未取得合法手续的房屋出售后毁损、灭失

基本案情

　　张某于2010年向同村李某购得一处房屋（该房屋未取得审批手续），花费各项费用10万元，2012年装修后入住。2015年，连日大雨，因涉案房屋位于河堤附近，地基被河水冲刷后导致部分塌陷。为防止房屋倒塌堵塞河道，同时也考虑到张某一家的生命财产安全，当地政府基于公共利益考量，下发了危房拆除公告，要求张某一家自行拆除房屋，并承诺按国家自然灾害救助政策予以灾情救济6万元。张某的母亲向当地政府申请由政府帮助拆房，当地政府也为张某一家发放了6万元救济款。
　　房屋拆除后，张某一纸诉状将李某和当地政府告至法院，以房屋未取得审批手续违反法律的强制性规定导致合同无效为由要求李某返还购房款十万元。

争议焦点

　　李某未经审批建设房屋并出售，因为违反法律的强制性规定，房屋买卖合同无效。按照现行有效的合同法第五十二条之规定，“有下列情形之一的，合同无效：1.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3.以合法形式掩盖非法目的；4.损害社会公共利益；5.违反法律、行政法规的强制性规定。”即将生效的民法典第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。新修订的土地管理法第四十四条规定，“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”故而，李某未办理审批手续即建房、卖房的行为违反法律规定，房屋买卖合同无效。
　　但关于合同无效后的法律后果承担问题，形成了三种不同的意见：一种观点认为李某系过错方，应当承担一定的责任，购房款应当适当返还张某，房屋因为自然灾害毁损、灭失，张某无需返还；另一种观点认为，关于房屋买卖合同的订立，双方均有责任，虽然李某违反法律强制性规定，但张某系李某同村村民，且购房已满五年，对房屋没有审批手续的事情已完全知晓，在此种情况下还履行合同义务，是对李某过错的默认。在形成合意基础上，合同自始无效，李某固然应当返还购房款，但张某也应当返还房屋。在房屋灭失无法返还的情况之下，基于房屋由张某实际控制时灭失，应当给予李某相当于房屋价格的补偿。折抵之后，购房款无需返还。张某的损失由灾情救济款予以补偿；第三种观点认为，李某应当返还购房款，张某应当返还房屋。但房屋毁损灭失后张某应当承担补偿责任，购房款可与房屋价值抵消部分，在实际处理过程中要适当考虑房产灭失后张某的实际损失，在灾情救济款基础上，由李某从购房款中拿出一部分予以补偿。

案件评析

　　笔者赞同第三种观点。合同法关于合同无效的法律后果规定了两个条文。第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”民法典第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”法律规定了合同无效后的财产返还问题以及不能返还时的折价补偿问题。九民会议纪要第33条作了更加详细的规定：“合同不成立、无效或者被撤销后，在确定财产返还时，要充分考虑财产增值或者贬值的因素。双务合同不成立、无效或者被撤销后，双方因该合同取得财产的，应当相互返还。应予返还的股权、房屋等财产相对于合同约定价款出现增值或者贬值的，人民法院要综合考虑市场因素、受让人的经营或者添附等行为与财产增值或者贬值之间的关联性，在当事人之间合理分配或者分担，避免一方因合同不成立、无效或者被撤销而获益。在标的物已经灭失、转售他人或者其他无法返还的情况下，当事人主张返还原物的，人民法院不予支持，但其主张折价补偿的，人民法院依法予以支持。折价时，应当以当事人交易时约定的价款为基础，同时考虑当事人在标的物灭失或者转售时的获益情况综合确定补偿标准。标的物灭失时当事人获得的保险金或者其他赔偿金，转售时取得的对价，均属于当事人因标的物而获得的利益。对获益高于或者低于价款的部分，也应当在当事人之间合理分配或者分担。”对于李某来讲，虽然他没有办理相关手续，但是在建造房屋时付出了一定工钱和料钱，房屋本身有其自身的价值，合同无效后，房屋灭失应当得到一定补偿，李某的购房款本身就可以抵充补偿款。对于张某来讲，本该返还的购房款充抵补偿款，张某损失惨重，6万元的救灾救济款根本无法补偿他的损失。根据九民会议纪要精神，李某应当从购房款中适当补偿张某的损失。
　　综上，未取得合法手续的房屋买卖合同因违反法律的强制性规定而无效，相关财物应予返还。房屋毁损、灭失后，卖方应当向买方承担一定的补偿责任，应当考虑房屋的增值或者贬损合理确定风险负担的规则。（作者：朔州市中级人民法院 李慧芹）