太原市万柏林法院一纸司法建议为物业纠纷“把脉开方”

　　为构建和谐的物业服务环境，治理物业服务中的“顽疾”，太原市万柏林区人民法院针对审判过程中发现的苗头性、共性问题，及时向相关部门、单位发送司法建议，一方面在化解矛盾上不断下功夫，一方面在提前预防上用足这个抓手。2020年以来，该院共发出各类司法建议20余份，在提前预防纠纷上效果明显。

业主违约 物业遭遇经营难

　　“感谢法院的司法建议书，我们不用诉讼就能解决与物业公司的纠纷。”小区的业主们对着法官连声道谢。近日，太原市万柏林区人民法院以一起物业服务合同纠纷为切入点，通过合理判定费用缴纳的时间区间和具体项目，向物业公司发出司法建议，力促多起物业纠纷化于未发、止于未诉。
　　去年以来，万柏林法院陆续受理了山西某物业服务公司、某物业有限公司太原分公司等6家物业公司起诉业主拖欠物业费的物业服务合同案件600余件，诉讼请求均为要求法院判令被告支付拖欠的物业费。
　　山西某物业服务公司称，该小区的业主购买太原市万柏林区某街某小区房屋，房地产开发企业已于2020年8月向业主交付了房屋，并且在交房当天与原告签订了《某某物业服务合同》，且被告一直享受着原告提供的物业服务。根据合同约定，由原告向某小区提供物业服务等，并按照规定收取物业服务费等相关费用，物业服务费为1.9元/平方米/月（含0.4元/平方米/月电梯费）。
　　原告已按照上述协议尽职尽责地履行了物业服务义务，然而小区部分业主自从交纳了2021年至2022年的物业费后，至今再没有交纳相关费用。虽经原告方多次催缴，被告均拒不支付，造成了原告的重大经济损失，公司经营困难，故起诉至法院解决。其他物业公司的诉讼请求及事实理由与山西某物业服务公司的基本相同。

打开“枷锁” 构建和谐新家园

　　面对同类型的多起案件，如何高效妥善处理纠纷？2023年，万柏林法院制定并施行了办案分工和案件分配管理规定，各业务庭室在实行类案化审理和专业化审判的同时对各类型案件实行上下对接、数据报送、案例收集等工作。根据上述规定，物业服务合同纠纷案件由长风人民法庭对接各承办庭室。
　　据长风人民法庭周婕庭长介绍，接到案件后，承办法官向上述案件的被告（业主）了解了情况。业主认为是小区物业服务不到位，有的业主反映小区的环境卫生差，自家的门被磕碰坏了也无人维修；有的业主发现，小区居民遛狗时不牵绳，吓坏了孩子，小区里的车乱停乱放也没人管；还有的业主反映小区垃圾不分类问题，物业处理不及时……面对种种不满意，小区业主只能用不缴物业费的方式督促小区物业解决在服务中的各种问题。
　　案件本身的法律关系并不复杂，难的是怎样化解业主与物业公司背后的矛盾。物业纠纷涉及面广，业主又集中，一旦处理不好，容易引发群体性矛盾，这把挂在和谐之门上的枷锁应该如何打开，法官找出了解钥之匙。
　　承办法官对业主反映的问题一一进行登记汇总后发现，物业公司与业主之间的很多矛盾都是由于沟通不畅所致，因此，组织双方面对面对话，搭建起双方沟通交流的桥梁。法官首先联系了物业公司的负责人，直接指出案件背后的根本问题是解决管理服务这个难题，“如果不做好管理，小区物业纠纷不断，可能引发更大的矛盾，物业公司应该全面倾听业主心声、坦诚沟通、良性互动，直面问题才是最好的解决方法。”
　　在做通物业公司负责人的工作后，法官组织双方见面协商。在组织双方几次面对面的沟通之后，业主们从之前的一肚子怨气，到后来愿意与物业公司平心静气地交流，业主与物业公司的对立情绪逐渐缓解。在法官的组织调解下，针对业主反映的环境卫生差、乱停车等共性问题，物业公司承诺在一定的期限内解决，对个别业主反映的个性问题，物业公司也采取了点对点对接的方式，指定了专人专办。双方根本问题基本解决后，对于物业费纠纷双方也顺利达成协议解决。

司法建议 让服务更上一层楼

　　“案件办完了，可风险点还在，意味着可能还有此类纠纷发生。物业管理确实是目前的难点、热点问题，但上述案件顺利的解决也给我们带来启发。”万柏林法院审判委员会专职委员武建芬说道。如何进一步预防此类案件的发生，经过法院民事专业法官会议研究，认为不能仅采用个案审理的方法，应该从法治宣传、司法建议、行业座谈、强化管理等方面着手。在走访了万柏林区住房和城乡建设部门、召开物业行业协会座谈会后，很快，一份份从提升服务态度、提高服务标准、加强安保力度、消除安全隐患、强化联络对接、合理化解矛盾、加强普法宣传、依法依规维权等方面具有可操作性的司法建议被送到物业公司手中。
　　问题找到了，解决问题的方法也指出来了，物业公司终于松了一口气。“法院的司法建议给了我们专业指导与宝贵建议，我们深受启发。”“感谢贵院在化解物业纠纷中，给我们提出宝贵建议与意见。我司高度重视并讨论研究存在的服务问题，整改情况如下……”
　　多家物业公司接到司法建议后，高度重视，组织分析研判，从提高服务标准、加强居民互动、小区安保等方面作出改进，并复函法院。目前，以上小区的物业服务正在逐步提升中，业主与物业公司之间建立了沟通渠道，共同为改善小区居住环境而努力。

本报记者曹佩 通讯员赵俊萍