太原2023年半年度楼市报告出炉

　　蝉鸣已至，兔年过半，上半年的楼市答卷成绩如何？近日，中指研究院发布了《2023上半年中国房地产市场总结&下半年趋势展望》，山西朗润智业同期发布了《太原2023半年度楼市报告》。
　　报告显示，太原楼市与全国楼市的上半年走势有着较强的相似度、关联度。太原楼市政策以宽松为主，但政策下发力度有限。房地产市场在低利率刺激下，表现出“先扬后抑”的特征，目前处于弱复苏周期，购房者观望情绪浓厚。同时，上半年一级市场供求不匹配，房企拿地仍处低位；商品房市场成交面积、成交金额同比均上涨超10%；市场贡献度以保利、中海为首，国央企强者恒强。
　　A 楼市宏观环境 政策延续宽松基调
　　2023年上半年全国经济进入恢复阶段，但总体恢复势能偏弱。房地产发展信心较为低迷，为促进房地产的健康良性循环，2023年房地产政策持续宽松基调，中央对房地产态度明确，“因城施策”到“一区一策”导向下，从稳楼市、保交楼、缓压力等多举措发力，精准调控较为突显。
　　中指研究院报告显示，上半年，全国各地已有超百省市（县）优化房地产调控政策超300次，涉及公积金支持政策、发放购房补贴、优化限购、降低首付比例及房贷利率等方面，超40城下调首套房贷利率下限至4%以下，普通二线及三四线城市房地产限制性政策已基本取消。
　　回看太原房地产政策方面，太原加大对租赁市场及企业融资的支持，促进房地产市场健康发展；对租赁项目进行财政补贴，优化租赁住房公积金提取政策，从金融角度防范化解房地产领域风险，促进市场健康发展。
　　B 土地市场分化加剧 房企拿地信心不足
　　在楼市弱复苏的背景下，土地市场同样回暖缓慢。房企拿地整体仍偏谨慎，且多集中在一线城市或强二线城市的核心地块，分化明显。诸葛数据研究中心监测数据显示，今年上半年，一线城市土地成交规模同比下跌25.9%，二线和三四线城市成交规模同比分别下跌36.3%和39%。一线城市韧性更强。
　　朗润智业《太原2023半年度楼市报告》显示，太原土地供求不匹配，房企拿地信心不足。整体呈现“供求量同比上涨，成交量下降”的现状。2023年上半年，太原土地成交量处低位，房企拿地信心不足。供应43宗，供应建筑面积同比上涨338%，成交19宗，成交建筑面积同比下降24%，成交楼面地价有所下降，溢价率0%。
　　供应及成交地块中，长风西、南站板块为土地主力成交板块。供应端方面，主力供应区域为小店区武宿功能板块、杏花岭区动物园北板块、尖草坪区北部新城板块，这些区域主要地处环线以外。从土地成交端来看，主力成交区域集中在万柏林区长风西板块，小店区南站板块，这些成交地块地处环内及环线周边。
　　在品牌房企拿地方面，多为在售项目后续用地，成交地块为纯新项目的情况较少。今年上半年，省城共12个项目拿地，其中品牌开发商项目10个，本土项目2个，拿地品牌集中在中国金茂、碧桂园、万科等；上半年4个待入市项目取得新地块，8个在售项目取得后续用地。综合来看，品牌开发商拿地仍较为谨慎，新项目开发动力不足。
　　C 市场先扬后抑 去存压力增加
　　从全国楼市来看，2023年上半年百城新房价格保持横盘态势，二手房价格持续下跌，涨跌幅分别为0.01%和0.82%，二手房价已连续14个月下跌。二季度，市场恢复节奏有所放缓，百城新建住宅均价环比由涨转跌，二手房受挂牌量持续走高影响，环比跌幅逐步扩大。上半年，重点100城新建商品住宅成交活跃度一季度回升、二季度回落，累计成交规模同比增长11%，成交规模为近年来同期较低水平，二季度市场持续转弱，6月销售面积同比降幅超20%。
　　而太原楼市的成交走势与全国相似。据朗润智业数据显示，一季度省城楼市强势复苏后，市场进入弱复苏周期。2023年上半年，商品房成交面积同比上涨12.77%，跌幅收窄13.23个百分点，商品房成交金额同比上涨15.91%，涨幅扩大8.53个百分点。从分季度数据来看，由于一季度前期积压需求集中释放，一季度销售数据呈现上升局面，市场强势复苏；但从二季度销售数据来看，销售指标呈下滑趋势，市场持续复苏仍有压力。
　　在住宅市场方面，省城楼市短暂强复苏后，成交热度减退。太原2023年上半年成交约200万平方米，同比去年上半年上涨16%，环比上涨17%，均价11522元/平方米，同比上涨3%，环比下降1%。从月度来看，呈现先扬后抑的态势，3月迎来小阳春行情，成交量达到年内峰值48万平方米，二季度成交热度逐步减退，月成交降至31万平方米，回暖持续性显露不足，一年来不断出台的新政对市场成交的带动作用正在减弱。
　　值得关注的是，省城上半年公寓、写字楼供应端发力，写字楼以价换量。以公寓市场为例，龙城金茂府、金地卿云台两大高端项目的公寓产品新入市，带动供应端大涨，同时，两大项目公寓成交权重非常大，但全城公寓的成交量同比下降59%，成交均价9993元/平方米。商业市场方面，供求端均同比大幅下降，成交均价22685元/平方米；上半年成交的商业类产品多是住宅项目商业配套，其中保利天珺、中海寰宇时代、中海国际社区的商业位列全城商业项目成交额前三。写字楼市场方面，仅有万科蓝湾传奇、碧桂园丽华天境两大项目的配套写字楼产品为新增供应，成交不足2万平方米，同比上涨86%，成交均价9101元/平方米，同比下降22%。
