居有所安，心有所栖。自古以来，国人追求的理想生活就是安居乐业。《老子》中“甘其食、美其服、安其居”描述了理想的社会图景。现实生活中，买房成了不少老百姓家庭一辈子的奋斗目标。但是，在当下买房过程中常常遭遇一些意外，有时还令购房者血本无归。尤其是小产权房的买卖，风险无处不在。
　　那么，何为小产权房？查阅相关资料，从某些意义上来说小产权房并不是在法律形成上正式的称谓，一般是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”。购房合同在国土房管局不会给予备案。
　　小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的，在现今国内通常是指那些由村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的建在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”，主要包括两种：第一种是建在集体建设用地上的房屋，一般这类房屋是属于该集体，除该集体内部人员外，任何人都不能购买。第二种是建设在集体企业用地或非法占用耕地上。
　　但是现实中很多人迫于经济压力，考虑购房成本及刚需，选择小产权房的买卖还是非常普遍，那么小产权房买卖合同效力如何呢？查阅相关法律及案例解析，关于小产权房买卖的效力问题，我国并没有统一、明确、具体的法律法规和相应的司法解释来规定，司法实践中各地法院只根据当地的实际情况来分别处理，因此在处理结果上也不尽相同，下面笔者就结合几个案例作简要分析。

【案例一】

　　2013年6月，售房人陈某某与购房人黄某签订《房屋买卖协议》，当天，双方又签订《动迁安置房补充协议》，约定“因为《上海市动迁安置房管理办法》沪府发（2011）44号第23条规定，动迁安置房在取得房地产证后的3年内，不得转让、抵押……任何一方不得以任何理由提出增加或减少价款，或者其他任何非不可抗力的原因不予办理过户或取消交易，如果一方提出上述要求，属于严重违约行为，违约方除了应继续履行网签合同约定的义务外，还应向守约方支付房屋总价的100%作为违约金。”
　　之后，购房人共向售房人支付了房款410000元人民币，售房人于2013年7月5日将房屋交付购房人。购房人尚拖欠第三期房款200000元至今未付款。故售房人诉至法院，一、要求判令解除《房屋买卖协议》及《动迁安置房补充协议》；二、购房人腾退并返还上述房屋；三、售房人返还购房人房款410000元；四、购房人支付售房人违约金200000元。
　　另外，原审法院曾致函至崇明县房地产交易中心询问系争房屋的初始产权证领取情况，经查，该房屋系动迁安置房，现尚未办理初始登记，且系争房屋所处楼盘也尚无大产权证、仅有土地权属信息。
　　原审法院认为，房屋属于不动产，不动产产权以房地产管理部门登记备案为准，没有登记备案的，除法律特殊规定的情形外，不具有物权法上的产权效力。
　　一审法院判决支持售房人的第一、二、三项请求，驳回第四项请求。购房人不服一审判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉。最终二审法院认为，系争房屋系动迁安置房，现尚未办理初始登记，且该房也仅有土地权属信息。双方当事人之间签订的《房屋买卖协议》及《动迁安置房补充协议》，虽系双方真实意思表示，买卖合同有效；但由于系争房屋现尚不能办理产证登记，更不能办理过户手续，双方无法继续履行相应义务，故一审予以解除协议并无不当。且购房人在订约之际，对房屋产权的交易风险属明知，房屋买卖合同中相关条款的约定对此即有印证，故一审对购房人的利息及房屋差价、中介费等损失不予支持亦无不当。综上，驳回上诉，维持原判。

【案例二】

　　喻某在自己村集体土地上建有一栋楼房共七套，只办理了一栋的产权证，但不能办理土地证。2013年6月2日，喻某将其中的一套以每平方米3000元（当地全产权房的价格为每平方米5000-6000元）的价格卖与了外地来此做生意的孙某，双方签订了买卖房屋协议，并已实际履行。2013年底孙某听说国家正在整治小产权房建筑，担心房屋被清理拆除，遂反悔要求退房还款，喻某不同意，遂诉至法院。最终法院判决该小产权房买卖协议有效。

【案例三】

　　2013年12月，卢某将其在农村自建的188平方米住房以23万元价格卖给邱某；双方签订了房屋买卖合同，并于签订当日邱某向卢某支付了20万元。
　　当邱某要求交付房屋并办理房屋产权过户手续时，卢某却以未付清余款为由多次拒绝交房。心生余虑的邱某通过土地及房产管理部门查询才得知，卢某所卖房屋无权无证，纯属违章建筑。
　　为此，邱某多次向卢某提出解除合同退还本金的要求，卢某均以拖延推诿之词应对。2015年5月，邱某向法院提起诉讼。法院经审理认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同所基于的买卖标的系农村房屋，该房屋买卖合同中原告并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，且该房屋买卖未办理农村宅基地使用权的审批手续，该合同违反了法律禁止性规定，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告需返还原告已支付的购房款20万元。
　　依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二百一十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
　　一般情况下，双方基于真实意思表示、在不违反法律规定的情形下（非法占用集体土地的违法建筑除外）签订的合同是合法有效的，但同时又不可避免的会伴随着各种风险，如由于无法办理产权登记，故物权变更障碍，导致无法上市交易、无法取得所有权甚至使用权，引发大量毁约行为；部分小产权房无规划许可、施工许可，竣工验收等，无法有效监管，导致房屋质量无法保证；甚至由于无法进行产权登记，对房主一房二卖行为难以有效制止等等。
　　由此，在购买小产权房时还需谨慎出手，多了解当前的政策法规，尽量将风险降到最低，以保障买房人的权益不会受到损害。（作者：山西大学法学院2022级学生 王照岳）