近日，金地商置集团有限公司发布盈利警告称，公司预计2024年录得42亿元至48亿元亏损。据公开资料不完全统计，目前有超过70家上市房企发布2024年业绩预告，但其中超七成房企预亏，亏损总额超千亿元，而赚钱的房企不到三成，亏损似乎成为房企无法躲避的话题。
　　去年，国家及地方政府持续释放楼市利好政策，行业出现了转机。2024年下半年以来，全国新房销售额、销售面积累计同比降幅持续收窄，市场信心正在回归。但不可否认的是，目前行业仍面临挑战，在诸多房企亏损加剧的背后，整个地产行业大洗牌状况仍在继续。从省城楼市来看，众多房地产行业从业者对新机遇充满期待。
　　A 楼市深度调整　亏损房企增加
　　在楼市深度调整的近年，无论是知名龙头房企还是地方性中小房企的盈利状况都不佳，亏损状态从部分中小民营房企，蔓延至一些央企、国企。近日，多家A股房企发布2024年业绩预告，从这些公告来看，虽然仍有部分房企在2024年处于盈利状态，但由盈转亏、亏损大幅增加的情况却非常明显，亏损房企占了绝大多数，有的房企预估亏损甚至超百亿元。
　　山西晚报记者了解到，目前有超过70家上市房企发布2024年业绩预告。其中，保利发展表现最为亮眼，2024年净利润50.16亿，2024年，保利发展以3230亿元销售业绩位居行业第一，且连续2年居于房企销售额榜单第一名。但即使如此，保利发展预计2024年净利润将同比下降58.4%。相较于2023年同期取得的4207亿元销售额，2024年保利发展销售额减少了近千亿元。
　　行业第一尚且如此，其它房企的亏损更是常态，且亏损额度进一步扩大。比如华远地产亏损10.5亿元—14.5亿元、大悦城预计亏损26亿元—34亿元；信达地产亏损6亿元—7.3亿……此外，还有部分房企连续两年大幅亏损，比如华夏幸福和首开股份，华夏幸福2023年亏损60.28亿元，2024年继续亏损40亿元—60亿元；首开股份2023年亏损63.39亿元，2024年亏损扩大至75亿元—95亿元。从目前已经公布预告的房企来看，2024年预计亏损额度最大的三家房企分别为万科、金科股份和绿地控股，其中，万科首次预告亏损，亏损额度高达450亿元；金科股份和绿地控股均不是首次亏损，但2024年预计亏损扩大，金科股份预计亏损205亿元—285亿元，绿地控股预计亏损110亿元—130亿元。
　　亏损加剧的背后，整个行业正在经历一场洗牌。例如2022年的“一哥”碧桂园，不仅跌出销售榜单前十，就连财报都无法按时发布。今年1月14日，碧桂园才发布2023年年报以及2024年半年报，2023年，碧桂园总收入约4010亿元，同比减少了6.8%，税前亏损约1673亿元；2024年上半年总收入约1021亿元，同比减少约55%，税前亏损约108亿元。业内人士表示，从“碧恒万”到“保中华”，房地产行业的格局已经发生了翻天覆地的变化。千亿房企的数量，从2021年巅峰时期的44家，缩减到2024年的11家，仅为巅峰时期的四分之一。百亿房企的数量也从2023年的125家，暴跌到2024年的86家，一年时间就有39家房企掉出百亿行列。
　　B　亏损原因众多 转亏为盈还需市场企稳
　　造成房企大面积亏损的原因是多方面的。业内人士介绍，除了市场整体下行、需求不旺这一重要原因，还有房企负债高、经营不善、内部调整等原因。
　　从多家房企公布的预告来看，项目结转收入的减少被多次提及，这导致房企项目年内交付结转规模下降，这部分收入直接导致了企业营业收入的下降。其次，行业毛利润率面临整体下调。很多公司公告中提到，拟对部分项目计提资产减值损失。业内人士表示，由于前两年房企高价拿地，如今不得不面临资产价值下行的局面，而减值直接影响了企业的利润。此外，业内人士表示，在面临市场调整时，部分房企在售项目打折降价，当前，打折降价依然广泛存在于市场，特别是一些经营压力较大的房企，开始陷入资金短缺、降价销售、盈利减少的恶性循环。
　　“房企能否盈利，说到底还是要看市场是否企稳，就是房企销售回暖和房企投资意愿。”业内人士介绍，2024年，全国商品房销售面积和销售额同比继续下滑，购房者信心不足，市场观望情绪浓厚，房企去化压力巨大。从第三方机构统计的2024年房企销售业绩来看，大部分房企都出现同比下降，即使是头部的央企、国企也未能幸免。比如华润置地2024年销售额2611亿元，同比下降15%；万科销售额2460.2亿元，同比下降35%；建发房产销售额1033.6亿元，同比下降25%等。而根据国家统计局发布的数据，2024年，新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%，其中住宅销售面积下降14.1%。新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%，基本上已经回到2009年的水平。而伴随市场成交下行，库存必然增加。2024年年末，全国商品房库存量为75327万平方米，自2020年来连续第5年上升创出新高。根据各大上市房企发布的业绩预告也能看出，最近两年，不少上市房企为应对市场下行压力，主动进行了资产减值计提，这进一步加剧了房企亏损幅度。
