省城楼市：

　　“高定美学示范区 开放倒计时1天”“献给一路成功向前的你”“用仪式感 引领生活进阶”“繁华中轴集结万象”……临近史上最长中秋国庆长假，本周，省城一批号称“品质卓绝”的高端顶级纯新楼盘在媒体朋友群内开启了产品推广拼狠大赛，用词及用图之“狠”穷尽了太原市民对当下豪奢居所的所有想象。
　　山西晚报记者了解到，金九银十两个月期间，省城有多个纯新楼盘开售，单价均为超15000元/平方米的中高端项目。综观省城楼市整体产品供应结构，中高端项目的成交占比已远高于普通住宅，尤其是华润、金茂、金地今年上市的新产品，均为中高端改善类产品。
　　A 市场：高端改善楼盘纷纷上市
　　“省城的中高端项目数量明显比刚需普通产品数量多。”近期，山西晚报记者受邀参加多场楼盘新品发布会，同行的地产媒体纷纷表示，今年是省城楼市高端豪宅年，单价低于15000元/平方米的普通商品房住宅项目基本为顺销老项目，普通购房者买房可选择的项目和品牌非常有限。
　　9月30日，位于省城南中环的金地阅千峯将正式开盘。据悉，金地峯系是金地目前最高端的产品系列，目前金地在全国仅有29座峯系项目，阅千峯也是金地在太原打造的首个高端系产品；9月28日，位于长风商务区华润太原瑞府示范区将正式开放，华润在太原市场的又一全新大盘揭开神秘面纱，该项目的设计团队表示，太原瑞府是华润置地最高级别的产品系列，该系列产品处于各城市繁华核心区域，项目的园林设计从晋商大宅及北宋名画中汲取灵感，建筑设计邀请国际大师操刀，将为太原注入新的现代建筑美学风尚；同时，中国金茂在太原第三个项目，单价高达16000元/平方米的长风金茂悦已在本月开盘，开盘销售高达4.6亿元……除了上述品牌外，保利、万科近期力推的新盘、新产品也贵气十足，目标无一例外锁定在中高端及改善型客户身上。
　　朗润智业发布的8月月报显示，省城住宅市场成交均价12076元/平方米，同比上涨4%，成交金额排名前十的楼盘中，前七名的售价在13000元/平方米以上，其中四家售价超过了17000元/平方米。据朗润智业发布的太原市房地产市场半年度运行分析，在2023年上半年，中高端改善占据绝对市场份额，从项目成交金额排行榜上来看，排名前二十的项目中，成交均价12000元/平方米以上项目占据14席，均价9000-11000元/平方米之间的普通项目仅6席；从成交面积段看，80-100平方米成交占比降至21%，100-120平方米三居产品成交占比持续上涨至41%，120-144平方米成交占比稳定在24%左右；而在总价段，300万以上产品成交占比扩大至4%，高端产品成交稳定。
　　B 开发商：土地成本决定产品定位
　　连续13年稳坐太原高端住宅品牌榜TOP1的太原星河湾，其王者之位不断受到挑战。龙城金茂府、滨河金茂府、中海天钻、金地华章等单价超16000元/平方米的项目在省城百花齐放。2023年逐月发布的太原销售前十名排行榜上，上述高端项目不断出现在排行榜中，有些项目的月度销售额超过了太原星河湾。这些高端项目的地理位置，要么在省市两级政府重点打造的城市新中心，要么地处城市风景绝佳地。地段的不可复制性，决定了项目必须走高端线。
　　以毗邻而建的保利天悦、中海天钻两大高端项目为例，早在2020年两大项目拿地之时，地块的成交总价高达46.84亿元，原因是这两大地块所处区域为省城环内成熟区域，太原商业及城市地标长风商务区、汾河公园与之相邻。其中，保利以22.025亿元成功竞得SP-2019宗地，面积75509.18平方米（约113.26亩），楼面价约8471元/平方米；中海以24.815亿元成功竞得SP2018宗地，面积83699.65平方米（约125.55亩），楼面价约8334元/平方米。两大项目的土地成本刷新了太原成交楼面价纪录，当时，各大房产媒体即预测，两大地块地上项目的售价将达18000元/平方米，否则投资方将会亏本。
　　“楼面价表示商品房单位售价中所包含的土地成本，也是商品房售价高低的参考标准之一。”业内人士介绍，多数情况下，楼面价和房价呈现正比，楼面价越高房价也就越高。“一般来说，商品房售价约为楼面价的1.5倍到3倍之间，具体每个项目各有不同，但可以肯定的是，相比于普通住宅，高端项目利润更高，面对较高的楼面价，房企想盈利，高端项目是较好的选择。”以中海天钻为例，其楼面价约8334元/平方米，而目前中海天钻的销售价格超过18000元/平方米，是楼面价的2倍。
　　除此之外，业内人士表示，相比普通住宅，高端产品的品牌效应不容小觑，其所呈现出来的高品质、高档次和高端氛围会增强开发商的品牌形象，提高声誉和知名度。对于开发商来说，这也是一种重要的品牌营销手段，为品牌健康持续的运营力加分，可以争取到更多的投资机遇和销售业绩。
　　C 消费者：认可高端产品多重优势
　　省城高端楼盘的均价普遍在15000元/平方米以上，极个别产品的单价达到了20000元/平方米以上。对于省城高端项目价坚量稳的走势，相关业内人士分析称，“高端项目的价格、客群都更加稳定。改善大潮之下，市场对于高端产品愈加认可。”
