太原近几年的楼市整体形势下行，普通购房者观望态势较为普遍，市场整体销售量平平。然而，太原“高端住宅”市场是个例外，在波澜不惊的市场形势下，逆“势”上扬，成为了市场“另类”者。
　　7月20日，记者以购房者的身份陪同朋友参加了太原市某高端楼盘组织的新品推荐看房活动。“此次推荐的是我们小区的‘楼王’最小面积是400平方米，每平方米均价16800元。这次受邀的客户都是我们的意向目标客户，都是经过我们筛选，有购买能力的。”该楼盘的销售部经理在推荐会上说道。
　　在看房中，置业顾问对记者的不明身份很是“反感”，再三追问：“先生，你的预算是多少？”刚开始，记者还未理解到置业顾问的用意，报出了自以为很高的价格。“我的预算是300万元。”置业顾问直接告知记者：“今年受大环境的影响，我们取消了验资看房的步骤，但300万元的预算，买不起我们小区的房子，建议你去别的楼盘看看。”
　　一场原本陪同朋友看房的活动，却让记者备受打击。

高端住宅价格高，市场不受影响？

　　近些年，太原高端住宅市场变得热闹起来，广为人知的高端项目不仅局限在星河湾，龙城金茂府、滨河金茂府、保利天悦、中海天钻、绿城官山园著等单价超16000元的新楼盘日新月盛、层出不穷。
　　记者参加活动的这家楼盘所处的位置，十年前就已经成为高端客群居住区。随着周边高端小区的入市，片区高端属性更加明显。
　　“300万元的预算，刚够首付。我们是高端住宅，主打高端，这次活动主推的就是小区的‘楼王’，邀约的60人都是目标客户，每平方米的均价都是经过市场调研后得出的均价。此次活动，我们预计能成交15—20套房子。”在活动中，置业顾问告诉记者。
　　置业顾问如此的态度，让记者很是尴尬。置业顾问的底气是从何来？一场60人的活动，真能销售了15—20套房子？如此高的均价，市场不受影响？
　　为了看到置业顾问所说的结果，记者坚持参加完这场活动。确如置业顾问所言，受邀的客户都是目标客户，所有的销售人员对应的几名客户看似都很熟悉，购房的意向都很大。
　　记者的朋友王某说：“这些受邀的人大部分都是为了投资，现实中他们都不缺房子住，太原市在售的高端楼盘中，都会有他们的身影，如果看的满意，他们确实会出手购买的。”
　　随后，在王某的推荐下，该楼盘的销售李经理和记者介绍了他们的销售理念。
　　李经理说：“在太原，尤其是在当前的市场环境下，还能取得如此好的成绩，显得更加难得。我们小区定位就是高端楼盘，尤其是今天的15号楼，是我们高端中的高端。其他的楼盘均价也在13000多元，基本上都是邀约看房的客户占比较多，散客不多。至于市场销售方面，我们小区销售的价格较高，对应的客户群体就不一样，每预售一栋楼，我们前提会做很多的工作。虽然现在的房地产市场不景气，但对我们的销售来讲，只要各方面的服务到位，市场并不会受到影响，基本上开盘一栋售罄一栋。”

高端楼盘价格坚挺，销售成谜

　　在采访中，李经理告诉记者：“高端住宅向来被业内视为楼市的风向标，现在的高端项目在太原争相比配套、比绿化、比环境。但这些紧盯塔尖客户高端项目，眼下最发愁的就是寻找客源，其销售业绩比以往任何时候都显得神秘。只要你能带来客户，就可以享受1.5%的提成。”
　　对此，记者的朋友王某说：“这样的活动，我都参加了很多，基本上都是有销售看点的楼盘我才会参加，诸如此次的楼盘，其看点就是绿色建筑。在上半年的看房活动中，我花了几千万购买了一套，其主要目的就是做投资。所以说，销售说的不能全信，他们称项目对外宣传已售的200余套房子，实际消化期比他们所说的时间更为久远，他们所谓的从验资看房到目标看房的演变，实际上就是太原高端住宅市场的现状，他们挖掘客户范围已从销售渠道，扩展到和项目合作的建筑商、材料供应商、广告商、业主甚至是其它楼盘的销售等人士。”
　　在说到房价时，李经理表示，太原目前的成交均价已经回到两三年前，刚需降价已经不是秘密。然而高端住宅价格却未曾受到影响，反而逆势上扬。目前太原的豪宅均价普遍在16000元以上，根据不同的产品也出现了更高的价格。总房款少则大几百万，多则上千万。
　　针对太原高端楼盘价格坚挺方面，业内人士张先生分析高端项目无论是价格还是客群都更加稳定。其一是由于高端项目的地段稀缺性和产品属性；其二是改善大潮之下，市场对于高端产品愈加认可。
　　针对太原高端楼盘自称的热销，张先生称，高端楼盘的开盘和销售信息比普通楼盘把控更加严密，许多“热销”不真实。“就我了解到的情况来看，太原单价超过万元的高端项目，鲜有主动公布销售业绩信息的，个别项目以‘售罄’字眼为由头大肆宣传，实则有关销售面积、销售套数、销售总额的信息全无，销售负责人对项目销售数据的描述也常常前后不一。”张先生如是说道。

高端楼盘需得到业主的认可

　　记者在采访中了解到，随着城市经济的增长，高端技术企业的进驻，增加了高端的购买力，带动了“高端热”的现象。高端的建造地点要么在最繁华的城市中心，要么就在风景绝佳地。地段的不可复制性，不仅提供了高品质的生活基础，也为其奠定了稳定的价格基础。高端产品的户型面积、空间尺度、产品标准及配套设施等方方面面都有较高品质，设计追求低密度，小区景色和绿化的细节比刚需盘要求更高。
　　那么，户型大、价格高的项目是否就是高端楼盘？
　　省城某高端项目的物业经理刘先生称，“真正高端的生活配套，不仅仅是生活上的满足，更重要的是满足高端人群高品位生活需求的高端配套，体现居者身份与品位。在全城楼盘价格持续走低的情况下，少数定位坚定、圈层明确的高端住宅价格稳中有升。而因为市场状况不好，即降标降配降价的伪豪宅项目，却跟随楼市大势起起伏伏，产品品质摇摆不定，不被业主认可。”
　　记者了解到，较为受市场欢迎的高端项目，均有相对独特的优势。不抗跌、不扛打的项目，对项目综合竞争力和品牌美誉度的破坏性极大。如地处长风街南、新晋祠路某高端项目，小区产品类型丰富多样，客群及产品定位一变再变，广告口号纷繁复杂，在省城高端市场始终缺乏坚定的形象，销售不温不火。再比如位于龙城大街北端某名企项目，样板间展示为奢华豪宅，而售房时却因回款压力，装修标准直线下降，16000多元的预期价格降到了13000元，超大面积配上低档装修，引发业主不满，蓄客期积累的客户四散一气，成交难见起色。
　　刘先生分析，省城楼市的高端住宅的销售，不管是从验资看房到目标看房的演变，还是从有针对性的目标客户扩展到各类渠道，其本质就是太原高端住宅市场销售的现状，不管怎么演变，按期交房、品质靠谱才是房企持续热销、赢得市场的赛点，这与产品定位是不是高端住宅关系不大。

本报记者秦昕文/图