“在晋城市开展现房销售试点，尽快形成可复制、可推广的经验做法。”近日，在山西省政府举办的新闻发布会上，山西省住建厅总工程师张志利在介绍山西促进房地产市场平稳健康发展的具体举措中提到，山西将对现房销售模式展开探索。
　　一直以来，商品房预售制一直是公众争议的焦点，对于购房者来说，“一手交钱、一手交房”的现房不仅具有“所见即所得”的优势，还能避免“先付款再收房”而出现的“货不对板”“降标降配”甚至楼盘“烂尾”等恶劣问题，有关取消预售制的呼声多年来不绝于耳。那么，目前楼市销售方式为何仍为预售制？采取现房销售的难点又在哪里？未来，现房销售会成为主流销售模式吗？山西晚报记者进行了调查了解。
　　A 官方发声 多地宣布试点现房销售
　　“稳预期、防范风险、促进转型”是住建部2023年房地产工作重点。今年1月，全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。”据了解，这是住建部首次明确提出现房销售的概念，由此“现房销售以及预售制是否应该退出”再次成为各界热议的话题。
　　随后，多个省份发声将探索现房销售。最先回应的是广东省，2023年春节后的广东省高质量发展大会传出声音，支持有条件的项目进行现房销售；1月31日，山东省住房和城乡建设工作会议上提出，有条件的地方先行先试，开展现房销售试点，并逐步提高预售门槛；2月6日，在安徽省住房和城乡建设工作会议上，安徽省住建厅相关负责人透露，2023年安徽将因地制宜开展现房销售试点；同日，四川省人民政府印发的《聚焦高质量发展推动经济运行整体好转的若干政策措施》中也提到，支持有条件的城市开展商品房现售试点，积极推动房地产业向新发展模式平稳过渡；2月7日，河南省住房和城乡建设工作会议在郑州召开，会议明确，今年将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售……
　　6月26日，住建部部长倪虹在与中国银行就深化政银合作、推动住房和城乡建设事业高质量发展交流会上强调，房地产业发展要从解决“有没有”转向解决“好不好”，改变“高杠杆、高负债、高周转”模式，开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。随后，现房销售试点在包括河南郑州、安徽合肥、四川成都等多个城市落地。8月24日上午，山西省政府新闻办举行“山西加快转型发展”系列推动服务业提质增效专场发布会上，省住建厅总工程师张志利表示将在晋城市开展现房销售试点，尽快形成可复制、可推广的经验做法，逐步推动房地产业向新发展模式转变。
　　B 现房展示 消费者提升购买信心
　　“我们的楼盘主体已经完工，正在做外立面。”“房子已经封顶，明年就可以入住。”“我们是准现房销售，今年买、今年住。”今年以来，省城不少楼盘的售楼处都能听到类似的说辞，置业顾问用“现房”与“准现房”吸引购房者。
　　“相比期房，消费者更愿意选择眼见为实的现房。”中海寰宇时代销售经理宋先生介绍，目前该项目的销售仍然以期房为主，但在年初的时候集中供应推出了一批现房、准现房，很快销售一空。“这些房子中，有一部分是取得竣工备案的现房，还有一部分是已经封顶、正在装修的准现房。”宋先生表示，这部分房源即买即住，业主收房等待时间较短，大概只需2—3个月，“今年买、今年住”的特点吸引了不少购房者。
　　“现房、准现房售卖时，业主是可以实地看房的。在保证参观安全的情况下，由置业顾问带领消费者进入工地看房，业主可以实地感受房屋品质、楼间距、采光、通风、户型格局等，现房展示比样板间、线上3D动画更具销售说服力。”山西晚报记者了解到，中海寰宇时代三期工程刚开始售卖，虽然是期房，但部分楼栋交付时间在明年8月，工程进度已完成主体结构，看房客户虽不能到意向房屋内入户探访，但可在所购楼栋实景展示区内了解房子的建筑及装修工艺、园林景观、感受各楼栋之间的相邻位置等信息。
　　山西晚报记者在走访中发现，为解决业主目前购买期房的痛点，中海、万科、保利、星河湾、华润等知名房企售楼示范区的开放时间，尽可能安排在可向业主展示楼栋主体工程在建、重点园林区实景呈现之时。“品牌房企在售房过程中，基本都会留下现房，一方面施工进度有保证的品牌房企，楼层、朝向等条件较差的房源会剩下，变成现房。另一方面，已有少数房企为了争取效率更高的销售、降低交房客诉量，按工程进度安排开盘时间，尽可能实现准现房销售，争取‘开盘售罄’。”一名置业顾问表示，省城很多楼盘地处城市周边，配套较差，项目按原来的“挖坑即预售”的销售方式，销售过程拖拖拉拉，还卖不出去、卖不上价钱。相反，园林景观及公共区域已呈现、小学及幼儿园已开学、主体楼栋已完工的准现房，销售却相对轻松，售价也高，原因即是准现房及成熟社区给业主吃了收房靠谱的定心丸。
　　C 多重优势 现房销售占比越来越高
　　“无论是精装房还是毛坯房，消费者都能随时现场看房，户型、朝向、采光、楼距等能一目了然。”一名置业顾问表示，相比现房、准现房，期房只能根据平面图和效果图预估房子的情形，而平面图很抽象，与实景看房的感觉相差比较大。
