户型演绎时代变迁（上）

　　从计划经济下的福利分房，到千禧之年后商品房改革的最初探索，再到“90/70”政策后中小户型的合理开发与普及，几十年来，省城太原及全省楼市的户型一直迭代变迁。各种推陈出新的户型变革影响着人们的购房喜好，也让百姓在户型的变化中感受到生活水平高质量提升的获得感。
　　户型的变迁之路，正是百姓居住生活节节高的真实反映。
　　多层住宅：不讲究朝向、功能的年代
　　1998年，是太原住宅市场户型变化分水岭。在此之前，太原住宅市场未进入商品化阶段，福利房、经济适用房占到所有住房的90%以上。
　　早期的户型，从目前角度看普遍功能性较差。例如，长方形户型，房间多客厅小，无餐厅设计。空间局促且卧房大，直接影响到采光与通风，厨房与卫生间仅能满足餐厨、如厕的基本需求，东向或西向楼非常普遍。这些房子，如今仍是省城二手房、租房市场的主流房源，虽处城市中心，租售价格远不及新建商品房。
　　太原市建筑设计研究院执行总建筑师梁向宏回忆，2000年以前，太原的住宅以多层住宅为主,大部分是砖混结构，这些住房属于经济适用房，还未完全走向市场化。2000年以后，是太原本土地产商进入楼市的时代，全城知名的漪汾苑、永乐苑、汇丰苑、西华苑等小区，即是在上世纪90年代中后期、本世纪初建成，但这些小区的性质并非全部为商品房。
　　“当时的住宅小区，户型设计处于初级阶段，城市的规划管控也不是很严谨，容积率等土地条件都不太优越。所以，当时的户型设计不以舒适为第一目的。”一位业内人士透露，2000年前后，省城刚有了房地产市场，本土房企也均是陆续注册成立。开发商拿到一块地，首先要做的是通过相关部门的审核，尽可能突破容积率的最高限制，争取出更多面积，利润收益最大化。山西晚报记者实地走访了上述经适房小区后发现，容积率高是普遍特征，房间内部采光差、分区动线不合理的现象比较普遍。在这期间，少数户型品质不错的商品房小区，成了那个时代的“高端”住宅，比如汇隆花园、大唐花园。
　　多位资深建筑设计师表示，“除了开发商关注利益最大化外，企业不关注品牌形象、未来发展战略不清等也是主要原因。当时大部分户型是属于满足居住功能、无序开发的初级产品，采光条件没有规定，暗厅、间接采光等情况较为多见。”
　　塔楼：太原人有了户型概念的初级产品
　　随着社会不断进步，高层住宅逐渐进入龙城太原人民的视野。塔楼的出现，打破了人们对住宅建筑形态和户型的固有印象。
　　2000年，从滨河小区开始，高层、政府经济适用房纷纷落地，大唐花园、丽华苑等小高层、高层建筑开始逐步兴起。滨河小区是全太原市首个全高层的小区，再到随后的滨东花园、丽华苑等多层加高层的小区。
　　山西晚报记者实地探访滨河小区发现，小区内共6栋经适房住宅楼。不少楼栋一梯8户，每户的户型基本在120平方米以上；还有3栋蝶形住宅楼，一梯6户，三户朝东、三户朝西，虽然日照条件差一些，但胜在家中可以看见汾河，是当时较早一批河景房。
　　塔楼盛行时代时，一个楼内的交通核囊括着多户居民，一座高层住宅一梯4、6、8户的情况较为多见。例如太原市民熟知的文华苑小区。很多楼体北边的住户家中都是半日照，早上东边日照、下午西边日照，反倒是中午没有太阳光射进家里。这是典型的经济适用房时代的户型特色。
　　业内人士表示，之所以会有这种户型，是因为房地产开发早期阶段，解决住房需求的重要性远大于生活个性化需求。其次，在并不富裕的阶段，大部分人的需求还停留在“实用”阶段，不注重客厅会客、家庭起居隐蔽、餐厨有序、卫生间洗漱等方面的需求，所以各房间的功能性被弱化。此外，小区的品质不可控，一个小区的品质完全取决于开发商的认知水平、土地的区位条件等。
　　品牌房企：户型成为商品房销售的赛点
　　2006年、2007年，恒大、富力、绿地等品牌开发商先后进驻太原，太原楼市正式进入了商品房时代。
　　2008年，恒大绿洲正式开售，拉开了省城品牌房企的时代。同时期亮相的商品房项目还有富力城。随后万达、万科、星河湾进入太原，这些品牌开发的小区一度成为行业标杆。品牌房企带来了产品和服务均标准化、系统化的房子，直接引起了公众对户型的关注和挑剔。
　　品牌房企开发每个项目时，对土地规划、户型设计有严格的调研程序和工程建设标准，给太原市场带来了成熟的产品体系。但在商品房市场品牌时代刚起步的阶段，品牌房企的早期产品也有一些局限。
　　比如恒大绿洲，整个项目的设计风格更适合南方。虽然容积率低、建筑密度小，但楼体的形态为品字形塔楼（塔板结合）。相比现在的主流户型，品字形塔楼的房间进深大，对采光日照时长有影响。同时，恒大绿洲在建设之初，没有将地库、商业等物业全盘前置规划设计及施工，恒大绿洲是典型的商品房初级产品。但实景样板间、实景绿化，着实让恒大绿洲在省城楼市中惊艳了许多年。
　　随后，开始打品牌的房企对产品设计渐渐上心。表现最为突出的是绿地世纪城，这个项目的户型体现出了太原市楼市户型中最大的变化，也是一个行业的节点。即纯板楼、户型好，所处位置区域潜质巨大，相当一部分业内人士看了世纪城的户型，就买了房。
　　山西晚报记者实地探访后发现，绿地世纪城一期的户型中，能做到超薄进深、超大面宽。在楼王户型中，进深几乎能做到十一二米，几乎是目前大部分楼盘所难做到的。目前太原市场上，能做到超大面宽的户型，进深基本都在15米以上。
　　随着品牌开发商进入太原，太原楼市的户型进阶开始有了大跨越式的发展。

山西晚报记者　张磊