　　“运营良好的改善型中高端楼盘有几大共性，一是产品力过关；二是区域内环境、生活配套成熟；三是开发商实力雄厚，产品定位能坚持，满足了当下高端改善客群的需求。”一名置业顾问分析认为，三年来的楼盘盘整期，投资大、运营难度高的高端楼盘表现稳健、扛打，说明此类产品既能满足业主的居住需求，还能满足业主的保值需求。“中高端客户对产品质量、小区环境、配套设施等要求格外挑剔。”长治路某高端楼盘的置业顾问告诉山西晚报记者，选择该项目的客户多数是年龄在35以上的中年群体，一般都有不错的财富积累，选择房子时，此类业主主动获取的信息量很大，价格低反而会让业主多了“产品定位不稳定”的顾虑。
　　正在看房的刘女士就是这类改善消费者的代表之一。因家庭常住人口5人，换房的面积需求圈定在了140平米以上。“考虑到家人上班、生活方便，选房范围划定在主城区。换房也是为了更好的居住品质，所以户型设计、小区环境、物业服务等都不能差。”在她看来，花几百万去改善，一定要考虑全面一些，不能将就。
　　高端改善群体首先注重地段和品牌。从地段选择上，要么选择优质配套集中的城市中心，要么选择拥有稀缺景观或生态资源的区域；他们对房企品牌要求比较高，更倾向于已有靠谱交房经历、财务运营健康的房企；产品方面，喜欢大面积、大平层，面积140平方米是普通产品与中高端产品的分界线，户型功能上对面宽、阳台、动线等有具体诉求点；对小区规划设计、精装细节、居住体验等也有更高要求。
　　值得一提的是，除了地段、品牌、品质之外，关注居住邻里圈层和功能性会所服务,是高端改善客群置业的重要精神社交诉求。
　　D 后市：满足不同需求房企需努力
　　集众多“优势”于一体，高端及改善项目数量增加是大势所趋，消费者可选择的楼盘也越来越多。但同时，省城高端产品设计“跟风”同质化也较严重。
　　目前，省城楼市中高端项目的户型面积超过了140平方米。山西晚报记者对比了多个售价在16000元/平方米以上的高端项目户型图，发现目前户型的流行趋势从五年前的多加一间房，变成了如今的大面宽、大落地窗、大居室小卧室。在使用功能上讲求观景效果，多少会牺牲一间功能房。很多项目除了名称不同，140-160平方米三房户型设计犹如一人操刀；样板间装修风格更似五星级酒店客房，缺了“家”的烟火气，相似度让人会有审美疲劳。从小区园林环境方面，各家楼盘目前主打新中式风格设计，江南园林、亭台水榭、飞檐翘角等元素带有浓厚的中国风，多年前曾流行的东南亚水景、欧美风情已难得一见。
　　山西晚报记者了解到，为了有别有竞品，各高端项目也在努力塑造自身无可替代的独特感。例如太原星河湾，开盘13年来，建筑风格与园林设计保持一贯的高贵感，风格应时而变，再加上逐渐成熟的区位、社区配套，以及独有圈层一直受到追捧；滨河金茂府主打健康科技，号称打造太原舒温、舒湿、舒氧、舒净、舒静的五舒健康科技大宅；中海天钻是省城内城之中唯一拥有类别墅产品的豪宅项目；……业内人士称，省城楼市中与太原星河湾客群定位相同的楼盘已有3个，保利、万科在售楼盘的顶级产品，同样把竞品锁在了太原星河湾。
　　“新成长起来的85后年轻一代高端客群更喜欢现代感强烈的建筑和装修设计，设计师们不能只看短期流行趋势，还要考虑业主家庭未来几十年的生活周期需求。”业内人士称，省城楼市产品品质在不断进阶，但风格趋势却总是扎堆之势，需要设计师们更新思想，根据时代需要打造多样的居住产品，提升居住的功能性，推出高利用率的功能性居住产品，解决人们居住生活的长远需求。
　　E 专家：选高端楼盘要心中有数
　　从热销楼盘可以看出，优质的高端项目主要看两点：房企是否足够值得信任；楼盘品质是否出类拔萃。坚持品质至上的高端项目，既在客户群中建立起强大的企业信任基础，在销售上均会获得不错的回报。而随着主打“高端”的楼盘数量与日俱增，有些售价高、户型差、装修粗鄙、园林简陋、功能不全的伪高端不断挑战着业主对高端楼盘的认知，以“高端”之名行“低端”品质、价格不断下探，最终徒有虚名，无人问津。
　　位于长风西街、旧晋祠路的某高端项目，开发商以高端圈层住区为名，实际交付情况中规中矩，因“工程质量、维修推诿”遭到业主维权；位于长风西街、建设南路某上市企业高端项目，精装房交房时地砖凹凸不平、五金未安装、吊顶石膏线开裂，问题不断却难以解决；地处长风西街北、晋祠路某“高端”项目，小区产品类型丰富多样，客群及产品定位一直变，在省城高端客群中始终缺乏坚定的形象，销售不温不火；位于龙城北街某名企项目，样板间展示为奢华豪宅，而售房时却因回款压力，装修标准直线下降，16000元的预期价格降到了13000元，超大面积配上低档装修，引发业主不满，蓄客期积累的客户流失，成交难见起色；同处丽华片区的某高端项目，虽以2020年地王之资强势开盘，但因其在售其它项目降价凶猛，交房负面信息铺天盖地，项目从一开盘即陷入销售窘境，至今难有起色……
　　业内人士提醒消费者，省城市民选择高端楼盘时，首先要选择运营安全的大品牌开发的高端产品，此类房企运营高端项目经验丰富，有较高的交房要求和品质把控，经过其他城市项目的开发检验，太原项目交房后出现问题的概率要小很多。另外，同一品牌内各类产品线均对选址、户型、装修品质、园林设计等有统一标准，业主购房前最好提前了解他城同系产品的品质、择址、装修标准等状况，做到心中有数。

　　山西晚报记者 柴旭晖