“房屋养老金”上热搜

　　近日，房屋养老金的话题引发社会广泛关注，随着全国范围内22个城市正式启动住房养老金试点，社会上出现“政府要收房屋养老金”“房屋养老金等同于房地产税”等误读声音。对此，住房和城乡建设部相关司局负责人于8月26日进行了权威解读，房屋养老金公共账户由政府负责建立，不需要居民额外缴费。
　　随着存量房时代的到来，我国城市中大量老旧小区需要维修改善，住建部指出，要研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制，而房屋养老金就是上述三项制度中的重要一项。
　　目前，房屋三项制度建设正在加快推进中，这对居民住房有哪些积极意义？推进过程还存在着哪些挑战？山西晚报记者对此进行了调查了解。
　　A 22个城市试点建立公共账户
　　8月23日，在国务院新闻办公室举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住建部副部长董建国表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前北京、上海、广州、深圳等22个城市正在试点，试点的重点是政府把公共账户建立起来。
　　不久之后，随着社会各界对于房屋养老金的关注与讨论持续升温，一则关于“上海房屋养老金的收费标准”的传言在网络热议，市场上出现“政府要收房屋养老金”“房屋养老金等同于房地产税”等误读声音。不过，8月25日，上海市官方出面辟谣。同时，山西晚报记者查询相关资料发现，网传所涉及的具体内容早在2011年其他省市发布的专项维修资金管理办法操作细则（试行）里就已出现，并非房屋养老金的收费细则，更与房产税无关。随后，住房和城乡建设部相关司局负责人于8月26日对“房屋养老金”进行了权威解读。根据内容，房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成，其中个人账户即业主交存的住宅专项维修资金，交存按现行规定执行。而在公共账户方面，这次试点的重点就是，就是按照“取之于房、用之于房”，“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由政府负责建立公共账户，资金来源方面，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集，目的是建立稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。
　　“房屋养老金是一个形象的叫法，就好像居民的个人养老金一样，包括个人账户、公共账户，甚至是商业保险等。”省内相关资深业内人士介绍，建立房屋养老公共账户，是完善房屋养老金的重要步骤，跟个人养老保险类似，都是通过缴纳一定的费用来为房屋或个人未来的需求做准备。“与个人养老一样，房屋养老同样需要投入大量的物力和财力，钱从哪儿来就成了人们关注的重点。”上述业内人士表示，由于个人账户中的住宅专项维修资金是需要业主缴纳的，因此公共账户资金来源的问题，人们很自然会想到需要业主来承担，再加上楼市下行背景，任何风吹草动都有可能被无限放大，公众有此担忧并不奇怪，网上传出的各种误解也由此而来。实际上公共账户的建立非但不会额外增加个人负担，还会减轻老百姓的负担，眼下房屋维修更新的费用是由房屋所有权人通过专项维修基金自己承担的，但政府建立房屋养老金公共账户后，部分费用很有可能通过新的渠道解决。
　　B 房屋养老金由来已久
　　事实上，房屋养老金的概念并不是被首次提及，业内人士表示，最早提出这一概念时只有个人账户，也就是住宅专项维修基金。早在1998年，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》提出，加强住房售后的维修管理，建立住房共用部位、设备和小区公共设施专项维修资金，并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度。
　　2007年，《住宅专项维修资金管理办法》发布，并自2008年2月起施行。其中明确了交存标准，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积的首期交存金额为当地住宅每平方米建安造价的5%至8%，专项维修资金属于业主所有。山西晚报记者了解到，这一办法一直沿用至今，根据其内容，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。目前，太原市的住宅专项维修资金缴纳分为两档，电梯房为90元/平方米，非电梯房为50元/平方米，这个标准在太原已经沿用了16年。
　　而房屋养老金制度，最早可追溯至2022年提出的房屋三项制度。所谓房屋三项制度，包括房屋定期体检制度、房屋养老金制度和房屋保险制度。山西晚报记者查询相关资料了解到，以2022年4月长沙自建房事故为起点，同年5月，国务院办公厅印发《全国自建房安全专项整治工作方案》，首提研究建立房屋体检制度、房屋养老金制度、房屋质量保险制度。2023年3月，包括住房和城乡建设部在内的15部门联合发布《关于加强经营性自建房安全管理的通知》，要求各地积极探索创新房屋安全管理方式方法，开展房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险试点。2023年11月，住房和城乡建设部指出要建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，包括改革开发方式、融资方式、销售方式，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度。
