楼市未来路径——

　　5月11日，第七次人口普查数据出炉。国家统计局发布的公告显示，我省人口为3491.56万人，其中15岁及以上人口受教育年限从2010年的9.52提升至2020年的10.45，全民受教育水平及人口素质明显提高。与此同时，我省的城市化进程仍在继续，家庭人口数量正在降低。
　　在“长期看人口、中期看土地、短期看金融”的楼市发展定律之下，新的家庭及人口结构特征在未来10年对我省地产有何影响？哪类产品更能经受市场考验？山西晚报记者就此采访了省内外专业人士——
　　城镇化升级 为地产业发展留出空间
　　纵观七普数据，可以看出近十年来全国人口的变化。其中对房地产影响最大的城镇化率，已从2010年的45.4%提升至2020年的63.89%。而在七普数据发布之前，已公开的数据显示，我省城镇化率与全国水平相近。其中太原市的城镇化率远高于全省及全国平均水平，太原的商品房供应及销售面积总量、销售总额常年位居全省第一，土地市场也是最为活跃。
　　而从全省城镇化趋势看，我省运城、吕梁、忻州等城市化发展还有巨大空间，这也是众多品牌房企在2019年、2020年纷纷沉入地级城市的原因之一。
　　同策研究院分析师汪恒接受山西晚报记者采访时称，从土地与住宅的供需比分析来看，我省过去10年间楼市产品供应充沛。山西晚报记者了解到，某一时期成交土地规划建筑面积与住宅成交面积之商减定义为长期供需比，这一数据反映了各地土地供需情况。
　　根据国家统计局数据和中指数据统计，2010年至2020年，山西地区成交土地规划建筑面积为37943.57万平方米，成交住宅面积为18022.92万平方米，长期供需比为110.53%，土地供应充裕。
　　从同策研究院的分析报告可以看出，土地供应量无法和人口变化完全一致，但地产行业通过调整产品供应结构，可与销售达到匹配。
　　“十四五”已开局，推进城镇化、提升城市品质和竞争力、推进大县城建设依然是我省的重点工作方向，我省“一主三副六市域中心”新型城填化格局、太原都市区核心引擎的建设和打造，在提升城市竞争力的同时，也将为房地产业的继续发展留出了空间。
　　应对家庭结构变化 房企发力拼产品
　　家庭人口新特征必定影响住宅需求，而面对已经悄然生变的住宅需求，深耕我省的各家房企正寻求更为精致的产品以迎合市场需求。朗润智业分析人士表示，创新是根据购房者的需求、审美变化而变化的。但归根结底，无论外表如何富丽堂皇，居住属性仍是核心。
　　以不断更迭的户型设计为例，开发商推出的产品不再只是贴合年轻家庭的需求，更关注老人、幼儿的生活需求。去年至今，太原楼市户型结构出现了明显改善，楼盘对业主家庭结构变化做了深入调研。例如，140平方米以上的大户型中，卧室卫浴套房设计增多；而100至140平方米的三居房，客厅开间大，双卧一厅均朝阳，注重舒适度。这些变化就是考虑到已步入中年的独生子女家庭，在养老及养育二孩方面的功能性需求。
　　我省人口平均受教育年限在增长，人口素质较优，给家中留一间书房或读书空间，成为眼下楼市产品的普遍配置。
　　2016年，省城中式园林开始被市场推崇，众多品牌开发的项目开启中式园林之路，中式风经过不断进化后在省城楼市长久不衰。除此以外，会所、社区文化建设同样是项目吸引客户、展示项目服务的重要配套，业主在健身、餐饮、休闲娱乐等方面的需求不断丰富多元化。
　　细究，这也是家庭生活中养老、育儿需求的必要功能。在这种变化下，精装房的贴心养老设计、公共空间的婴幼功能区设计以及数据安防、智能化家居等配套的引入大受欢迎。
　　解决空置问题 盘活老旧房源
　　在全民对居住品质不断追求、住宅功能迭代更新加速、楼市供应充足的当下，从长远着手，如何利用盘活老旧房、减少空置，显得越来越迫切。山西晚报记者了解到，太原市房产局定期会对省城存量房进行摸底调查。目前太原存量房总量较大、户型较大、供盘活或改建的房源较为充足。因此，将老旧房源盘活发展租赁房市场基本条件已具备。
　　2020年，太原入围全国住房租赁市场发展试点城市后，3年内将获得共计24亿元中央财政资金补贴，连同地方配套财政资金共约60亿元的有力支持，会撬动近百亿资金完善太原的住房租赁市场。
　　眼下，地方政府已开始牵头，提高租赁房在全社会住房中的比例。太原市房产局相关人士表示，太原住房租赁市场将从散户为主转向机构为主、从供求失配转向供求适配。尤其是通过建立起库存和空置房屋多形式转化为租赁住房的机制，彻底打通供需两侧通道，使住房租赁更好发挥平抑房价、消化库存的作用。这项工程也为继续提升城市吸引力、人才落户提供了保障。

山西晚报记者 张磊