今年四季度，省城楼市高端改善型新项目激增，虽然购价高回报低，但成交数据还算光鲜。与之相对的是，曾经号称购价低回报高、且亦商亦住的公寓类房产，如今在市场上却了无声息，成交业绩更是平平无奇。
　　公寓产品为何在省城楼市人气不足，公寓的供需及销售业绩如今有怎样的走势？公寓还能买吗？对此，山西晚报记者进行了调查走访——
　　A 延续去年颓势 公寓市场价量齐跌
　　“好久没听说公寓市场的动向了，现在情况怎么样？”“房价都已经这么低了，公寓还能买吗？”诸如此类的质疑充斥在省城太原公寓市场中，公寓成交已降至冰点。近日，山西晚报记者走访多个在售公寓项目的售楼处，偶遇一位购房者。对方称购买这套产品主要用于自住，理由是面积小、地段好，在单位附近。遗憾的是，从购房至今，该项目的价格却持续走跌，楼盘在市场上的存在感很低，看不到增值保值迹像，感觉没买对。
　　“买公寓的客户多为手头有点存款的年轻单身群体，或是由父母提供购房资金支持的群体。近几年，公寓的价格走势低，比住宅要难卖。”某公寓的销售负责人告诉山西晚报记者，需求端钱紧加上首付比例高、利息高，有投资及商业属性的公寓受楼市下行的影响更大。
　　据山西朗润智业最新的数据显示，2023年前三季度，太原公寓市场延续去年颓势，整体价格下探。从市场销售端来看，以价换量仍是公寓项目去库存的共识。今年前三季度，省城公寓市场成交4.25万平方米，同比下降50%，大约是2022年全年成交量的一半。截止到2023年10月，太原公寓市场供应0.82万平方米，成交0.63万平方米，环比下降21%，成交均价9668元/平方米，环比下降12%，山西晚报记者查阅数据后发现，不少公寓项目正处于“尴尬”的境地。以位于迎泽西大街某名企开发的公寓项目为例，2020年6开盘时，售价为7666元/平方米起；如今，房产中介平台给出的报价仅为5300元/平方米；滨河东路摄乐桥附近另一知名公寓项目，去年售价为7000-8000元/平方米，目前起价5450元/平方米；大同路某公寓项目，此前售价7000元/平方米以上，目前在售均价为5800元/平方米，前段时间的优惠活动中，单价最低甚至跌破了5000元/平方米……太原市在售的部分公寓，价格比历史高点降低20%左右。
　　公寓项目整体运营不佳，消耗了时间成本及营销推广资金，目前，省城楼市中有关公寓的广告、自媒体商业推广小作文难得一见。由此又加重了项目的销售困境、拉低了售价，多数公寓项目销售、运营已陷入恶性循环。
　　B 30余万“安家”太原 弊端却不少
　　据相关机构公布的数据，2023年10月，太原市场仅4个公寓项目有成交。其中，位于北中环的某名盘旗下公寓项目供应量多且成交不错，其均价为6939元/平方米，这意味着30余万元就能在太原“上车”。必须承认，总价30余万，就能在太原“安家”，这对经济能力不足的年轻人来说，确实是“真香”的存在。
　　名企开发、总价低、现房销售，“亦商亦住”，产品优势明显。山西晚报记者了解到，该项目虽然与普通公寓房产相比业绩还行，但离房企阶段性回款需求相差甚远。多位业内人士分析称，这与公寓的诸多弊端有直接原因，在楼市兴旺时，一方面被开发商在推广中有意规避，另一方面，被渴望“增值赚钱”的购房者所忽视。
　　“过去，大部分人买公寓都是用来投资的。按照现在的楼市行情来看，公寓解决不了购房者置业的实际问题，变现难度巨大。”业内人士介绍，二手房待售量持续升高，客户定位有强烈局限性的公寓变现更难。此外，省城多数置业者购房并不仅为了居住、办公，公寓的用地性质为商业，意味着业主购房不能落户，这就让业主子女入学、家人参加社保等成为问题，公寓产品的功能局限也限制了业主的购买欲。
　　此外，公寓的购置和转让成本要高于住宅。省城在售公寓的面积主要集中在40-70平方米，总价低。但是对于置业者来说，购买公寓的压力仍然不小，以一套总价60万元的公寓为例，购买公寓首付需要50%即30万元，贷款30万且10年还清。山西晚报记者从多家公寓项目销售人员口直得知，目前公寓贷款利率略高于普通住在，大概在5.1%—5.3%，按公寓贷款利率5.1%来算，月供达3100多元，这对经济条件一般的年轻人也是一笔不小的支出。
　　如果购买普通住宅，以总价100万的三居为例，首房首付20%仅需20万元，贷款80万元，30年还清，据多个项目售楼处反应，省城商品住宅商业贷款最低利率为3.7%，月供为3600多元。可以看到，普通住宅首付金额更低，同时，公寓按照用地性质划分为商业类物业，交易税费比住宅高。
　　C 阶段性变化 供应由热走冷
　　从2020年楼市走跌开始，公寓成交热度随之逐步降温，影响了房企投资开发公寓的热情。相关数据统计，2020年-2022年，省城公寓的供应面积从32万平方米锐减至3万多平方米，2023年，供应量虽然有所回升，但截至目前仍未超过10万平方米，市场在售公寓均为顺销的老项目，而造成这一现象的原因，与公寓产品在太原的阶段性发展密不可分。
　　山西晚报记者了解到，2015年前后，由于限购刚松绑，不少住宅类公寓脱颖而出，民水民电、通天然气、还能落户，最重要的是首付按住宅来算能做到30%，这吸引了一批高端投资客。2016年-2018年，受到住宅价格挤压，刚需自住型客户开始选择公寓产品，同时公寓位置、超5米层高、小面积、低总价的优势，满足了一大批中小投资客以及单身青年的需求，吸引大量客群。
