随着私家车数量与日俱增，“停车难”问题日益凸显，由此引发的纠纷屡见不鲜。近日，市民李先生致电本报反映，自己所住的某小区，开发商突然提出地下停车场“只售不租”，要不就按高额的“零租”费用缴纳停车费。这让包括李先生在内的许多业主很不理解。
　　为规范房地产开发项目车位、车库出租、出售行为，省住房和城乡建设厅、省自然资源厅、省人民防空办公室、省市场监督管理局四部门制定了《房地产开发项目车位和车库租售管理办法》（下称《管理办法》），该《管理办法》自2023年3月27日起施行，有效期5年。

人防工程停车位不得出售

　　虽然《中华人民共和国人民防空法》规定，人民防空工程所涉资产为国有资产，任何人不得买卖、破坏、损害和侵占。但记者调查发现，开发商出售人防车位的情况仍然比较普遍。
　　市民李先生是太原某小区的业主，在2019年下半年以14万元的价格购买了该小区的地下停车位，并且签订了《机动车地下停车位销售合同》，合同明确使用年限为自停车位交付之日起至2061年3月止。有细心的业主就发现了问题，开发商出售地下车位原来是人防工程。
　　李先生表示：“开发商出售地下车位为人防工程，这个是我们业主从太原市相关部门的网站上查询得知的。根据相关法律法规规定，人防工程是国家强制配套的市政公用设施，不能进行买卖、交易、赠予等产权转移活动，以保证市政公用设施的性质不发生改变。我们业主所签订的《机动车地下停车位销售合同》，确为开发商在销售车位，售价为14万元使用年限为42年。是开发商把人防车位的使用权卖给了我们业主。”
　　对于李先生购买人防车位一事，《管理办法》第十二条明确，建筑区划内依法配建的人民防空工程范围内规划用于停放汽车的车位、车库不得出售，只能出租给本建筑区划内业主和物业使用人，租赁期限不得超过20年。业主和物业使用人应当依法履行人防工程维护管理责任，不得损毁和破坏人防工程设施设备。租赁期限届满，符合继续租赁条件的，当事人可以续订租赁合同。

可售车位单独发放不动产权证书

　　《管理办法》对我省行政区域内，房地产开发项目建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库出租和出售做了详细规定。根据《管理办法》，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的租赁和销售纳入商品房租赁和销售管理，与商品房同步办理预售许可或者现售备案手续，具体条件参照执行国家和本省关于商品房租赁和销售管理的相关规定。预售车位、车库的资金应当纳入商品房预售资金监管范围。
　　房地产开发项目租售方案应当包括车位、车库租售方案。租售方案应当包括以下内容：车位、车库分布位置、数量、面积情况；建筑区划内存在住宅、商业、办公楼等不同功能用途房屋的，应当一并公示各功能用途房屋的车位、车库分配情况及规划配比依据；如拟出租的车位、车库在人民防空工程范围内，应当明示人防工程的范围及车位、车库布置情况，并注明使用注意事项；出租车位、车库，应当明确出租的期限、方式和租金；出售产权车位、车库，应当明确出售方式和售价；出售机械车位应当明确出售的期限、方式和售价；保证出租或者出售过程公开、公平、公正的措施。
　　车位、车库租售方案应当在建筑区划内的出入口、公示栏等显著位置公示，公示期不少于30天。建筑区划内规划用于停放汽车车位、车库的租赁和销售价格应当参照同地段、同品质、同类型车位、车库的近期租金标准和售价，具体成交价格由双方当事人依法确定。
　　此外，建筑区划内可出售的车位（机械车位除外）、车库可以作为基本单元予以权属登记，单独发放不动产权证书。建设单位现售、预售车位、车库的权属登记，应当与商品房同步办理。

原则上“一户一车位”

　　针对个别住宅小区随意将住宅区车位出售、出租给非住宅区业主的现象。《管理办法》明确，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的数量超过本建筑区划内房屋套数的，建设单位在保证本建筑区划内业主每购买一套房屋可以相应购买或租赁一个车位或者车库的前提下，可以将剩余的车位、车库出售给本建筑区划内需要购买两个或者两个以上车位、车库的业主。
　　车位、车库数量无法满足本建筑区划内业主需要的，建设单位应当按照业主每购买一套房屋，只能相应购买或租赁一个车位或者车库的原则，依照买受人的房屋认购顺序挑选或抽签、摇号等公开方式出售或出租。业主购买住宅类房地产开发项目建筑区划内规划用途属于非住宅的房屋，建筑面积每100平方米可以相应购买或者租用一个车位、车库。
　　建设单位出售车位、车库时，本建筑区划内房屋已全部交付使用超过12个月，尚有未出售或者附赠车位、车库的，建设单位不得以只售不租等名义拒绝提供停车服务，也不得与商品房捆绑销售。
　　建设单位出租产权车位、车库的，在满足本建筑区划内业主、物业使用人需要后，建设单位可以将车位、车库出租给业主、物业使用人以外的单位或者个人，但租赁期限不得超过12个月。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同。
　　建筑区划内车位、车库在满足本建筑区划内业主需要的前提下，可以面向社会车辆提供计时停车服务。

“只售不租”现象将被责令限期改正

　　针对开发商出售人防车位的情况仍然比较普遍的现象，《管理办法》明确，建设单位有以下行为之一的，由市、县人民政府住房和城乡建设（房地产）主管部门责令限期改正，在信用评价中予以扣分，并记入企业诚信档案：出租或者出售不符合出租或者出售条件的车位、车库的；以只售不租等名义拒绝提供停车服务的，或者将车位、车库与商品房捆绑销售的；在车位、车库租赁或买卖合同未解除前，将作为合同标的物的车位、车库再行租赁或出售给他人的；违规签订租赁协议的。
　　此外，建设单位或者房地产中介服务机构在车位、车库出租、出售中有下列行为之一的，由市、县人民政府市场监管部门依照有关规定处理：不执行明码标价规定的；使用虚假或者不规范的价格标示误导承租人或者买受人进行价格欺诈的。
　　《管理办法》印发之日前已开具销售发票的车位、车库，符合本办法规定的，可根据本办法办理不动产登记。已建成的房地产开发项目，未出售的产权车位、车库建设单位可根据本办法办理现售备案手续，在经过首次登记确认权属后，进行现售。已办理商品房预售许可证但未交付的项目，可申请变更预售许可，将车位、车库纳入预售范围。

本报记者秦昕