　　“有了实物，消费者不光能看到房子的户型结构，外立面、小区环境、甚至配套设施等都会有更直观的感受，对房屋的真实性有了清晰的了解。”山西世纪朗润房地产经纪公司董事长薛铮认为，除了眼见为实，即买即住的现房还能降低消费者等待的时间成本和金钱成本，消费者不用因为购买的是期房而去租住房，有结婚、孩子上学等急迫需求的购房人群也能第一时间解决问题。“房屋的完全产权，包含四个方面，所有权、使用权、处置权、收益权，现房在这四个方面都能体现出优势。”薛铮介绍，所有权方面，相比期房，现房的所有权能尽快得到保障，甚至部分现房销售可以做到房证同交的；由于即买即住，使用权即时生效；房屋到手后，可以抵押、转让；收益权方面，出租、转让都能立时收益。
　　由于现房有诸多优势，相较于期房而言更受消费者青睐，这在2022年的现房销售规模及占比上已有所体现。根据上海易居房产研究院的数据显示，2022年全国新建商品住宅成交面积同比下滑26.8%；全国期房销售面积同比下滑29.6%；而全国现房销售面积为1.6亿平方米，同比仅下降了2.3%，数据说明现房销售量同比下降不严重，比期房更易成交。同时，从现房销售面积占比（现房销售占比=年初累计现房销售面积/年初累计新建商品住宅销售面积）情况看，2021年6月份这一指标为9.5%，随后该指标总体处于上升态势，到2021年12月份为10.4%；到2022年12月份，该指标已达13.9%，现房销售占比越来越高。
　　D 取消预售 开发商资金实力将受考验
　　事实上，取消预售制的呼声由来已久，在部分龙头房企爆雷后，保障购房者权益、取消预售制的呼声更加强烈。公开报道显示，2006年曾有30余名全国人大代表提交议案建议取消商品房预售制度。时隔多年后，预售制仍是楼市的主要销售方式。业内人士称，商品房如实行现房销售模式，将对房企提出更高的要求，多数房企将面临强大的融资压力，也会影响行业的发展活力，降低企业的开发动力，大规模减少商品住宅供应。
　　“对于开发商来说，预售制下资金的使用效率更高。”薛铮介绍，如果采用期房销售，开发商拿地之后，最快6至8个月即可实现预售，资金回笼。而现房销售往往以竣工备案为标准，以太原市场为例，从开发商拿地到竣工备案，资金回笼周期至少得3年，这期间项目的周转运营全部依赖开发商的自有资金，这对开发商是一个考验。而通过预售，开发商拿到了购房者的首付款和购房者付息的银行贷款，大幅降低了资金成本，扩大了资本杠杆，提高了开发新楼盘的速度。
　　国家统计局公布的数据显示，从2009年起，我国住宅销售面积的期房销售面积占比一直超过75%，其中，2019年、2020年、2021年则分别达到87.9%、89.8%、89.6%。“同样的投入，现房只够投资一个项目，而期房可能投资2—3个项目，对于开放商来说，资金流转更快，压力更小。”薛铮说道。
　　此外，相比现房销售，预售制还有一定的市场调节能力。“现房销售开发周期长，在这期间，一旦市场需求发生变化，产品就过时了。”薛铮举了一个例子，比如在开发初期，开发商的主推户型是80—100平方米，三年过后，随着家庭结构、市场需求的变化，可能120—140平方米才是更多人的首选，这就导致三年前规划设计的现房并不是当下最主流的需求。相较而言，预售制有一定的供求关系调节功能，可以及时根据市场需求，推出适销对路的产品。
　　E 因城施策 现售制并非一蹴而就
　　一位不愿透露姓名的房企负责人告诉山西晚报记者：“就目前来看，取消预售制，全面开展现房销售，许多开发商会吃不消。”曾经依靠高杠杆、高周转模式成长起来的房企，目前非常缺钱，背着大量债务，有些已经爆雷正在进行债务重组，还有的岌岌可危，已经减少甚至暂停拿地。而现房销售会沉淀房企的大量资金，多数房企无力去做现房销售。多位业内人士表示，从长远看，现房销售会逐渐取代预售制，但这种改变并非一蹴而就。
　　“预售制并无错，推进了房地产行业的发展，解决并改善了广大城镇居民的居住需求及居住条件。但在实施过程中，缺乏对于预售资金的监管、工程进度的把控。”薛铮认为，开发商在预售的过程中，可以在合理范围内将部分钱拿出来继续投资，但一定要留有足够的资金保证现有项目顺利进行。采访中，多名专家同样表示，不能因为烂尾就取消预售，事实证明，烂尾楼盘大多是预售资金被挪用导致，核心还是要加强预售资金以及房企融资的监管。此外，取消预售制还可能导致房企迫于压力不愿拿地开发，或者开发周期拉长，进而导致商品房供应量减少、房价上涨等问题。
　　山西晚报记者注意到，在今年1月举行的全国住房和城乡建设工作会议上，行业主管部门明确提出了“必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。”业内人士认为，严格意义上来说，预售制与现房销售很难分清孰优孰劣，也并非是完全对立的关系，从预售制向现房销售转变的过程，是房地产市场逐步走向成熟的过程，预售制仍将发挥重要作用，二者相互配合将对市场产生一定促进效果。
　　当前，预售制仍是我国商品房销售的绝对主流模式，实行现房销售需要循序渐进地推进。以我省为例，11个城市的经济状况不同，房地产市场差异大，要根据不同情况因城施策，后续还需要政府、监管部门、行业协会以及房企等多方研究现房销售的制度、秩序，并不断总结试点经验，出台合理的实施政策。

山西晚报记者 柴旭晖