物业管理一直是一个大难题，不管怎么管理，似乎总有业主不满意，众口难调，各说各的。一些费用收不清楚，但还是要交的。由此产生了业主委员会一说，业主想要实现自治，自己当家做主。但多年来，真正实现业主自治的小区寥寥无几。

现状：物业管理项目和收费标准不明确

　　“买了房子之后原以为可以安安心心地住着，没想到物业有时候会让我们很头疼。这是因为，业主们跟物业的关系似乎越来越差，总是可以听到一些业主跟物业因为一点小事就闹得不可开交。”业主王女士表示，造成以上原因的，主要是物业管理项目和收费标准不明确。比如，小区里的电梯广告，这些广告的收益给谁？在公共区域设置了停车位，收入去哪了？商铺的租金收入归谁？
　　记者在采访中了解到，目前有些小区物业使用公共停车位收取车位的管理费，一般每月的管理费为100—200元。而业主乱停的话，可能不知道哪天汽车被喷漆或划伤都有可能。即使事后投诉，往往都是无果。事实上，按照物业管理的有关规定，地上停车位是小区业主共有的，而物业大多是用来租给业主的。
　　省房地产业协会副秘书长、调解中心副主任张秋峰表示，《中华人民共和国民法典》（下称《民法典》）第274条规定：除属于城镇公共道路外，在建筑物分区内的道路属于业主共有。建筑物内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑物分区内的其他公共场所、公用事业及物业服务用房，由业主共有。
　　《民法典》第275条，在建筑分区内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租的方式约定。在车辆停放过程中占用业主共用的道路或场地，应属业主共有。第282条规定，建设单位、物业服务企业或其他管理人等利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主共有。
　　《民法典》第943条规定，物业服务人应定期以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告，如：服务事项、质量要求、收费标准、履行情况、维修资金使用情况、业主共有部分的经营和收益情况等。
　　张秋峰表示，由以上规定可以看出，小区内的广告收入、公共区域停车费用、公共摊位租金收入均属于业主共有。在物业收费之后，完全可以给业主按比例减免物业费。

调查：成立业主委员会能实现自治吗？

　　说起为啥拒交物业费，业主们也是一肚子委屈，“物业服务那么烂，业主交物业费的作用体现在哪？”在长期的对峙中，物业费成了业主换取物业改善服务质量的一个筹码，由此开启了双方的权责拉扯战。而一旦进行到更换物业这一步，物业费俨然就成了一些物业公司的“护身符”，用来作证自己拒绝立场有理。
　　据记者了解，按照现行规定，小区要更换物业，首先得成立业主委员会。成立业委会需要得到街道和社区的同意，并召开业主大会。之后，由业委会提议召开业主大会，表决解聘物业服务公司并选聘新物业。且表决时，有三分之二以上的业主参与表决等要求。但实际上，一些业主存在参与公共事务积极性不高、居住在他处不便参与等主客观原因，导致业委会无法成立，直接导致业主大会等后续流程无法推进。往往是，居民越多的大型小区，越难成立业委会，也就难以更换物业。
　　业主王先生表示：“我们小区经过漫长的等待，终于成立了业委会，实现了部分自治。但面临的困难很多，好不容易成立了业委会，走完了表决解聘物业公司的所有路程，进行到执行阶段，遇到原物业公司拒不退场，导致新物业公司长时间无法进场。成立了业主委员会还是不能实现完全自治。”
　　张秋峰表示，《民法典》第二十七条规定，业主可成立业主大会，选举业主委员会。当地人民政府有关部门应当对业主大会的成立和业主委员会的选举给予指导和协助。加大对物业服务公司资质的备案流程和监管力度，制定清晰明确的物业管理活动标准，压缩一些物业服务公司钻空子、耍滑头的空间。基层政府组织要为小区成立业委会提供指导和法律等专业帮助，以降低业主更换物业公司的门槛。

原因：业主自治的小区为何寥寥无几？

　　记者在采访中了解到，现实中很多小区都存在严峻的问题，比如，如何解决停车难？每个人都抢车位，或给公共车位装地锁怎么办？小区里有人乱丢垃圾怎么办？高空抛物谁来制止？如何维护小区绿化？
　　业主王先生表示：“我们小区在实现业主自治的过程中，感觉特别难。物业管理这个系列的问题还是需要专业的人来做比较合适。假如你不是管理人员，别人可能说你多管闲事，搞不好还会发生口角，甚至动手。这样的一系列问题如果不能及时解决，那么小区的物业管理还是老大难问题。”
　　记者调查发现，能像王先生所在的小区一样成立业委会，实现自治并成功的小区在省城寥寥无几。很多小区实行自治，坚持了一段时间后大都放弃，最终还是聘请物业公司进行管理，业委会集中精力处理其他问题，监督物业公司的服务。
　　那么，为何一些小区自治失败了？
　　王先生告诉记者，“很多小区试水自治之所以失败，很多是小区自治后遇到棘手难题，业委会成员顶不住压力，比如业主拖欠水电暖费，引起业主矛盾等。我们小区自治的成功也和管理透明不无关系。曾有居民对业委会的收支不放心，我们业委会每年都会将小区收支情况在10月份公布一次，并招募了专业的会计来管理收支，业委会成员并不直接干涉小区账目。”

本报记者秦昕