“我是2017年购房的，当时的贷款利率是5.8%，加上当时贷款审核严格，我的收入达不到银行的要求，最后在基础利率上又给我上浮了10%，导致我的贷款利率高达6.5%。今年的贷款利率一下降为3.8%。”市民郭先生致电本报咨询，“在调降存量房贷利率存在较大难度的背景下，近日，网上出现了不少降低房贷利率的‘实用贴’，包括熟人交易、转贷降息等，似乎为‘高位站岗’的客户群带来了曙光，那么，这些方法可行吗？”

房贷利率成“抛物线”

　　据记者了解，近些年，房贷利率经历了一个“抛物线”的走势。以首套房贷利率为例，2017年以来，全国首套房贷利率单边上涨，到了2018年11月，全国首套房贷利率平均达到5.71%，部分城市甚至首套超过6%。2018年12月，首套房贷利率开始掉头向下，而到了今年，30多个城市首套房贷利率“破4进3”，3.8% 开始成为房贷主流。
　　对于那些在“5时代”购房的人群来说，“3时代”的到来给他们带来了较大的心理压力和真金白银的利息成本。尽管LPR下调可以节约部分利息，但“高位加点”却是固定的。
　　郭先生说：“以20年期、等额本金的100万房贷为例，5.8%的利率下，支付利息款超过了58万，而3.8%的利率下，利息仅为38万，两者相差20万之多。”
　　存量房贷与新增房贷之间的利差过大，如何尽可能地减少利息支出备受市民关注。那么，存量房贷利率会下调吗？
　　目前，多地首套房贷利率已迎来“3”时代，其中最低降至3.7%，更多符合首套住房贷款利率政策动态调整机制的城市有望跟进调整。房贷利率的下调，让存量房贷客户面临“高位站岗”处境，存量房贷利率下调的呼声渐响。
　　对此，业内人士表示，“目前来看，银行对存量房贷利率进行统一下调的可能性很小。绝大部分的存量房贷利率水平是根据LPR加减基点来调节的，少量存量房是采取固定利率方式，这本身已经是兼顾到市场动态变化层面，并且房贷利率的调整本身也是写入合同之中的，贷款方在签订时也知晓利率设定。

房贷“降息”攻略可行吗？

　　业内人士表示，针对新老房贷利差，各方推动优化的动力并不足。对于银行来说，降低老房贷的利率水平只能让自身利润受损，也不必然带来新贷款量的增加；对于地方政府来说，目前的重要任务是稳定房地产市场。存量房本身的利率变动并不会对房地产市场形成直接影响。相反，只有新增房贷利率的大力降低才能吸引新购房需求，带动市场热度回升，提升市场信心。
　　郭先生表示，除了调降存量房贷利率以外，网上也出现了不少房贷“降息”攻略，那么这些方法可行吗？
　　记者了解到，首先来看熟人交易模式，该方法的原理是：父母与子女或者与其他近亲属之间进行房屋过户，这样，既可以实现房屋仍在“自己人”手里，同时，买方还可以以最新的利率申请按揭贷款。
　　太原市不动产登记中心相关负责人表示，“这种方法看上去可行，但存在一些风险和考量。房子过户给亲属以后，那么房子的所有权就不再属于卖方的了，即便买卖双方是亲属，但日后有可能出现所有权纠纷的风险。另外，亲属过户同样需要缴纳相关的税费，如契税、增值税、个税、贷款手续费、过户手续费等相关费用，那么，这些费用与节省下来的利息相比孰多孰少还需要审慎考量。”
　　而更为重要的问题，关系人之间买卖房产能否申请按揭贷款，不同银行的政策是不同的。“只要我们认定为关系人，就不可以做按揭贷款，这是不合规的。”太原某银行个贷部工作人员对记者说。

转贷降息也违规

　　据记者了解，在“降息”攻略里，还有一种办法是转贷降息，也就是将住房按揭违规转为经营贷、消费贷等。一些不法中介频频向客户推介房贷转经营贷的业务，甚至声称转贷以后，房贷利息少一半。对此，监管也多次提示了相关风险。
　　首先，经营贷须用于生产经营周转，不法中介通常使用空壳公司协助客户申请经营贷，而市场监管部门和银行贷后经常会走访企业，一旦发现这些公司无实质经营，或是不再给客户续贷，或者要求客户提前还贷，这都会导致客户的资金链紧张，甚至出现抵押房产被查封的风险。
　　其次，不法中介往往怂恿客户使用中介的过桥资金偿还剩余房贷，并从中收取垫资过桥利息、服务费、手续费等各种名目的高额费用，客户“转贷”后的综合资金成本甚至可能高于房贷正常息费水平，即便申请经营贷失败，客户仍需偿付相关费用。
　　另外，经营贷、消费贷与住房贷款在贷款条件、利息、资金用途、期限、还款方式等方面都有很大不同。比如，经营贷、消费贷的期限较短，如果后期不能续贷，或者经营贷、消费贷的利率突然升高，都会给客户带来损失。
　　同时，针对部分借款人违规使用经营贷、消费贷提前还款的情况，人民银行、银保监会要求商业银行持续做好贷前贷后管理，加强风险警示；监管部门将加大检查处罚力度，及时查处违规中介并披露典型案例。

本报记者秦昕