上周五，房地产重磅“大招”在几个小时内密集落地：金融管理部门连发三文，涉及首付比例、房贷利率下限、公积金贷款利率；国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会，多部门介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况，部署了一系列重大政策举措……
　　事实上，5月以来，全国各地出台的优化房地产市场的政策就已经“卷起来了”。成都、杭州、西安等热点城市全面取消限购，落户政策也在放松，各地在不断优化去库存的方向打开各式各样的新思路。在此背景下，太原楼市会有哪些变化？
　　A　利好政策频出　楼市迎来新一轮“去库存”
　　5月17日中午，央行和金融监管总局接连发布多个重要通知：调整商贷最低首付比例，首套房商贷最低首付比例下调为不低于15%，二套房首付比例最低为25%；取消全国层面的商贷利率政策下限，各地可自主确定是否设定利率下限；下调公积金贷款利率0.25个百分点，5年期以上首套公积金贷款利率降至2.85%，二套房贷利率降至3.325%！
　　短短几个小时之后，国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会，多部门介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况，部署了一系列重大政策举措，包括设立3000亿元保障性住房再贷款；将出台城市商品住房项目保交房攻坚战工作方案；严格依法处置闲置土地，支持地方以合理价格收回土地等。
　　其实，自从4月30日中共中央政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”之后，业内便普遍认为新一轮“去库存”系统措施将逐步落地，全国各地也在5月份放出诸多楼市利好政策。5月9日，一天两座热点城市杭州市、西安市相继宣布全面取消住房限购，截至目前，除了北京、上海、广州、深圳4个一线城市，仅剩海南省、天津市、广东省珠海市等仍处于部分放开限购的状态；5月15日合肥发布《关于进一步调整优化房地产政策措施的通知》，内容包括实施购房补贴、优化销售政策、促进二手房市场流通、支持“卖旧买新”、推广房票安置、提高住房公积金贷款额度、动态调整新发放首套住房贷款利率等10个方面；在合肥之前，安徽芜湖也发布购房补贴政策，满足一定条件下，夫妻购房最高可补贴40万元……与此同时，多个城市打出了买房可落户的“王牌”，佛山、南京、杭州、沈阳等多个热门城市都通过购房落户、优化积分落户等政策来吸引更多新市民购房。
　　B 新政尚未完全落地　仅有名盘开始执行
　　事实上，早在全国范围内掀起的利好政策大潮之前，太原已于2023年10月解除了限购，从政策积极化解楼市销售难题，提升行业信心。
　　5月17日，中国人民银行下发通知后不久，太原市住房公积金管理中心就发布消息，中心从18日起，对个人住房公积金贷款利率调整，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
　　山西晚报记者连日走访市场了解到，此次“三连发”政策出台后，省城的公积金利率已应声下调，但商贷首付比例下降、商贷利率取消下限等政策尚未覆盖所有在售楼盘。“目前首套房最低首付20%，利率是之前的3.35%。”采访过程中，多家银行的工作人员表示，目前，省城楼市个人住房商贷利率最低就是3.35%，但并不是每个人、每个银行都能享受得到，很多时候要看楼盘是否与银行有合作，还要看贷款人的个人征信等情况。而在首付比例方面，山西晚报记者咨询了多家省城楼市的主流楼盘，万科、中海旗下所有楼盘已经开始执行15%的首付比例，但部分楼盘销售人员则表示，还在等上级及相关部门通知。
　　业内人士介绍，以之前就一直热议的“取消利率下限”为例，其实这只是意味着取消全国层面贷款利率政策下限，各地可以根据自身情况，自行确定还设不设限、设多少。即使当地也取消了下限，也不意味着人人都能以最低利率贷款，房贷利率的定价是一个市场化、商业化的行为，银行要根据自己的资金成本、内部利润率要求以及每一个项目按揭贷款的状况、城市房地产市场和风险的走势等来确定最终的利率水平。
　　山西晚报记者注意到，在本次政策集中出现之前，2024年以来太原已经为促进房地产市场出台了一系列新政和举措，例如公积金的“购房套数认定”和“商转公”、灵活就业人员参加住房公积金新规定、首套房利率低至3.35%创下历史新低、9部门联合发布《2024年山西省房地产稳市场防风险促转型专项行动方案》等。业内人士认为，这些政策的调整显示出太原对楼市的支持态度，旨在通过降低购房门槛、优化贷款条件等措施，刺激市场需求。
