近日，被广泛关注的国企下场收购存量商品房有了新消息。8月7日，“深安居”微信公众号发布关于收购商品房用作保障性住房的征集通告，深圳市安居集团有限公司所属企业拟开展收购商品房用作保障性住房工作。这是第二个一线城市实施“国企下场”收储。此前的5月30日，广州增城政府发布公告，公开征集广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）符合条件商品性安置房源。
　　今年以来，“去库存”逐渐成为房地产政策的重心之一，在央行、住建部的多次会议上，“国企收储未售新房”这一说法被多次提到。业内人士认为，从此次深圳发布的征集通告来看，本次征集是针对全市开展的，具有很强的信号意义，深圳作为一线城市，意味着“国企下场”参与商品房“收储”迈出了新的一步。那么，官方下场后，对当地楼市有何影响？目前，商品房“收储”在省城太原有何进展？未来，这种模式的大面积推行有何难点？山西晚报记者进行了调查了解。
　　A　多项政策支持　国企批量收房去库存
　　山西晚报记者了解到，深圳市安居集团有限公司是深圳市属国有独资企业和保障性住房专营机构。根据其发布的公告，此次向深圳市域征集商品房用作保障性住房项目的征集范围为：深圳市（不含深汕特别合作区）范围内商品房性质的住宅、公寓、宿舍等，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目（房源）。业内人士认为，作为一线城市，深圳此举对整个楼市意义非凡。
　　今年以来，“防风险”“去库存”成为房地产领域主要任务。4月30日，中共中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，为本轮去库存政策定调；“5·17”楼市新政中，中共中央出台一系列政策，确定了去库存的具体执行思路，包括：设立3000亿元保障性住房再贷款，允许土地调规，支持收回、收购已出让闲置存量住宅用地等；6月12日，中国人民银行在山东省济南市召开保障性住房再贷款工作推进会，支持地方国有企业以合理价格收购已建成存量商品房用作保障性住房配售和租赁；6月20日，住建部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房视频会议，推动各城市和县城有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作；7月30日，中共中央政治局召开会议，会议强调积极支持收购存量商品房用作保障性住房……山西晚报记者注意到，随着各项政策推进，各地开始积极响应，湖北、广州、武汉等多地鼓励收购符合条件的存量房源用作保障性住房，而部分城市如贵阳、惠州、临沧、大理州等地则发布征集商品房用作保障性住房的公告，由地方国有企业在部分行政区域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房。据相关市场机构统计，目前已有超过30个城市发布相关政策。业内人士分析认为，收购存量商品房用作保障房已是当前政策主推的“去库存”方式之一。
　　山西晚报记者查询相关职能部门发布的信息了解到，目前太原并没有公开发布过类似的征集、收储公告，不过在去年发布的太原楼市“新九条”中曾经提出：支持住房租赁企业采取市场化购买商品房或委托定向开发等方式，筹集保障性租赁住房，签订购买协议后，符合条件的即可向相关部门申领专项奖补资金；运营期满后，可作为商品房上市交易。据业内人士介绍，目前省城市面上的保障性租赁住房，很大一部分都是由租赁企业采取市场化购买商品房收购的，部分租赁企业也有国企背景。此外，太原虽然没有发布过公开征集商品房用作保障性住房的公告，但相关工作正在有序推进中，参照山西其他地市，例如大同此前发布的《关于加快化解非住宅商品房库存方案》中明确提出了“支持非居住存量房屋改建为保障性租赁住房”，证明我省在商品房“收储”方面已经有所行动，而政策完善、实施、公布都需要时间。
　　B 用作保障性住房　商品房“收储”一举多得
　　所谓商品房“收储”，是指收购已建成的存量商品房用作保障性住房，而“国企下场”即地方政府组织当地国企从开发商手里买房。业内人士认为，这样的“去库存”方式有助于缓解房企经营压力、稳定市场预期。
　　根据此前的多项政策，此次“国企下场”收购存量住房，对象很明确：房地产企业已建成未出售的商品房，也就是市场上存在的大量新房。而“国企下场”的背后，则是各地房地产市场较高的库存压力和较长的去化周期。以最近发布公告的深圳为例，据当地一家权威房地产信息平台数据显示，截至7月底，深圳一手住宅可售套数为48974套，截至2024年上半年，全市新房库存面积为516万平方米，去化周期高达24.8个月。根据国家统计局公布数据显示，今年1—6月份，新建商品房销售面积47916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%。新建商品房销售额47133亿元，下降25.0%，其中住宅销售额下降26.9%。库存方面，6月末，商品房待售面积73894万平方米，同比增长15.2%。其中，住宅待售面积增长23.5%。按照此前相关机构标普信评的预测，我国2024年全年商品房销售额预计在9.5万亿—10万亿，对比2021年18万亿的峰值下降近一半。新房销量在走低，存量在不断增加，眼下去库存迫在眉睫。业内人士分析认为，“国企下场”消化存量房可以有效刺激房地产消费。
