一直以来，以预售方式成交的商品房市场，项目烂尾、延期交房、违规预售等情形时有发生。为预防个别房企出现财务流动性风险，保护购房业主利益，省城相关政府部门不断强化对房企的预售资金监管，要求开发商将规定范围内的购房款必须打入政府监管的商品房预售资金监管账户。
　　事实上，购房者在购房过程中，买房交款通常会付款到开发商指定账户，至于这个账户是不是政府监管账户，售楼处并无明确公示，甚至很多购房者并不知道有预售资金监管账户的存在。
　　那么，什么是预售资金监管账户？又该如何识别？购房者对商品房预售监管账户存有疑惑由来已久。对此，山西晚报记者采访了省内相关专业人士，对于资金监管账户的作用、如何避免在买房过程中受到误导等问题进行了解，解答购房者对预售资金监管账户的疑虑——
　　A　售房款为何不想进“专户”？
　　2019年，省城某知名项目未按时交房，业主在维权过程中，才了解到房企未将巨额购房款存入监管账户，而是由集团提走，未用于本项目的建设施工。今年年初，我省相关职能部门公示了一批未按预售资金监管规定，未将预售款存入监管账户的项目名单，引发公众一片哗然。这些项目中不乏名企名盘，不少知情的业内人士表示，欣欣向荣、一路走涨的太原楼市就是某些大鳄房企的抽血机、提款机、收割机，等业主收房发现问题时，维权非常被动。而这种情形又破坏了公众对商品房预售制、房企以及监管部门的信任。
　　如今，全国各地房企爆雷的事件不断，业主买房最担心买到了烂尾、延期交房不靠谱的楼盘。北京金诉律师事务所王玉臣表示，如果买的新房遇到了开发商延期交房，甚至变成了烂尾楼，最好查一下当时付房款时开发商提供的账户，极有可能对方当年的收款账户根本不是这个项目的预售房款监管账户。王玉臣表示，在律所遇到不计其数的商品房项目烂尾、延期交房的纠纷讼诉事件中，但凡遇到这种情况的，截止到今天，无一例外，都属于房企未按规定落实预售资金监管这种情况。
　　而不少房企则表示，因为预售资金监管制度的强化，项目运作过程中花每一笔钱均得等职能部门审批，影响了项目的开发建设及企业资金周转速度，打击了房企投资拿地开发的热情。但事实证明，单纯靠房企老板、高管们高尚的职业情操、社会责任感，很难完全保证预售款能合法合理地用于已售期房的开发建设。在省城，不少开发商都在想方设法逃避预售资金监管账户的管理。例如，部分楼盘都存在未取得《商品房预售许可证》而违规收取定金、首付款、对外售房的行为。业内人士表示，“这是心急想吃热豆腐，查得不严的时候，新开的楼盘都想方设法早早蓄客，或明或暗花招频出将房款收到自家账户中。对于开发商来说，房款收到自家账户，可以有针对性地制定后期定价和销售策略，又能对预售款的支配掌握主动权。但对于购房者来说，买了期房房款未进入监管，风险大保障少。政府严查后，这种情况极大缓解，但仍有个别项目顶风作案。”
　　业内人士直言：“预售房款避开监管，开发商资金链一旦出现问题，就很容易造成后期楼盘烂尾、货不对版、延期交房等问题，除了影响业主，还会影响放贷银行、供货方、施工方等多方利益。”
　　B 为何设立专管账户？
　　购房者困惑：为啥商品房交易要专门设专管账户？
　　一直以来，我国新房销售实行的是预售制。所谓预售，源于香港的“卖楼花”，与现房销售相对应。一些城市只要达到“正负零（开始地面主体工程建设）”就能对外预售，而交房则要等到2-3年之后。通过预售制，开发商得以迅速回笼资金，而购房者、放贷银行等方要承担质量问题乃至烂尾的风险。预售风险，主要是挪用预售监管资金以及烂尾的风险，这也是买房最大的风险。
　　王玉臣表示，在现有的商品房预售制下，房企建房的资金成本主要来自于期房预售款及业主购期房的房贷放款，项目预售业绩不理想、房企自有资金有限，就会影响到房企现金流周转，购房人承受的不可控风险相当大。
　　为了防止房企拿到预售款后挪为他用，预售资金监管制度应运而生，要求开发商所收取的预售资金必须且只能用于这个项目的开发建设，房企在取得预售资质同时，需开通预售资金监管账户。