　　C 省城楼市整体平稳　业内期待积极影响
　　随着房地产重磅“大招”密集落地，市场也迎来了新的变化，在刚刚过去的这个周末，多地都曝出“部分楼盘人山人海”“售楼处直呼忙不过来”等消息，然而山西晚报记者在走访省城楼市时发现，“回暖”风似乎还没有吹到太原。多数品牌营销人士认为近期楼盘人气还算不错，得益于市场走稳、传统旺季到来，以及营销部门针对性的策划推广，政策影响作用有限。
　　“相比热门一线城市，市场及房企对政策的反应在太原要慢一些。”业内人士认为，现如今，各城市之间的差距很大，弱势城市跟随大城市一起“回暖”很难，相比一线城市，弱势城市的城建水平、软性环境等条件较弱，人口吸引力也有一定差距，种种原因也导致了房地产发展的空间相对有限，指望利好政策立竿见影不太现实。
　　近日，国家统计局发布的4月份70城房价数据也进一步佐证了上述观点。4月份，上海新房房价指数环比涨幅再次位列全国第一，从前4个月来看，上海已经三度领涨全国。截至4月份，上海新房价格指数已经连续23个月环比上涨，同比则连涨66个月。而根据国家统计局数据，二三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.5%和0.6%，降幅均比上月扩大0.2个百分点；同比来看，二三线城市分别下降2.9%和4.2%，降幅比上月分别扩大0.9个和0.8个百分点。
　　回到太原楼市，据省内相关机构统计。4月份，省城商品房市场供应34.14万平方米，成交28.12万平方米，商品住宅狭义推售存量87万平方米，预售存量365万平方米，住宅存量去化周期17.5个月。“从库存总量来看和去化周期来看，目前太原楼市均处于历史较高水平。”业内人士表示，尽管4月份是传统的销售旺季，房企推盘积极，成交量上涨，但仍低于去年同期。而二手房方面，据国家统计局发布的数据显示，4月份，太原二手房价格环比下降0.2%，而同比去年则下降了3.7%，显著低于去年同期，据链家房源数据显示，截至5月21日，太原六城区二手房挂牌量超过35000套，相比去年同期的32000套上涨近10%。“二手房的挂牌量、带看量以及成交量均出现了上升趋势，但这并非因为市场的火爆，反而是房东通过降低价格来吸引买家。”业内人士表示，整体而言，太原楼市虽然较为低迷，但整体相对平稳，这波政策调整对于太原来说，降低了购房者的首付压力和还款压力，在促进房地产市场的活跃度、增加交易量等方面值得期待，对房地产开发商和相关产业链也将产生积极影响。
　　D 供需逻辑深度改变　楼市难回“高热”
　　现如今，房地产市场环境已发生根本转变，业内人士认为，此次政策密集释放，降低了购房者的首付压力和还款压力，促进房地产市场的活跃度，对房地产开发商和相关产业链将产生一定的积极影响，但房地产市场很难再现当年的“V型”反转行情。
　　“本轮地产去库存与2015年有着本质的不同。”业内人士薛先生分析认为，上一轮去库存以需求端的政策为主，包括房贷利率优惠、降息、下调免征营业税期限等，但当时的背景是需求端仍有较大潜力，因此在相关政策实施后效果十分明显。山西晚报记者查询相关数据了解到，2015年，山西全省商品房销售面积1592.6万平方米，其中住宅销售面积1481.1万平方米，同比增长3.3%，增幅比上年加快6.7个百分点，彼时的省城楼市一片热闹的景象，多个热点板块在当时崛起，例如和平公园板块、新南站板块、晋阳湖板块等。
　　而在今天，过去很长一段时间的需求端优化政策已经很难激发大规模市场需求，因此本轮的去库存将以供应端的调整和优化质量为主，这从前段时间山西9部门联合发布的《2024年山西省房地产稳市场防风险促转型专项行动方案》中可见一斑，其中明确提出了“适应当前房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，要适度减少住宅用地供应、控制商品住宅上市节奏、完善配套设施建设、鼓励企业多措促销、推动房企转型多元化发展等。
　　业内人士认为，对比当时城镇化率持续上升、人口持续增长、百姓收入预期乐观等情况，眼下这些条件都发生了变化。目前，我国城镇化率达到一定程度，继续上涨空间有限，而人口下降、老龄化和低出生率，都是可以看得见的客观事实，刚性需求旺盛的情况已然不再。业内人士大胆预测，供应端的调整和优化，城市中优质地块竞争会更加激烈，区域分化也将更为明显，优质土地资源的稀缺性也会对房企投资战略产生较为明显的影响。对于购房者而言，无论降首付、降利率，还是供应端的完善配套设施、提升房屋质量，都是利好政策，但能不能买得起或需不需要马上买，才是购房者决定出手的关键因素。在此过程中，市场可能会产生一定的波动，从中长期角度而言，这样的调整将有助于平衡市场供需关系，从而稳定房价和市场预期。

　　山西晚报记者　柴旭晖