临汾仲裁委员会就一起房屋租赁合同纠纷进行仲裁

案情简介

　　2020年3月9日，申请人甲与乙签订《房屋租赁居间合同》一份。约定甲方自愿将位于临汾市尧都区某小区住址的房产租赁给乙方，房屋租赁期限共计24个月，押金1万元。合同签订当日，甲通过居间方向乙交付了房门钥匙，乙通过网上银行向甲转账11万元（房屋押金1万元、一年租赁费用10万元）。
　　合同签订后入住前，因案涉租赁房屋太阳能、卫生间、地下车库等处出现问题，甲找人修缮，乙于2020年3月底4月初搬至承租房屋。2021年3月10日起，甲就交纳第二年房租事宜通过电话、微信等形式向乙催收，催收过程中双方对滞纳金等问题沟通不畅，乙于2021年3月11日凌晨3时左右经搬家公司搬运搬离承租房屋。2021年3月16日，乙向甲送交承租房屋钥匙，临汾市某公证处对这一行为及过程进行了公证。
　　仲裁请求：1.申请仲裁机构裁决确认解除甲与乙于2020年3月9日签订的房屋租赁合同；2.申请仲裁机构依据合同约定，裁决乙向甲支付违约金25000元；3.申请仲裁机构裁决乙向申请人赔偿损失9万元；4.由乙承担本次仲裁的案件受理费及律师代理费5000元。
　　仲裁反请求：1.依法裁决甲支付乙押金1万元、维修费17700元、公证费3500元；2.依法裁决甲承担乙仲裁费用。

争议焦点

　　接到仲裁请求后，临汾仲裁委员会仲裁员段新红和同事们深入调查后了解到，甲乙双方的争议焦点为：1.合同解除的问题；2.甲请求乙支付违约金25000元的问题；3.甲请求乙赔偿损失费10万元的问题；4.乙请求甲支付维修费的问题。
　　合同履行期间，在甲催收下一年租金及逾期滞纳金事宜中，双方沟通未果，但并不导致合同目的无法实现，双方可通过友好协商延长租期或延期支付租金等方式予以调整。而在双方未协商一致的情况下，乙搬离案涉房屋并通过公证交还钥匙的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，该行为不符合《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条之规定，考虑到本案乙已搬离案涉房屋，不愿再继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，甲请求解除合同符合法律规定。本庭认为，乙搬离案涉房屋未按合同约定履行提前30天书面通知甲的义务，则应按合同约定向甲支付3个月的租金25000元，对甲的该项仲裁请求，本庭予以支持。
　　“甲要求乙向其赔偿损失9万元。双方约定的违约金是否低于损失是本案的关键，也就是说给甲造成的实际损失是否高于违约金？”承办仲裁员段新红介绍道，“该案所涉合同纠纷与一般合同相比有其自有的特殊性质，在租赁期届满前承租人搬离房屋、交付钥匙、支付完租期内应支付的租金之时，租赁合同实际终止，给当事人造成的损失不能简单的理解为合同履行完而应取得的全部房租。”因此，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定造成对方损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到因违约可能造成的损失。”的规定，本案中，乙未提前30天通知甲协商终止合同，给甲造成损失但该损失未超过约定的违约金，故对甲主张要求赔偿10万元的请求不予支持。
　　对甲要求乙承担律师费的仲裁请求，因甲未提供相应票据予以证实，本庭不予支持。
　　对乙要求甲支付已交涉案房屋押金1万元之请求，按照双方合同约定，本庭认为：理由正当应予支持；对乙要求甲支付维修费17700元的请求，按照合同约定，乙入住案涉房屋更换灯饰、窗纱等设施时未征得甲的书面同意，该投资由承租方即乙自理，故对其该项仲裁请求，本庭不予支持；乙要求甲支付公证费的请求，因合同未约定且该项费用不属于合同履行过程中的必要支出，对该项请求本庭不予支持。

裁决结果

　　依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百八十四条、第五百八十五条之规定，裁决如下：
　　1.甲与乙签订的《房屋租赁居间合同》于2021年4月13日解除；
　　2.乙于本裁决生效之日起十日内支付甲违约金25000元；
　　3.甲于本裁决生效后十日内返还乙押金1万元；
　　4.对甲的其他请求不予支持；
　　5.对乙的其他反请求不予支持；
　　如未按本裁决指定期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

法规解读

　　根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
　　（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
　　（五）法律规定的其他情形。
　　以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
　　第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。
　　当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。
　　第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
　　第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
　　约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
　　《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

本报记者邢晓瑞 王雪