　　山西晚报记者从太原市房产局获悉，从去年年底开始，太原加大力度严查预售资金监管账户问题。按照规定，2020年12月30日之后取得预售许可证的项目，开始全面实施预售资金监管，开发企业需将购房人按合同约定支付的全部预购房款，包括首付款、分期付款、一次性付款和银行个贷放款、住房公积金贷款放款等各种购房款，存入开发企业在监管银行设立的专门用于存取商品房预售资金的监管账户，如未按照规定存入，可能导致商品房买卖合同无法办理网签、备案业务。
　　在当前形势下，房款应该付到监管账户，是每位购房者都应该了解和关注的一个点。
　　C 怎么识别专管账户？
　　在实际购房过程中，购房“过来人”的深切体会是：“购房过程相当复杂，从看中一套房源至下单，要经过置业顾问的来回‘折腾’。不少置业顾问不断请示折扣、优惠，让购房者认为自己得到了最大的实惠。实际上，从进售楼处大门直到付款，都是置业顾问在主导所有环节。购房者大多将目光落在了产品、优惠折扣上，付款环节往往被售楼处财务牵着鼻子走，忽视购房款付到了哪里。”
　　那么如何判断、识别钱是否交进专管账户呢？购房者如何确定资金被监管？
　　山西晚报记者在太原市行政审批服务管理局官网上查询看到，今年新颁发的预售证上即公示着项目的监管银行名称及监管账户账号。购房者在草签合同交定金、首付款及房款时，要核实清楚监管账户相关信息，确认是监管账户再付款。
　　另外，业主与房企正式签订的商品房预售合同，为房产部门统一制定的房产交易合同范本，其中也会约定监管账户的相关信息。
　　按照相关规定，开发商在收取预售房款时，收取的房款必须打到这个项目所专有的监管账户。“在这里需要特别注意，不是开发商的对公账户就可以，必须是专门用于这个项目的，独有的，经过了住建部门备案的账户。”王玉臣说，这个账户一般是唯一的，独一无二的，专门用于这个项目的预售房款的收取，比如购房者的首付款、银行按揭贷款等。这个账户和开发商的常用对公账户不一样，不能混同。
　　购房者在转账后，应及时查看转账记录，核实转账账户是否与监管账户一致，确保资金被监管。购房者需将全部房款(包括定金、首付款、分期房款等)直接存入项目监管专用账户。购房者贷款购买商品房的，贷款银行或住房公积金管理中心应在贷款发放后五个工作日内将贷款划入监管银行专用账户。
　　购房者如发现付款账户非监管账户，可拨打12345市民服务热线反映，也可在工作日工作时间到太原市便民服务中心存量房资金监管窗口等部门反映。
　　此外，还有一种特殊情况：如果开发商与购房者解除购房合同，监管机构将会告知监管银行退回相应购房款，监管银行应在两个工作日内拨付。涉及按揭贷款和抵押贷款购房的，监管银行应直接划转至发放贷款的银行或住房公积金管理中心。
　　D 监管金额究竟是多少？
　　一套房动辄百万甚至两百万，资金监管额是多少？能监管多久？是否能保障购房者顺利收房？
　　对于购房者困惑的这些问题，山西晚报记者了解到，如果全款买房，资金监管金额就是网签价；贷款买房，资金监管金额为网签价减去贷款额。其中网签价格为合同中房屋成交价格，也是网上签约授权委托书价格。需要注意的是，房子是精装修房，买卖合同中涉及三个价格：成交总价为房屋成交价格加上房屋装修款，这个价格为真实成交价；另外两个价格：一部分是房屋本身的成交价格即网签价格，另一部分是房屋装修款。
　　按照太原市的规定，开发商使用重点监管资金，以项目工程进度和资金使用计划为依据，按照主体工程结构达到地上“正负零”、主体工程三分之一、主体工程封顶、基本建成、项目竣工、综合竣工验收并完成不动产首次登记6个环节设置资金使用节点。
　　比如，项目投入开发建设的资金达到预售项目工程建设总投资的25%，且主体工程结构达到地上“正负零”，使用资金额度不得超过重点监管资金总额的30%；完成施工至建筑物主体工程三分之一，使用资金额度不得超过重点监管资金总额的40%；完成施工至建筑物主体工程封顶，使用资金额度不得超过重点监管资金总额的60%；建筑基本建成，预售人组织施工单位和监理单位三方验收，具备验收合格资料的，使用资金额度不得超过重点监管资金总额的80%；项目竣工并完成小区内服务于本预售项目的基础设施配套工程，预售人组织建筑、安装、装修等施工单位和监理单位验收，具备验收合格资料的，使用资金额度不得超过重点监管资金总额的97%；综合竣工验收备案并完成不动产首次登记的，解除资金监管。
　　如果严格按照资金监管账户交钱，这部分房款能完全监管到购房者顺利收房为止。

山西晚报记者　张磊