微信公众号、抖音、小红书等社交类APP的普及，令全国各地催生了一批房产类博主。这当中，既有讲授购房知识的技术流派，又有总结行业知识的楼市观察流派，还有如何在当地楼市买房捡漏的八卦流派，更有实话实说的接地气派……各类博主绞尽脑汁提供五花八门的行业信息，引人眼球之余，也收获无数激情澎湃的粉丝。
　　随着粉丝增长，房产博主纷纷走上变现道路，带货现象也日益增多，大多数博主在自己的社交平台发布房产广告，推介合作项目。但这些博主力推的项目可靠吗？所谓的房产投资引导，真能让粉丝赚到钱吗？山西晚报记者深入探访发现，这些博主推荐的房产项目中，不乏优质产品，但更多的是“暗坑”“陷阱”。针对房产博主带货卖房，粉丝跟风投资的风险，山西晚报记者进行详解分析——
　　A　多流派房产博主线上经营活跃
　　活跃在微信公众号、抖音、小红书等自媒体平台上的房产博主犹如过江之鲫。这些博主的身份与房产行业有着千丝万缕的联系，楼市自媒体、楼盘销售、房产中介、广告公司、房产数据公司等行业的从业者是房产博主们的主要身份。
　　去年买房的王岳先生称：“决定买房后关注了很多房产博主，他们确实教会了我这个楼市小白不少购房知识，但我也有一些疑问。比如，他们推荐的房源是真正性价比高的房源呢，还是他们收取广告费的客户推荐呢？”也有读者向记者反馈说：“有些博主会有一些知识付费微信群，如果有购房疑惑，需要付费才能得到解答。这类付费知识靠谱吗？”
　　山西晚报记者联系到了省城多位房产博主，对线上一些指引类视频的现象进行了采访。
　　一位房产博主说：“为了打造粉丝多、人气高的公众号，房产社交平台的团队要想做得好，会耗费大量的时间、人力、精力。当人气、粉丝都上涨到一定程度时，变现是必然之路。”在采访中，几乎所有博主都表达了类似意思。
　　另一位博主表示，“我们本身不是中介，不靠卖房赚钱，我们靠的是知识赚钱，所以我们的定位是城市房产专家教客户如何买对房子。但博主们推荐的房源，大多都是广告客户，但良心博主会推性价比高的房源。尤其是粉丝量达到一定量级后，博主会像爱惜羽毛一样爱惜这个社交平台的信誉度，不会轻易做推荐。”
　　山西晚报记者了解到，目前，房产博主变现主要有三种方式，卖课、卖咨询服务以及置业管家服务落地。全国各地的房产博主基本都离不开这三种盈利方式。其中，前端卖课只是引流产品，吸引更多粉丝关注，销售课的内容主要是房产行业及购房公共知识；中间阶段主要是卖咨询服务，这是主力产品，针对粉丝个体的购房置业问题提供一对一解答服务；后端的落地管家服务是盈利产品，即服务粉丝全程购房，赚取成交佣金。对于头部博主来说，大部分号定位为传递普及房产及置业知识，因为博主只有输出实用信息内容，传递价值，才能够让公众及粉丝了解、认识，并且愿意为此付费。无论是房产领域的从业者，还是房产研究的爱好者，都可以靠输出房产行业及置业知识来变现。
　　由此，新媒体社交平台上还衍生了一系列培训房产博主的博主。一位名为“鹏哥”的博主主要侧重商务财经知识讲授，主要培训知识类博主如何做好博主，进而如何变现等知识。他告诉山西晚报记者，一个房产类博主，只有首先变得专业，才能够有人信任。作为博主，如果你输出的内容是错误的，那么粉丝、客户越多，博主犯的错也就越大。营销是一把双刃剑，当博主输出的产品和服务不好时，那么这个博主就是在坑粉丝的钱。购置房产又是巨大的支出，博主给粉丝提供置业和投资建议时，得慎之又慎，不能让客户买到没有价值的房子。
　　B　公众号力荐异地投资
　　除了推荐本地房产的博主，还有一些博主则更“高大上”，向粉丝介绍全国范围内的“优选”项目，投资房产来赚钱。
　　例如在某楼市房产博主的公众微信号中，最近一个月来一直宣称“重庆楼市大有投资潜力”。该博主告诉山西晚报记者，“我们团队非常看好重庆市场，目前还有不错的项目，您可以果断买入。之前成都已涨过一轮，重庆接下来会轮动上涨，现在是很好的入市时机。”
　　山西晚报记者调研重庆楼市后发现，重庆房价平稳。随后与这位博主再次取得联系，博主认为，“重庆房价不涨是因为你买的房子不涨，买的时间段不涨。五年中，重庆中海紫御江山御湾涨了三倍，融景城涨了三倍。投资者没选对楼盘，没选对入市时机，所以买房赚不到钱。”
