案例一、物业公司出租业主共有部分产生的收益，在扣除合理成本后，属于业主共有——某小区业主委员会诉某物业公司不当得利纠纷案
　　【基本案情】某物业公司未经业主同意，将其管理的某大厦楼顶出租给甲、乙两公司7年，用于建设信号接收基站，共收取两公司电费收益及场地租赁费49038.5元。在此期间，某物业公司为小区改造、维修污水管、消防井下工程、电梯等项目支出32975元。小区业主委员会因与某物业公司就楼顶出租收益的归属问题产生争议，遂诉至人民法院。
　　【裁判结果】人民法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”本案中，大厦楼顶属于建筑区划内业主的共有部分，某物业公司出租大厦楼顶设立通信基站属于利用业主共有部分开展经营活动，收益49038.5元在扣除用于改造、维修相关项目支出的32975元后，剩余收益16063.5元应当退还该小区业主委员会。
　　案例二、业主共有部分的维修可启用住宅专项维修资金 ——郭某诉某物业公司及某小区业主委员会物业服务合同纠纷案
　　【基本案情】郭某作为某小区某栋楼的顶层住户，发现楼顶漏水后，与某物业公司以及业主委员会沟通。对方告知郭某住宅专项维修资金难以申请，为防止损害扩大，郭某可先自行垫付资金维修。郭某遂自费对楼顶进行维修，花费9300元。之后郭某请求某物业公司支付其维修费用未果，遂诉至人民法院。某物业公司以维修费用应动用该小区的住宅专项维修资金为由，拒绝支付。庭审中，小区业主委员会认可该笔费用应当从住宅专项维修资金中支付。
　　【裁判结果】人民法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第二百八十一条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。”《山西省住宅专项维修资金管理暂行办法》第十八条将以下七种情形规定为“紧急情况”：1.电梯故障；2.消防设施故障；3.屋面、外墙渗漏；4.产权归业主的二次供水水泵运行中断；5.排水设施堵塞、爆裂；6.楼体外立面存在脱落危险；7.其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。本案中，郭某居住的楼栋顶楼屋顶，属于在该栋楼居住的业主共用部分。楼顶出现非人为原因造成的漏水后，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用住宅专项维修资金。郭某经业主委员会同意先行垫资维修且业主委员会认可该笔维修费用应当由住宅专项维修资金支付，故人民法院判决郭某垫付的维修费用由业主委员会申请，从该栋楼的住宅专项维修资金中支付。
　　案例三、物业服务人应对其管理过失给业主造成的财产损失承担相应的赔偿责任——张某诉某物业公司物业服务合同纠纷案
　　【基本案情】张某与某物业公司签订《物业服务合同》，并根据合同约定按当地三级物业服务标准的价格支付了物业管理费、地下停车费等全部费用。之后，张某停车位东面的垃圾存放处起火，导致其停放在停车位的轿车被烧毁。火灾发生时有一床垫在垃圾存放处已放置多日。消防部门出具的火灾事故认定书载明，起火原因可以排除用火不慎、自燃、电器线路故障、吸烟，无法排除玩火不慎引发火灾、遗留火种引发火灾的可能。因未查明放火人，张某遂诉至人民法院，要求物业公司赔偿损失。
　　【裁判结果】人民法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十二条第一款规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”山西省住建厅发布的《住宅物业服务标准》规定，生活垃圾分类收集，应按照规定设分类收集点，日产日清，临时垃圾应每日清理。按照某物业公司当地三级物业服务标准要求，小区监控系统设备应24小时运转正常，实现对管理区域有效监控，监控资料保存不少于15日。本案中，火灾发生时床垫在垃圾存放处已放置多日未清理，某物业公司未做到日产日清，安装的监控设备也未覆盖起火处，导致未能及时灭火，也无法查清放火人。某物业公司的服务不符合合同约定的三级物业服务标准，构成违约。因某物业公司并非直接侵权人，故人民法院根据其过错程度酌情判决该公司对张某的损失承担一定的赔偿责任。
