从“认房又认贷”到“认房不认贷”，一字之别的背后，是房地产市场供求关系的变化，也是政策层面适时调整优化的结果。据记者了解，截至目前，全国至少有24个城市全面执行了“认房不认贷”的政策。
　　“认房不认贷”的政策吸引了不少购房者的关注。那么，“认房不认贷”到底如何认定？政策的实施，会对房地产市场产生怎样的影响？记者进行了详细采访。

什么是“认房不认贷”？

　　“认房”，是指商业银行发放个人住房贷款时，会参考拟购房人在拟购房地家庭名下实际拥有住房套数确定贷款比例；“认贷”是指银行会根据拟购房人家庭在全国范围内是否有住房贷款记录来确定贷款比例。
　　“认房不认贷”即指名下已有一套住房的家庭，如已还清房贷，购买二套房的房贷将按首贷执行首付比例及利率。
　　在2022年5月前，太原市执行的是“认房又认贷”政策，即购买首套住房的居民家庭申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于30%，贷款利率按基准利率执行；购买第二套住房的居民家庭申请商业性个人住房贷款，最低首付款比例不低于40%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；购买第三套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。
　　采访中，记者了解到，“认房又认贷”与“认房不认贷”的区别很大，按照太原的规定，假如购房人要改善住房需求，在卖一套买一套的情况下，假如“认房不认贷”，首付比例则为30%，假如“认房又认贷”，首付比例就变成了40%，这样一来就增加了换房的难度。
　　如果选择公积金贷款，目前太原的住房套数认定则是“认房又认贷”，购买首套住房申请住房公积金个人贷款的，首付比例为不低于购房总价的20%；购买第二套改善型住房申请住房公积金个人贷款的，首付比例为不低于购房总价的40%。

政策落地一年有余 支持市民改善置业

　　2022年5月23日，“太原三十六条”楼市新政发布落地，政策提出“鼓励银行业金融机构住房按揭贷款首付比例按照20%执行，降低贷款利率。”同时，“对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买新建商品房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。”从政策层面上，太原市执行“认房不认贷”政策已有一年有余，支持市民改善置业。
　　时至今日，太原市“认房不认贷”政策的落地情况如何？
　　记者在采访中了解到，太原市多数楼盘均在执行“认房不认贷”。但对已有购房及贷款记录的业主，不同楼盘对二房首贷的评判标准有明显差异，同时，即使明确了为首贷，首付比例也有不同。
　　“名下有两套房，只要贷款还清了，再次贷款大概率也是首套政策，首付20%，利率最低能做到3.7%，具体情况要看发放贷款的银行怎么判断。”太原市平阳路在售楼盘中泛金樾府销售置业顾问赵琪说道。
　　赵琪表示，“我们在售的房子，主打适合改善置业需求大平米的房子，对于‘认房不认贷’政策，我们都在积极的落地实施，帮助客户支招促成交。若家庭名下已有两套房且还清了贷款，可以先将一套旧房挂牌，名下即会显示仅有一套房，就能按首贷付首付及利息。操作非常简单，手机上就可以完成。”
　　从市场走访调查中不难发现，省城各楼盘销售意愿强烈，改善置业需求较为明显。而家庭名下“有房”“有贷”“多套”“多贷”等情况较为复杂，售楼处销售人员会根据经验，给业主支招促成交，银行首贷的认定标准较为宽松。

暖风频吹 “金九银十”市场可期

　　山西房地产业协会副秘书长张秋峰表示，“认房不认贷”政策会明显降低改善性住房需求的首付和利率成本，一定程度上会刺激刚需和改善群体的住房需求，实现刚需和改善性住房的良性循环。
　　目前太原市改善型住宅主流面积在120平方米左右，售价在11000至12000元/平方米，二房首贷办理商业贷款，业主的利息至少能省20余万元。此外，太原楼市“三十六条”在契税方面也提出了优惠，面积在90平方米以下的由财政全额补贴所缴纳契税，面积在90平方米至143平方米（含）的由财政补贴80%所缴纳契税，面积在143平方米以上的由财政补贴50%所缴纳契税。如果是购买二套房，契税参照首套补贴标准下浮20%。
　　那么，“认房不认贷”对房价影响如何？张秋峰表示，由于当前新房市场上房企的主要目标仍是积极促进销售增长、回笼资金，预计销售数量会有所增长，但价格将保持总体平稳。“认房不认贷”一方面使刚需和改善群体循环起来，改善性群体将原有住房挂牌出售，增加刚需房源供给，满足刚需入市需求，实现刚需和改善群体的良性循环。另一方面，改善群体卖掉二手房后购买新房，促进二手房、新房的良性循环。由此也增加了新房市场的交易活力，对房企回款、土地市场交易、行业信心修复均有助益。
　　张秋峰认为，政策暖风频吹，“金九银十”市场可期，房地产市场将迎来一波向上行情，加之太原已连续三年土地成交不足，存量房供应量会降低，“认房不认贷”等宽松政策，能够提振市场信心，使更多购房人享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，加速房地产市场的企稳回升，进一步促进房地产市场平稳健康发展。

链接：
太原公积金目前仍执行“认房又认贷”

　　对于首套房、二套房如何认定，太原公积金是否执行“认房不认贷”？
　　12329公积金热线回复：公积金中心仍然按照《太原市住房公积金管理中心关于明确购房套数认定标准的通知》实施，即认房又认贷，住房公积金贷款中缴存职工家庭住房套数，依据拟购房家庭成员名下实际拥有的成套住房数量及成套住房贷款次数进行认定；缴存职工家庭名下无房产记录、无房贷记录的，申请住房公积金贷款时按首套政策执行；缴存职工家庭名下有一套房产记录、有一套房贷记录、购买同一套住房有两次房贷记录(组合贷或有相关政策依据的)、有一套房产记录和购买同一套住房的房贷记录的，申请贷款时按二套房政策执行。缴存职工家庭名下有两套房产记录、有购买不同住房的两次房贷记录、有一套房产记录和购买另一套住房的房贷记录的，不得发放贷款。购买非城镇住宅用地上的建筑不计算在住房套数之内，以前办理过装修贷款、商转公贷款、购买非城镇住宅用地上的建筑申请的贷款不计算在住房贷款次数之内。
　　缴存职工申请贷款的，其房产记录由市住房公积金管理中心工作人员通过信息系统联网核查取得；六城区以外缴存职工购买住房在公积金中心申请住房公积金贷款的，由其提供缴存地不动产登记部门出具的书面房产查询结果；房贷记录通过公积金管理信息系统记录、异地贷款职工住房公积金缴存使用证明及缴存职工征信报告取得。

本报记者秦昕