　　D 房企分化加剧 保利、中海遥遥领先
　　2023年上半年，全国TOP100房企销售总额同比微增0.1%，头部企业销售增速较高，TOP10房企、TOP11-30房企销售额平均同比分别增长6.0%、1.0%，TOP31-50房企、TOP51-100房企销售额平均同比分别下降6.4%、9.6%。国企央企仍为拿地主力，前100家企业中超六成为央企或国企，50家代表企业拿地销售比为18.2%，拿地力度较弱。
　　中指研究院发布的《2023年上半年中国房地产企业销售业绩排行榜》数据也显示，今年上半年，TOP100房企销售总额为35682.3亿元，同比微增0.1%，与去年同期基本持平，表明房企销售复苏不及预期。而在这其中，不同房企表现大相径庭：国企央企韧性较强，中小房企竞争力明显不足，房企格局分化加剧。中指研究院报告显示，从TOP50房企销售同比来看，央企国企平均增长45.8%，稳健民企增长14.2%，混合所有企业增长7.7%，出险民企下降36.6%。
　　强者恒强、央企更强的趋势在太原楼市也非常明显。朗润智业数据显示，省城行业集中度增强，房企分化加剧，中高端改善占据绝对市场份额。具体来看，2023年上半年保利一家独大，成交金额44.17亿元，位居TOP1；中海成交金额29.90亿元，位居TOP2；万科成交金额17.83亿元，位居TOP3；金地集团首次冲进TOP5。保利、中海、万科头部房企销售表现向好，TOP10之后的中低阵营房企承压。从上榜项目来看，成交均价12000元/平方米以上项目占据14席，均价9000-11000元/平方米之间项目仅6席，中高端改善项目占据市场绝对份额，首置首改项目受到挤压。
　　与此同时，房企的数据也侧面反映着太原楼市板块方面的受欢迎程度。在板块表现方面，环西南、龙城大街持续为热点板块。环西南板块受华侨城、保利、中铁诺德、华润项目成交带动，表现突出，成交金额41亿元、成交面积38万平方米居各板块榜首；龙城大街板块受星河湾、金茂府、金地卿云台等高端项目影响，均价高达16729元/平方米，成交金额41亿元、成交面积24万平方米，是省城高端项目成交的集中地。
　　在结构表现方面，经济型、高端及改善产品表现优秀。数据显示，100-120平方米经济型三居产品成交占比持续上涨至41%，80-100平方米成交占比降至21%，120144平方米成交占比稳定在24%左右。在总价段方面，低总价刚需产品畅销，单套总价80-100万元的房子成交占比29%，单套总价100-120万元的房子成交占比19%；同时，高端产品成交稳定，单套总价300万以上产品成交占比扩大至4%。
　　从单盘及品牌表现看，中海两大刚需盘入围TOP3；TOP20中15000元/平方米以上高端改善型项目及10000元/平方米以下刚需项目各占7席，两级分化明显；TOP20成交占比达64.9%，头部项目的集中度非常高且竞争激烈。朗润智业认为，目前保利发展在省城楼市中一家独大，以多取胜，供货量充足，下半年排名首位稳固；中海市场份额超越第三名约12亿元，加之下半年供货量约13万平方米，TOP2地位稳固；金地、金茂、碧桂园三大房企下半年将发力，且金地、金茂均有新盘入市，金地、金茂在冲击年度品牌前三的历程中，形成强力竞争。
　　E 稳发展保民生 楼市下半年主基调
　　据中指研究院分析，宏观环境方面，当前我国经济稳步恢复仍面临诸多挑战，下半年稳经济政策有望进一步落实，内需有待进一步被激活。房地产调控方面，随着二季度市场持续转弱，下半年政策加力预期增强，但房地产政策力度和节奏取决于宏观基本面的变化，若下半年经济出现超预期转弱情况，则房地产作为经济“稳定器”，托底政策或将加快落地。需求端政策或仍聚焦在降低购房门槛和购房成本上，因城施策方面，核心一二线城市存在一区一策优化可能；企业端有望继续落实资金支持政策；“保交楼”资金和配套政策亦存在进一步发力空间。
　　当前购房者置业情绪仍受多个因素影响，其中居民收入预期偏弱、房价下跌预期较强、购房者对期房烂尾的担心等依然是关键，这些因素能否好转以及政策托底力度的大小直接影响着下半年房地产市场走势。全年宏观经济稳步恢复，下半年房地产市场恢复仍有波折。在销售市场未明显改善、企业资金压力依然较大的情况下，房企开工投资意愿难有明显修复，低基数效应下，下半年新开工面积和开发投资额同比降幅有望逐渐收窄，但全年下降态势或延续。
　　那么本土楼市在下半年会有怎样的变化呢？业内人士也分析，2023年下半年在“促需求、防风险、保民生、转模式、规范化”五位一体协同发力作用下，太原房地产市场期待一波更强刺激的政策出台。在此基础上，预测2023年下半年成交将与上半年持平，若政策维持现状，则楼市预期不确定性将更加突显。
　　山西晚报记者走访市场了解到，今年省城的纯新项目数量极有限，以个位数计。保利、万科、金茂、金地、华润原计划今年上半年开盘的项目，将陆续在下半年亮相；华侨城、旭辉、龙湖、万达等品牌受近三年储地不足影响，纯新楼盘入市计划及储备情况尚不明晰；红星、融创、当代、绿地、新城等品牌目前的主要任务仍为复工保交楼，无力拿地进行新盘开发；还有恒大、富力、宝能等品牌，上半年深陷破产、债务等舆论及债务纠纷。

山西晚报记者 田晓瑛