　　案例四、物业公司未采取必要的安全保障措施防止高空坠物、高空抛物的，在无法找到肇事人的情况下，应承担与其过错相适应的赔偿责任——周某诉路某、某物业公司高空抛物、坠物损害责任纠纷案
　　【基本案情】周某在其小区单元楼门口，被从高空扔下的大理石条砸伤头部，住院治疗14天，被评定为十级伤残。事后经排查发现，路某家所在的公共楼道窗户下堆放有同类石材，高度距离窗口1米左右，事发时路某家中无人。案涉小区物业收费偏低，小区内未安装高空监控设备，未能查明肇事者。因小区业主多为周某同村亲友，周某不愿将可能的加害人一并起诉。路某为石材所有人，某物业公司此前未要求路某清理废弃石材，故周某起诉路某、某物业公司，要求共同赔偿其人身损害赔偿金155262.36元。
　　【裁判结果】人民法院经审理认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉侵权责任编的解释（一）》第二十五条规定：“物业服务企业等建筑物管理人未采取必要的安全保障措施防止从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，经公安等机关调查，在民事案件一审法庭辩论终结前仍难以确定具体侵权人的，未采取必要安全保障措施的物业服务企业等建筑物管理人承担与其过错相应的责任。被侵权人其余部分的损害，由可能加害的建筑物使用人给予适当补偿。具体侵权人确定后，已经承担责任的物业服务企业等建筑物管理人、可能加害的建筑物使用人向具体侵权人追偿的，人民法院依照民法典第一千一百九十八条第二款、第一千二百五十四条第一款的规定予以支持。”本案中，某物业公司对路某在公共区域堆放杂物的行为疏于管理，违反了物业公司的安全保障义务，对周某的损害后果具有一定过错，但某物业公司的赔偿比例应当与其过错在损害后果中所占原因力的比例相适应。导致周某受伤的直接侵权人是肇事者，肇事者应当承担主要赔偿责任。路某在公共区域堆放私人杂物虽有过错，但放置在公共区域的石材被他人高空抛出，超出了普通人能预见到的风险范围，不应苛求路某能预见到此类风险。因此，路某放置石材的行为与周某的损害后果之间不存在法律上的因果关系，路某对周某不承担侵权责任。故人民法院酌定某物业公司对周某的损害后果承担一定的赔偿责任。
　　案例五、物业服务人未定期检查、疏通物业服务区域内的共用管道，管道返水致业主财产损失，应赔偿业主损失——郭某诉某物业公司物业服务合同纠纷案
　　【基本案情】郭某夫妇在外地旅行期间接到小区物业公司电话，称其房屋卫生间有漏水现象。郭某安排亲属前往查看，发现污水从卫生间马桶返出，整个房间已被污水浸泡，家中地板、家具、家电、装修、衣物、茶叶及生活用品等均毁损。经物业公司现场查看，确认是郭某房屋所在单元的下水主管道堵塞，污水从位于一楼房屋的马桶返出所致。经鉴定，郭某夫妇的损失共计480934.91元。因与物业公司协商赔偿无果，郭某遂诉至人民法院。
　　【裁判结果】人民法院经审理认为，山西省住建厅发布的《住宅物业服务标准》对共用部分的巡查规定，一级、二级物业服务，对污水总管至少半年巡查一次，至少每年疏通一次；三级物业服务，对污水总管至少每季巡查一次，至少半年疏通一次；四级物业服务，对污水总管至少每月巡查一次，至少每季疏通一次；五级物业服务，对污水总管至少每周巡查一次，至少每季疏通一次。本案当事人双方均认可郭某夫妇的损失系因单元下水主管道堵塞所致，而下水主管道属于业主共有部分，对该部分维修、养护属于某物业公司的义务。某物业公司未按期对下水主管道进行巡查、疏通，构成违约，对下水主管道堵塞给郭某夫妇造成的损失应承担主要责任。结合本案实际情况，郭某夫妇对产生的损失也有一定过错。故人民法院判决某物业公司对郭某夫妇的损失承担主要赔偿责任。
　　案例六、物业服务合同期满未续签，业主未另聘物业服务人，继续接受原物业服务人提供的服务，不得以未续签合同为由拒付物业费——某物业公司诉王某物业服务合同纠纷案
