最高法明确优先保护购房者权益

现状：买到烂尾楼，还着贷款租着房

　　“我的现状就是一边还着房贷，一边租房住。这样的日子已经持续了4年多了，都不知道坚持下去会是什么结果。”市民刘女士说。
　　刘女士只是受害者的其中之一，类似刘女士遭遇的购房者还有很多。
　　刘女士说：“我每个月还房贷7900元，已经还了5年，为了凑首付，卖了原先的房子，现在每个月得支付近2000元房租，7000多元的房贷，天天心里都堵得慌。这种无家可居的生活真是让人焦急无奈。”

政策：商品房烂尾，先赔购房者

　　面对开发商逾期交房，购房者现在有了新权益。《批复》已于2023年2月14日由最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，自2023年4月20日起施行。
　　《批复》内容可以归纳为：商品房消费者主张交付房屋或者返还价款的权利最优先，优先于建设工程价款，优先受偿权、抵押权；最重要的一点，文中提到，以居住为目的购买的房屋烂尾了，且没有交付可能的情况下，买房人可以申请退款，款项优于银行抵押权等。
　　据记者了解，此次批复是针对河南省高级人民法院的相关问题做出了答复。此前河南高院提交了《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》。请示涉及商品房已售逾期难交付引发的购房者权利保护问题，经研究后最高法做出了明确指示。
　　原文称，建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十六条的规定处理。商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持；只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

分析：首次明确业主债权优先权

　　“这对于各地2023年处理保交楼事件是非常好的指导信息。”业内人士分析，过去对于开发商、银行、建筑商等方面的权益维护内容，主要把建筑商、工程商、设备商等排在首位；此次最高法已经非常清晰地明确，购房者和退房者的权益应该受到优先保护。
　　山西德为律师事务所任毅律师解释称，遇到烂尾楼或开发商负债累累时，银行要行使抵押权，施工单位要行使工程款优先受偿权，业主也会主张要求交房或退房款，多种债权会出现冲突。而抵押权和工程款优先受偿权有明文规定，业主的优先权并没有特别明确的规定，散见在一些最高院的观点和执行的相关规定中，对购房人而言有失公平。
　　最高法这份批复，则明确了购房人的两大优先权：房屋交付请求权、主张价款返还请求权。
　　任毅表示，最高法这份批复有明确的法律及现实意义，以司法解释的方式明确了购房人的优先权，为相关案件提供明确的裁判指引。现实层面，为解决烂尾楼、开发商爆雷案件中债权如何处置提供了明确指引，一定程度上提升老百姓对楼市的信心，有利于楼市复苏。

实施：消费者不用担心买到烂尾楼？

　　那么对于已经购买到烂尾楼的业主，是否可以依据此次《批复》去要回自己的购房款呢？
　　面对这一问题，任毅表示：“要想实现这一问题，得注意三点：首先，这种优先权特指住房，不包括商业办公用房。其次，购房者本身需要全额交付购房款；这里的购房款也包括按揭贷款，不能出现断供，即银行贷款已付给房企，也属于全额交付了购房款。第三，退房者方面则需要认定房屋工程确实持续烂尾，已经没有交付条件。对于此类潜在条件，也要求购房者充分理解，以更好掌握政策尺度、维护合法权益。”

未来：购房者维权更容易了吗？

　　任毅告诉记者：“整体来说，遇到烂尾楼，业主维权依旧存在一定困难。不过，值得期待的是，在未来，根据该批复要求，购房人如果发现了楼盘出现烂尾、或房屋无法实际交付时，可以及时地解除房屋买卖合同，要求返还已经支付的购房款并享有优先受偿权。剩下的房贷由开发商来返还，有效地止损，保障自己的合法权益。”

本报记者秦昕