物业服务管理关系着社区居民群众的切身利益，是社区治理的重要组成部分。随着城市化进程加速，老旧小区物业管理成为城市治理的痛点难点，为破解小区治理难题，灵石县城区愉苑社区创新物业服务管理举措，成立大物业公司，探索出了“补短板、破难题、建机制、强服务”的四步工作法，全面破解物业服务管理难题，切实解决关乎民生的“关键小事”。其“四步”工作法也荣获2024年晋中市优秀社区工作法。
　　灵石县城区愉苑社区东起启明桥金水世家、西至水头桥，辖20个居民小区、7000余人。近日，记者深入灵石县城区愉苑社区进行实地查看，并与这里的居民住户、社区工作人员深入交流，就该社区“四步”工作法进行了详细了解。

补短板
整合老旧小区成立大物业

　　污水横流，垃圾乱飞、蛆虫遍地，经常停水停电，居民上访不断，曾经是愉苑社区内粟苑小区的真实写照。然而，现如今的粟苑小区，已然是大变样，入目便是宽阔整洁的路面，一排排车辆整齐停放，居民们在小区内散步聊天，不远处的广场还有正在嬉戏打闹的孩童，十分惬意。
　　据愉苑社区退休老干部温兰香回忆，当初，面对小区的“脏乱差”，她是看在眼里、急在心里，于是就萌生了改善小区状况的想法，在愉苑社区的支持下和小区老党员的拥护下，成立了愉苑物业管理公司。物业建起后，小区老党员、老干部们主动捐款，自筹资金处理小区垃圾，更换下水管道，垫钱交水电费，完全扭转了粟苑小区的面貌。
　　粟苑小区的成功，物业公司的建立，让愉苑社区在治理老旧小区上面看到了希望。于是，借着粟苑小区治理的东风，“大物业”即愉苑物业将辖区内无人愿意管的老旧小区作为重点，成熟一个接收一个。从粟苑小区开始，一个又一个无人愿意管的老旧小区在大物业治理下“旧貌换新颜、百姓安居乐业”，2018年至今，大物业接管了无人管的老旧小区19个，商铺61个，共计约2400户1万余人。

破难题
精准发力调解矛盾纠纷

　　每个破败的小区后面一定有着错综复杂的矛盾纠纷，大物业要入驻，首先要解决的第一件事就是化解小区矛盾、弥补小区亏损，比如：小区内私占公共用地、长期欠缴水费、有些居民常年不交物业费等问题。
　　为了解决这些问题，并获得居民的认可，社区工作人员挨家挨户征求意见，征集居民建议，逐个化解矛盾，从居民最关心的地方入手，让居民看到真诚的态度，用心的服务，通过重新修整门房、更换水电表、安装监控系统，彻底改变老旧小区面上形象，整体提升了小区的功能与品质。
　　同时，物业党支部与社区共建“红色阵地”，在居民小区内绘制红色文化墙、打造核心价值观文化长廊等方式加强红色文化宣传，激发小区居民参与小区治理的意识，共同维护小区环境卫生，昔日无物业管理的脏乱差小区，变成了居民口中的幸福家园。
　　60多岁的王家珍，在愉苑社区居住多年。谈到社区变化，王家珍激动地说：“改造前社区的路面坑坑洼洼，墙面也很旧。现在的小区路面平整，墙面干净，住在这里很幸福。”

建机制
通盘筹划遵循以民为本

　　物业管理，费用问题是关键。
　　自“大物业”建立以来，愉苑社区就一直以居民利益为出发点，始终遵循低廉收费、高效服务原则，就近在小区选择热心公益、乐于助人的居民担任物业管理人员，同时解决小区无业居民的就业问题，所有收费和开支每月及时向居民公示。
　　与此同时，还创新推出“按需点单”管理模式，定期召开小区业主民主议事会，商讨小区内居民急、难、愁、盼的民生大事，既为小区居民提供了多元化不同需求，又保障了物业公司运营成本，有效破解了管理收费“众口难调”难题，奏响了社区治理与服务创新的“幸福交响曲”。

强服务
整合多方力量融合共治

　　加强社区管理，需要社区与物业、业主、社会力量多方力量参与，只有让多方力量参与，才能更好地进一步整合社区资源，推进共建、共治、共享。
　　为此，愉苑社区联合联点共建单位、在职党员、志愿者等，组建民事调解、环境整治、便民服务、政策宣传等志愿服务队，与物业公司员工、业主委员会成员、社区网格员共同深入小区开展“亮身份、亮承诺、比作为”活动，全面推进以党建为引领的社区、业委会、物业企业、在职党员协调联动。
　　随着人员队伍的壮大，社区人民调解室、好人工作室应运而生，多年来，社区人民调解室处理了民事纠纷、越级上访19起，并形成了“小事不出物业、大事不出社区、共同服务群众”的工作格局。
　　贴心的服务、清晰的网格、专业的队伍、舒适的环境……“老旧破小”变身“幸福之家”，“围观者”成了“主人翁”，愉苑社区已成为居民们的港湾，带给每个人实实在在的幸福感。
　　现如今，在“四步”工作法的加持下，愉苑社区“大物业”已成为灵石县最闪亮的一张物业品牌，有效激发了物业服务参与社区治理的活力，使居民对物业服务逐渐满意，对小区的各项事务积极参与。
　　灵石县城区愉苑社区党支部书记张瑾说：“下一步，愉苑社区将继续打造‘大物业’管理机制升级版，不断优化‘四步’工作法，推动老旧小区管理服务向规范化、社会化和精细化发展，进一步提升居民的获得感、幸福感和安全感。”（郭苗）