　　【基本案情】某物业公司与某研究所签订《物业管理服务合同》，约定由该公司为研究所家属院的住户提供物业服务。服务期满后，双方未继续签订书面物业服务合同，但某物业公司仍继续提供了3年物业服务。王某为该家属院住户，拖欠物业费共4473.74元，某物业公司将其诉至人民法院。王某以其未与某物业公司签订物业合同为由进行抗辩。
　　【裁判结果】人民法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十八条规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。”本案中，某物业公司与某研究所签订的《物业管理服务合同》虽已到期，但某物业公司继续提供了3年物业服务。在此期间，小区业主并未选聘新的物业服务人，继续接受某物业公司提供的服务。因此，原物业管理服务合同继续有效，某物业公司提供的是不定期的物业服务。故人民法院判决王某支付物业公司物业费用4473.74元。
　　案例七、业主在法律规定的范围内行使知情权，应予保护——张某等诉某物业公司业主知情权纠纷案
　　【基本案情】张某、郭某等四人系某小区业主，均与某物业公司签订《物业服务协议》。2024年，张某、郭某等四人以某物业公司侵犯其知情权为由，诉至人民法院，请求判令某物业公司提供备案的“某市四星级物业收费”等级证书、收费标准凭证及获得政府指导价的准确备案时间；该物业公司竞标物业服务资格的中标通知书；建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；该物业公司2019年至今物业服务费、电梯服务费的收入和支出账簿及明细账目；保洁外包、保安外包、设施维保外包、水箱维护清洗、监控设备维保、绿化维护外包、电梯维保、垃圾清运、业主共有场地出租、电梯广告合同以及上述合同相对方的营业执照；小区每年开展2次以上的社区文化活动，社区文化活动的工作人员姓名、性别、联系方式等72项诉讼请求。
　　【裁判结果】人民法院经审理认为，业主知情权依法应予保护。《中华人民共和国民法典》第九百四十三条规定：“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。”本案中，张某等四人作为业主，有权在法律和司法解释规定的范围内，要求物业公司公开其掌握的情况和资料。张某等四人要求物业公司提供共有部分的使用和收益情况，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况，建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况等诉讼请求，与业主利益密切相关，属于民法典及司法解释规定的物业服务人应当向业主公开的事项，某物业公司应当予以公开。张某等四人要求物业公司公示举办社区文化活动人员联系方式等诉讼请求，因涉及他人个人信息保护及隐私权，超出了业主合法权益的范围，人民法院不予支持。
　　案例八、人民法院多元联动批量化解物业服务合同纠纷——某物业服务公司诉57户业主物业服务合同纠纷案
　　【基本案情】某物业公司以其已依约提供物业服务，57户业主却长期拖欠物业费为由，向人民法院提起57件诉讼，要求57户业主支付物业费。
　　【处理方式】人民法院在审理过程中了解到，业主一致认为某物业公司提供的保洁等物业服务不到位，故采用不交物业费的方式督促某物业公司解决问题。为化解双方矛盾，人民法院组织座谈会，梳理业主反映的普遍性问题，要求某物业公司制定整改方案、明确整改时间，并组织双方多次调解，最终双方对支付物业费达成一致意见，某物业公司撤回起诉。为确保业主权利落到实处，结案后，人民法院牵头召开由公安、住建、街道办、社区、人大代表、物业工作者共同参与的多方联动现场会。会上，某物业公司负责人汇报了整改措施，人民法院特邀的法律专家讲解了物业纠纷中的常见问题，法官剖析了物业纠纷典型案例，各方代表交流了意见，某物业公司与业主签署了倡议承诺书。现场会凝聚了各方共识，促进了矛盾纠纷的圆满化解，使小区的法治化管理水平得到了进一步提升。

晋法闻