　　2019年，公寓市场供应量创下新高，但成交量开始出现下滑，市场经历了限购，价格阶段性触顶。之后，随着楼市调控政策出炉及相关职能部门、金融机构对公寓的审查趋严，公寓的市场召集力急速下降。这些政策包括层高在压缩，首付提高到50%，公寓的商业地产性质凸显。尤其银行金融机构对贷款和业主购买资格审查严格，很多投资客被挡在门外，客户的置业心理渐渐恢复理性。对开发公寓的房企营运能力、品牌价值等要求提高。公寓市场开始呈现去库存状态。2020年开始，公寓市场的供应量和成交量开始逐年下滑。
　　如今，省城公寓市场成交走冷，投资回报率低，大宗客户减少，尤其一些负面信息不断的房企品牌和项目，对公寓产品号召力的伤害特别大。比如位于体育南路的某公馆项目被曝烂尾，已有第三方专业审计机构对其项目预售资金使用情况进行了专项审计，对涉嫌挪用资金相关线索已移送至公安局核实线索并开展预售资金追缴工作；位于长风街的某某广场，其开发企业近日被小店区人民法院列为被执行人且新增多条限制消费令。据朗润智业报告显示，省城公寓市场主力在售项目位于晋阳湖、滨体中心等区域，成交价低于同位置住宅3000元/平方米左右。
　　D 去化压力大 缓解高库存仍是难题
　　“目前，公寓市场供大于求。”某公寓项目销售人员表示，此前该项目进行了多次降价、推特价房等营销尝试，收效甚微。资深房产营销人士分析称，公寓去化压力大，资金无法回流，会加剧房企及项目的财务压力。残酷的现实是通过低价促销来推动阶段性销售的公寓，会面临更长时间的市场与客户沉寂。
　　值得一提的是，为实现新市民、青年人住有所居梦想，太原市紧抓机遇、因城施策，将保障性租赁住房筹集和房地产去库存相结合，把闲置商品房转化为保障性租赁住房。在太原市人民政府办公室印发《关于促进房地产市场平稳发展的若干措施》中明确提出：“支持住房租赁企业采取市场化购买商品房或委托定向开发等方式，筹集保障性租赁住房。”业内人士称，这对缓解太原公寓的高库存有积极影响。但相关部门对能转化为保障性租赁住房的“闲置商品房”选择审核条件很严格，不是每一个“公寓”项目都能顺利转化为“保障性租赁住房”。
　　山西晚报记者从太原市租赁住房建设投资有限公司（以下简称“租建投”）了解到，市场化购买是该公司筹集房源的方式之一，购买的所有房源均通过公开招标，应标项目需符合相应要求，“租建投”也会对项目情况、企业运营状况、资金管理能力等进行调查评估。目前，“租建投”拥有市场化购买项目10个，总房源数量达4704套，建筑面积大24.38万平方米。其中，已交付项目6个，房源2586套，建筑面积达13.08万平方米。
　　业内人士称，通过市场化购买筹集保障性租赁住房，确实在一定程度上缓解了公寓市场库存，有助于开发商回笼资金、缓解压力，但是鉴于公寓市场的整体存量大，仅靠政府层面的推动还远不够，公寓市场去化还需要开发企业进行更多的尝试和探索。“前些年，开发商纷纷开发公寓，背后有很多原因。”业内人士介绍，由于优势地块稀缺，省城核心地段及热门板块，地块出让时容积率高，并要求配比一定比例的商业物业，开发商为了达到要求，就会配建一定数量的公寓。此外，从盈利的角度出发，开发商也倾向开发居住用途的公寓，新建住房供不应求，面积小、总价低的公寓比商铺、住宅更易出售，开发及产品定位错位也是如今公寓集体遇冷的重要原因。
　　E 满足居住需求 高价位公寓项目“住宅化”
　　在名企产品开发不断升级的带动下，太原市公寓市场目前呈现多元化的特点，各区域和各类产品层出不穷。山西晚报记者注意到，虽然公寓市场整体下行趋势明显，但仍有极少数公寓产品价格坚挺，正在寻找销售和运营的突破口。
　　知名的房地产数据信息媒体显示，太原公寓项目有20多个，大多处于商业区、闹市区。其中，销售状况相对良好的公寓项目，大都可以享用“民水民电”、业主可以落户，甚至有“学区”居住型公寓，但价格远超其他公寓产品。据销售人员介绍，业主如果选择购买后自住，这类公寓与普通住宅区别不大，只是首付比例需要50%，贷款利率比普通住宅高。另外，面积在40平方米至70平方米左右，总价大多在40万元至60万元之间的公寓更易被客户接受。
　　山西晚报记者随机咨询了几个公寓项目发现，目前，售价在6000元/平方米左右的公寓项目，均不支持落户，但多数已经采用了“民水民电”；仅有个别项目扔采取“商水商电”，而售价超过10000元/平方米的公寓项目，多数已经可以落户，甚至有对口小学。占据城市核心区域，弥补该区域小面积住宅稀缺的短板；亦商亦住，投资变现能力强等；满足业主落户需求等是公寓目前集结市场号召力的主要因素。
　　业内人士表示，省城的产业结构、就业环境、收入水平对公寓市场需求的支撑有限，这在一定程度上导致公寓市场遇冷，因此不能一味的通过降级、降价来带动销售。省城市场不缺公寓产品，缺的是可解置业者后顾之忧的优质产品。相比一线城市的公寓产品，省城公寓产品的居住属性强、办公属性弱，与住宅的差异在降低。位置不错、品质优秀、总价低的公寓可能成为优质地段普通住宅的最强“平替”。

山西晚报记者 柴旭晖