　　业内人士介绍，住房和城乡建设部在8月23日涉及三项制度的说法，其实是过去几年一直在贯彻实施的内容，房屋养老金制度是其中重要一环，随着22个试点城市名单公布，三项制度再一次引起了人们的关注。其实，不仅仅是此次公布的试点城市，房屋三项制度试点工作早已在全国范围内展开，太原也不例外，很多城市都在积极探索，只是进度各不相同。例如并不在此次22个试点城市名单中的烟台市，今年1月就发布了《关于加强城市住宅全生命周期管理工作的意见》，明确提出选取莱山区率先开展城市住宅养老金、城市住宅体检、城市住宅保险制度国家级试点工作，通过列入土地出让成本、财政预算拨款和建设单位缴纳、个人缴纳等方式筹集资金，用于房屋体检、购买房屋保险、公共部位维修补贴等。
　　C 政府为居民房屋养老“托底”
　　此次住房养老金引起热议之后，不少人也提出了一个疑虑：房屋养老金已有住宅专项维修资金存在，为何还需建立公共账户？对此，业内人士表示，住宅专项维修基金通常来源于业主自行缴纳，整体资金体量有限，急需增量资金入场。
　　目前，房地产市场逐渐进入存量时代，老旧小区占比越来越高。有媒体报道称，根据住建部数据，截至2022年底，中国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，意味着这些房屋将进入设计使用年限的中后期，而预计到2040年前后，近80%的房屋将进入这一阶段。“住宅专项维修资金制度虽然已经存在，但其存在一定的短板，公共账户的建立是补齐这些短板的关键。”业内人士介绍，《住宅专项维修资金管理办法》在2008年才正式实施，之前的住房大多数缺少维修资金。以山西省为例，根据《山西省住宅专项维修资金管理暂行办法》，新建商品房在办理网签备案时由建设单位代为足额缴纳维修资金，存入维修资金专户，但2008年之前销售或投入使用的住宅小区，住宅专项维修资金收缴不佳。“很多老旧房屋此前并没有缴纳过维修资金，也很少有人会主动缴纳。现如今，二手房交易过户时，是否缴纳住宅专项维修资金也不是硬性指标。老旧房屋的住宅专项维修资金获取很困难，没有交存住宅专项维修资金的小区遇到维修问题时，资金的来源存在大麻烦。”
　　此外，维修资金利用率并不高，这与很多物业不熟悉使用流程、居民意见难统一有很大的关系。以太原为例，住宅专项维修基金的使用要满足“两个三分之二”：一是全体业主的三分之二以上签字同意；二是这三分之二的业主占据的住房面积需超过小区总体住宅面积的三分之二，二者缺一不可。与此同时，老旧小区的住户杂、出租率高，达到“两个三分之二”的业主签字很难。此前，上海市房地产科学研究院一份报告指出，目前，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，大量资金沉淀，未有效利用。
　　“建立公共账户，可以看做是政府为老百姓房屋养老的‘托底’。”业内人士介绍，通过建立公共账户，可以更好地应对老旧房屋共用部位及设施的维护，如房屋主体结构、外墙等，也是对当前维修资金使用率不高、业主申请繁琐、收缴难、使用率不高等问题的解决。
　　此外，还有很重要的一点，住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后大修、中修及更新、改造的资金，该资金不得挪作他用，而房屋养老三项制度中还包括房屋定期体检制度和房屋保险制度，公共账户内的资金就是主要用于房屋体检和保险等支出。
　　D 三项制度完善房屋安全保障
　　现如今，人们对于房子的需求逐渐从“有没有”转向“好不好”，业内人士表示，房屋三项制度的建立对于提高房屋安全、推动城市更新和老旧小区改造具有重要意义，但同时也面临很多挑战。
　　“以此次建立公共账户为例，虽然明确了公共账户资金由地方政府通过财政补一点、土地出让金归集等方式筹集，不需要居民额外缴费，但资金需求很大。”业内人士介绍，三项制度是为了构建全生命周期房屋安全管理长效机制，这就要求账户对应的不仅仅是已经需要维修改造的老旧房屋，次新房和新房同样需要建立公共账户未雨绸缪。房屋体量巨大，建立公共账户时，想要筹集足够的资金，地方政府财政补多少、土地出让金提取多少，做到适度合理对地方财政是个考验。而在公共账户建立之后，如何管理、使用都是需要地方政府考虑的问题。
　　此外，房屋三项制度是三位一体、环环相扣的。其中，房屋定期体检制度是定期对房屋进行全面检查；房屋保险制度在房屋面临较大风险、需要动用较大资金时，发挥保险托底作用；而房屋养老金制度则是资金上的支持，公共账户服务于房屋体检、房屋保险，个人账户资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。在各项制度的推进过程中，实施范围、运行模式、监管体系等都需要创新与探索，例如不同房屋的体检周期、哪些房屋和问题适用专项资金、房屋养老金提取使用流程和投资增值模式、房屋保险的范围等。
　　业内人士介绍，目前，房屋三项制度正在加快推进，虽然还有问题需要探索，但大范围推广施行后，为居民提供的房屋安全保障是“实实在在”。通过定期对房屋进行全面检查，及时发现并解决各类安全隐患，有效提高房屋的安全性能，减少因房屋老化或损坏导致的安全事故；发生意外情况时，房屋保险能够及时得到经济支持，减少损失；房屋养老金为房屋的维修、保养提供资金支持，从而延缓房屋老化，延长房屋使用寿命……通过上述措施，不仅可以保持房屋的良好状态，还能提升房屋的市场价值，对于业主来说，意味着更好的居住环境和更高的资产保值，期待房屋养老制度日益完善，为居民房屋提供可靠的全生命周期安全保障。

山西晚报记者 柴旭晖