　　随后，该博主让其助理联系了记者，详细介绍了操作方法以及博主亲自考察过的潜力项目，还特别强调：如果现在出手，今年肯定反弹涨一波。助理表示，意向购房者手头资金紧张，他们还负责帮助办理贷款。从选城市、选片区、选项目，再到签约、贷款，提供一条龙服务。这让人感觉到是一套成熟的服务链。
　　随后，山西晚报记者了解到，这种服务类似于房地产代理、房地产中介机构，博主的变现手法之一，则是从开发商处获得卖房佣金。
　　而另一位博主则力挺长沙置业。经过了解，山西晚报记者发现这些博主们的营销手法都如出一辙。
　　专家指出，异地购房非本地置业，不仅需要购房者有一定的投资眼光，而且还需要特别注意规避投资风险，这其中学问高深。一方面，异地购房的形式大多是二次甚至多次置业，购房者的目的在于投资兼自住；另一方面，购房者一定要对当地的购房政策加以了解，在谙熟户口迁移、政府补贴、贷款还款、产权归属等各项政策之后，根据自己的经济实力确定买哪里的房子和买多大的房子。在此基础上更要注重对楼盘资质与开发商的全面了解与考察，最终再决定买还是不买。仅仅通过博主推荐就决定异地投资未免过于轻率。
　　C　别被辅助工具迷惑
　　北京金诉律师事务所创始主任王玉臣表示，博主推荐卖房方面，监管层和法律都没有明确规定，出了问题往往是业主直接找开发商。房产博主的推荐只是辅助手段，不要听信一些博主的判断，要自己做出理性判断。
　　上海市光明律师事务所付永生表示，听信博主异地房产投资，出了问题不好维权。博主粉丝投资房产亏损之后向博主维权，让博主赔偿会很难，因为粉丝无法证明博主从中谋取了利益，更无法证明博主是导致粉丝投资失败的决定性因素。反过来说，如果粉丝买了房子赚了很多钱，博主也没有办法分享利润。从民法典的角度分析，如果粉丝赚钱博主可以分享，亏钱之后博主来赔偿，这样的操作权利义务才平衡。2021年备受关注的“深房理事件”，业主及投资者维权的焦点之一即是听信“深房理”投资建议带来的置业亏损，“深房理”是否承担相应责任。“深房理”曾多次获微博大V荣誉称号，著名房产专家，2021年，因其存在违法违规炒房行为被网友举报，有关部门对“深房理”涉嫌违法违规线索开展联合调查。
　　王玉臣提醒广大购房者，通过网络一些博主或者平台等推荐买房的，请务必注意几点：首先要看开发商，要对开发商做基本的摸底和甄别。通过企查查或者地方政府对企业的信息的公开网、最高院的执行信息网等对开发商的基本信息、涉诉情况进行基本的调查了解。其次看项目手续，开发商卖房必须要具备五证：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。购房者不要只是简简单单看这五证有没有，还要对这五证前后进行核对，是否一致。必要时，还要要求开发商提供项目的建设工程规划许可证的附图附件，去看一下具体的规划数据。再次，购房者要看自己的购房资格和资金能力。现在很多城市都在限购，业主一定要注意自己是否具备购房资格，千万不要看便宜就开始付钱。同时还务必要注意自己的资金能力，要充分考虑到疫情对自己未来收入的影响。对于网络提供的贷款渠道要仔细甄别，这些方面踩坑案例比比皆是。最后，粉丝确定要买房，必须仔细看合同条款，尤其是房企免责退房的附加条件。如果是房产博主推荐，一定要看推荐人或销售网站的安全性，网络的盛世同样也会让网络骗子有机可乘。
　　在采访中，也有博主表示，房产博主分享行业知识、解读楼市信息，讲白了就是为了卖房子。回归到问题的本质上，一个房产博主、房产经纪人，到底应该怎样给客户推房子才算靠谱呢？不推高佣盘就算靠谱吗？不推远郊盘算靠谱吗？事实上，高佣盘不代表就是烂盘，有可能仅仅只是开发商为了刺激短期的销售任务；远郊盘同样如此，如果粉丝客户正好在那个片区工作，以后工作也基本固定，这个片区的学校配套也有，交通配套也有，价格也合适，这样的推荐可以重点考虑。
　　“一个合格靠谱的房产经纪人，只需要客观地反馈市场信息、楼盘信息，然后结合客户的实际情况，做一个合理的置业建议，最终让客户自己去做选择就可以。”一位博主称，房产博主同样如此，主要任务是做好客观分析，减少引导，让客户自己做出合适的选择。

山西晚报记者　张磊