　　此外，从目前各地已经公布的政策来看，均明确提出“用作保障性住房”，同样以深圳为例，通告明确为《关于收购商品房用作保障性住房的征集通告》，其中也提出了“积极构建‘保障+市场’住房供应体系。”“一般而言，如果新建保障性住房项目，从项目选址、设计、施工到交付，正常周期需要三到四年。”业内人士介绍，如果采用直接收购的方式，将符合条件的商品房直接变为保障性住房，则大大缩短了这一周期，可以更快地满足刚性住房群体的需求。
　　“当前楼市，保交付仍然是各房企的工作重点，虽然在政策、金融等多方面有诸多助力，但对于房企来说，新建商品房去化放缓是显而易见的，这对部分开发商来说必然会带来一定的资金压力。”业内人分析认为，将部分存量商品房用作保障性住房，一方面可以加快去库存，另一方面有助于部分房企回笼资金，不仅有助于稳定商品房市场，也能帮助房企化解“保交付”、甚至是偿还债务的压力，与此同时还增加了保障性住房的筹集渠道，可以说是一举多得。
　　C 房源有要求　收购个人二手房难点多
　　既然是筹集保障性住房的新渠道，那么对房源自然有一定的要求。山西晚报记者查询发现，各地的要求大同小异，主要包括位置、面积、配套、手续等方面。
　　首先，收购的项目需要保证合法合规性，这是所有发布公告的城市均提出的一项硬性要求，包括已取得竣工验收备案证明、房源权属清晰且可交易、能满足金融机构发放贷款的要求等；其次，房源位置要合适，处于交通便利、配套设施较为齐全的区位；再次，户型面积合适，比如深圳要求主力户型面积应满足深圳市保障性住房户型、面积（65平方米以下），多地还按照配租型和配售型两种类型划定标准，比如烟台的收储细则中提出转为保障性租赁住房的建筑面积在70平方米以内，转为配售型保障性住房的建筑面积以90平方米为主；最后，多地明确提出优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目，烟台、新乡、威海甚至规定以整幢作为基本收购单位。
　　“收购的房源，要及时地转化成保障性住房，这就意味着房源一方面要满足这部分刚需群体的需求，比如户型和位置的要求、可承受的价格等，另一方面，也要方便收购企业在后期的运营和管理。这就导致收房不能盲目进行。”业内人士介绍，这是“国企下场”收购存量住房，主要面向房地产企业已建成未出售的商品房的重要原因。这在省城的诸多保障性租赁住房项目上也有体现，山西晚报记者走访发现，省城的保障性住房均处于区域内核心地段，且多为整幢或独立单元，由相关企业统一运营管理。
　　此前，多地出台了“以旧换新”政策，少数城市也推出“国企下场”收购居民自有的二手房的政策。对此，业内人士表示，短期来看，国企收购居民二手房用作保障性住房的可能性不大。“个人二手房源过于分散，且存在各种不确定性因素，这使得收购后再利用的难度加大。”业内人士认为，在实际操作中，个人二手房源在房龄、位置、质量等方面参差不齐，而保障性住房需要公共配套设施集中配置或共享，个人二手房源集中运营难度太大，很难引起企业的积极性。山西晚报记者查询了多个实施“收购个人二手房”政策的城市，大都收购数量有限，且并非保障性住房的主力，例如江苏省太仓市，这部分“以旧换新”旧房是为了丰富人才公寓和保障房供给种类，西安则鼓励有条件的企事业单位、社会主体租赁或购买相对集中的二手住房，实施微改造后用于职工宿舍、居家式旅馆、民宿等运营，打造多元化住房市场，而部分城市甚至由收购二手房的开发商自行处理。
　　D 价格是关键　合理的“收储”才有用
　　虽说“国企下场”参与商品房“收储”是目前政策主推的“去库存”方式之一，但目前还在发展阶段，实际操作中的一些难点也要格外注意。
　　首先就是价格方面，根据《关于规划建设保障性住房的指导意见》，保障房配售规则为：“土地成本+建安成本+利润”保本微利定价，即配售价格按基本覆盖划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定。而多数城市发布的项目收购细则明确提到“以同地段的保障性住房重置价格作为参考上限”，所谓“保障性住房重置价格”，是指在特定地段上按照当前市场条件重新建造一套与现有住房相同或相似条件的住房所需的成本，通常包括划拨土地成本、建安成本以及不超过5%的利润空间。业内人士分析认为，这个计算出的价格作为收购价格，与当地的商品房售价往往会有较大差距，例如此前网上曾传出西安的配售型保障房的定价将在周边商品房价格的50%以内，如果按照此价格收房，房企的出售意愿恐怕不高。“目前公布国企收房细则的城市，多数是三四线城市，虽然一线城市对保障性住房需求更高，但多数库存水平不高，在此背景下，要求房企打折出售大量的存量房恐怕很难。”山西晚报记者采访了省城资深营销业内人士，其表示眼下的省城楼市中多数房企把“稳”字放在首位，特别是运营良好的头部房企，开发脚步放缓、推货量有限，几乎没有高周转、高杠杆带来债务压力，并不需要低价出售存量房快速回笼资金，如果国企大范围收购价格过低，盲目参与反而会损失利润和收益。
　　此外，收购的房源要转化成保障性住房，这意味着不是单纯地为了去库存而收购商品房，而应该是在满足当地保障房需求的前提下推进批量收购。业内人士表示，这就要求收购方不仅要了解当地的存量房情况，便于筛选合适的房源，也要摸清刚需住房群体的大小，既要收房也要考虑如何处理，合理的“收储”才能带来去库存、稳市场、增加保障性住房供给等多重利好作用。
山西晚报记者　柴旭晖