　　除此之外，业内人士表示，尽管近年来出台了一系列利好政策，例如“白名单”机制，中央层面强调要打好房地产各项融资工具的“组合拳”，满足包括民营房企在内的各类房地产企业不同环节、不同阶段的合理融资需求，但很多房企依然存在这方面的压力，叠加土地、建安成本等成本，房企资金链紧张，利润空间进一步缩减。
　　C 供需关系转变 全面回暖仍有诸多挑战
　　由于待售商品房和闲置土地规模持续创新高，大量的未售商品房和未开发土地增加了房企的资金压力，为了缓解这些问题，中央和地方政府出台了一系列政策措施，包括设立保障性住房再贷款、支持地方政府收购未售商品房和闲置土地等。这些政策旨在去行业库存，调节供需关系，但全面推进仍需时间。
　　去年四季度出台了一系列稳楼市的刺激政策后，全国新房销售额、销售面积累计同比降幅持续收窄，其中销售面积累计同比降幅已连续7个月收窄，销售额降幅连续8个月收窄，这说明市场信心正在回归。“虽然政策端在持续发力，市场环境在逐步改善，但消费者信心的恢复很难一蹴而就。”业内人士表示，房地产需求端已经发生了显著变化，随着人口结构的改变，老年人口数量增加、年轻人数量减少，老年人大多已有房产，购房需求自然减弱，再加上市场大环境下，投资者信心受挫，许多投资者选择抛售房产以规避风险，进一步加剧了市场的供过于求局面。业内人士认为，虽然政策端在改善和鼓励，但房企的整体业绩表现很难再回到从前。
　　从太原市场来看，2024年，太原楼市呈现出止跌企稳的态势，但其特点是新房市场如日中天，价格持续攀升，甚至跻身全国房价涨幅前三甲，与上海等一线城市并肩而立，反观二手房市场却是一片凄凉，存量从年初的4万套激增至年末的5万套，二者之间的价格差距越来越大。根据省内相关机构的最新统计数据，12月太原二手房市场均价在9000元/平方米以下，而新房市场均价超过了13000元/平方米，两者价格差距超过4000元。
　　业内人士表示，太原出现这样的楼市特征，是供需关系改变的一种表现，一方面随着房地产行业洗牌，留下的实力房企多数以保交付、保品质、保口碑立足市场，并不需要大打价格战，且受限于自身各种成本，不愿降价抛售，相当一部分房源出现涨价销售的情况。而二手房挂牌量居高不下，许多房东急于套现，不得不降价争取成交，导致二手房价格继续下跌。综合2024年下半年以来省城楼市的表现，尽管市场热度有所回升，但全面复苏还需要等待更多宏观经济的回暖和政策的持续推动。
　　D 应对市场变化 房企需抓住新机遇
　　“房地产市场恢复、消费者信心修复都是缓慢的过程，我们应该更加耐心地等待市场企稳复苏。”业内人士表示，在等待市场恢复的过程中，房企需要积极调整战略，应对市场变化的同时，寻找新的盈利点，这在省城楼市有所体现。
　　近年来，省城楼市不断高端化，头部房企将资源倾斜到一些地段较好、配套齐全的城央核心项目上，且在项目定位时，聚焦高学历、高收入客户，精准锁定改善型需求，尽可能缩短去化周期。“这一现象不仅是太原，国内知名房企的策略均是如此，放眼全国，房企将优势资源集中在经济、政策更好的一线城市，具体到某个城市，会在优质地块、核心产品上多下功夫。”业内人士表示，预计2025年，多数房企仍会坚持这一策略，集中精力少而精地打造拳头产品，省城的新房市场预计仍将以改善型住宅为主，价格稳中有升。在此背景下，产品品质和竞争力成为关键。从太原市场来看，少部分国、央企开发的高端楼盘备受追捧，甚至出现了一房难求的情况，但不可否认的是，当下主流的宽厅、五恒科技等高端设计同质化越来越严重，尽管市面上出现了少数新的高端设计亮点，例如整合厨房、餐厅、客厅敞阔的“家庭厅”，整合起居、衣帽、卫浴的“大主卧”，但整体而言与一线城市的成熟产品相比仍有一定差距，产品的多元化仍需迈进，省城楼市在产品端存在巨大的提升潜力。
　　从政策端来看，今年1月，国务院常务会议研究推进城市更新工作，提出要加快推进城镇老旧小区、街区、厂区和城中村等改造。要加强用地、资金等要素保障，盘活利用存量低效用地，统筹用好财政、金融资源，完善市场化融资模式，吸引社会资本参与城市更新。不久前，山西省发展改革委、省民营经济发展局组织各市、相关省直厅局和省属企业，遴选出2025年第一批向民间资本推介项目，计划引入民间资本227亿元，参与项目的投资建设运营。而从去年的土地市场来看，城改用地出售占比增多，意味着省城在改善整体居住环境、促进城市规划发展和提高土地利用效率方面将进一步加强，对于省城的房地产市场而言，在“高端化”一家独大的背景下，可能会催生新的改善型购房需求。
　　此外，据相关数据统计，2024年，太原保障性租赁住房（保租房）已筹集6488套（间），配售型保障房开工6003套，从此前公布的政策来看，太原市作为全国首批40个保障性租赁住房试点城市之一，近年来加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，在此过程中，通过定向购买和市场购买等方式筹集的房源不在少数。业内人士表示，对于一些实力房企，能否抓住城中村改造的政策风口，并在保障房领域开辟新的盈利点值得考虑。业内人士预测，2025年，太原楼市预计将继续享受政策扶持，在税费减免、公积金政策优化以及房贷利率下调等措施协同作用下，为市场注入更多活力与信心，城中村改造的加速推进，将为楼市带来新的购买力，为广大房企提供新的机遇。
山西晚报记者　柴旭晖