，自然也就答应了。这时，如果委托人以种种理由反悔，并向房产登记部门申请遗失补办房产证，只要挂失期内无人提出异议，房产登记部门可以注销原“遗失”的房产证，向其补发新的《不动产权证书》后，出卖人完全可以凭该房产证再将房产出售给“第三人”。
　　再次，房产这类不动产的权属变更以登记为准，尽管“第三人”持有房产证和公证书，但房产的产权还是归属于委托人，一旦委托人由于欠债被强制执行时，该房产将成为被执行标的；或者委托人突然死亡，该房产也可能成为其遗产，将由其合法继承人继承。所有这些情况，都会导致买受人的风险。
　　殊不知在这样的交易模式下买卖双方都存在着风险，对于“第三人”来说，首先委托人（即出卖方）可以随时单方面撤销委托，若委托人在收到房款后到公证机构申明撤销委托，这时买受人的利益将毫无保障，甚至产生纠纷。其次，委托人可以向房产登记部门申请房产证挂失，这时“第三人”（即受托人）虽然持有《不动产权证书》但可能无法出售房产。
　　第二种情形是实为房产抵押借贷关系，但出借人和抵押人（借款人）之间申请办理的是抵押人（借款人）委托出借人“出售”抵押人名下房产的委托工作，此类委托公证背后隐藏的往往是高利贷借款关系，故此类委托公证风险最大。出借方为保障自身利益，要求借款人办理出售房产的全权委托委托公证，方便自己日后处理“抵押”房产。而借款人因急需用钱，在借贷关系中处于弱势，对于出借方提出的各种要求都尽可能地满足。这样的委托书一旦到了受托人（出借人）手中，受托人（出借人）可以在任何时候将房产出售，极易导致纠纷的产生。

二、办理此类型委托公证审查时应当注意的问题

　　1.笔者认为在办理此类委托公证的过程中，公证员应当询问委托人与受托人的关系，委托事项是否明确。公证员在办证时，在与申请人的交谈过程中应特别提示委托人是否对受托人有充分的信任，以防患于委托人不信任受托人，甚至不认识受托人可能带来的风险，充分告知当事人对签署的法律文件将要承担的法律后果。
　　2.对于委托期限和有无转委托权也应当特别注意，在委托期限上，应当尽量建议委托人设定一定的委托期限，以促使受托人尽快办完所有委托事项，如到期不能办理完毕的，应重新签署新的委托书，这样一方面可以降低风险系数，另一方面也可以方便使用部门对公证书的使用。在有无转委托权的约定上，首先应告知委托人有无转委托的含义及区别。公证员要尽量建议委托人做无转委托权公证，特殊情形下除外。这种情况，公证员应当首先向委托人详细讲解有无转委托权的法律意义及可能产生的法律后果，以此证明承办公证员已经尽到详尽的告知义务。
　　上述委托公证业务，是公证员在平时工作中最常见、最易产生法律风险的情形，甚至任何一方当事人都有可能以意思表示不真实为理由申请撤销委托。但作为公证机构，应当从受理、审查等办理环节入手，最大限度地尽到告知义务及审慎的审查责任，充分发挥公证预防纠纷、减少诉讼的职能作用。

作者：太原市城北公证处 杨鲁男