“带押过户”指卖方将已经抵押房产直接进行交易，过户给买方的行为。民法典的实施，为“带押过户”提供了有力的法律支撑，各地更是纷纷出台相关政策，试图为越来越低迷的二手房交易市场引入新的机制，但在实际操作中买卖双方及抵押权人依旧面临诸多风险。而公证机构参与“带押过户”，能利用自身职能的优势，化解其中风险，为整个二手房交易市场持续健康发展提供有力的法律保障。

一、传统的二手房交易模式与“带押过户”模式的区别

　　传统的二手房交易方式要求卖方必须先偿还原有贷款，解除抵押登记后才能过户，而“带押过户”顾名思义，就是无需解除原有抵押，买卖双方交易完成后再解除原有抵押，这个变化带来了以下两方面的好处：
　　传统模式要求先解除抵押登记才能顺利交易，若卖方无法还清贷款就解不了押，更办不了交易登记；而买方若需要办理二手房贷款，只能先帮卖方偿还原有贷款，办理解押与过户手续后，银行才会为其发放贷款。在这种情况下，买卖双方必须基于完全的信任。同时，还可能使用过桥资金，额外增加一大笔费用，交易成本大幅增加。而“带押过户”的模式，是买方通过用自己新的银行贷款来偿还卖方的原有贷款，不必使用过桥资金，这就大大降低了交易费用，节省了成本。
　　传统的二手房交易模式下，买方将首付款支付给卖方，卖方就要偿还贷款，配合买方办理过户手续，剩余房款要等买方办理好新的抵押贷款后才能支付给卖方。这就使卖方承担了巨大风险，如果买方因资质问题无法通过银行的审查，不能顺利贷款，卖方就需承担房财两空的巨大风险。而“带押过户”这一新模式将二手房交易过程中的解押环节放在了最后，买方将首付款汇入指定的账户就可以先行办理过户、贷款、抵押登记事宜，如果房产在过户中发生其他问题，首付款将原路返还给买方，房产仍然过户至卖方名下，最大程度保障了双方利益，最大化化解了二手房交易的风险。

二、“带押过户”在操作中的风险

　　民法典第406条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产”。这一原则性规定对现实操作并不能起到指导性意义，而各地政府依据自身特点出台的相关规范性操作指引也往往不同，买卖双方及抵押权人依然面临诸多风险：

1.抵押权追及效力的风险

　　民法典第406条中规定了“抵押财产转让的，抵押权不受影响”，这一规定说明不论抵押物如何流转，抵押权人对抵押物都享有优先受偿权。也就是说当不动产存在顺位抵押的情形，原房主无力偿还或未按时偿还其他债务时，其他抵押权人有权要求法院对抵押的不动产进行拍卖，即使买方作为善意第三人也不得对抗，作为买方在偿还个人贷款的同时，依旧要承担房产被拍卖的风险。

2.房贷利率波动的风险

　　目前，有部分城市已经开始了“带押过户”的先行先试，但无一例外的都要求是同一银行内部做转移，也就是说，买方必须在卖方做房贷的银行进行贷款，才能实现“带押过户”。这样就使买方失去了对银行的自由选择权，可能因为银行之间的房贷利率波动不一样，产生的结果也不一样。如果银行不能自由选择的话，对于买方来说并不一定能够减少购房成本。而且跨行“带押过户”在交易资金监管中也存在一定风险。

3.抵押总额大于房屋实际价值的风险

　　在“带押过户”情况下，如果抵押权人出现买方与卖方同时对同一套房产进行贷款的话，就产生了双抵押并存的现象。若买卖双方设立的抵押总值超过房屋的市场价值，一旦一方出现违约情况，就可能导致抵押权人的合法权益不能全部实现。

三、公证参与“带押过户”的优势及手段

　　全国已有多地城市推出了二手房“带押过户”政策，其中济南、深圳更是走在了先列。这些城市的二手房政策中，无一例外都引入了公证机制，这就充分说明了公证制度在参与“带押过户”方面具有着不可替代的作用与价值：

1.提存公证

　　公证处是法定的提存机关，依照法定的条件和程序，可以对二手房交易资金办理提存公证，保障交易资金的安全。交易开始前，公证处与买卖双方、银行签订《二手房交易资金监管协议》；买方先将购房款汇入公证处的指定提存专用账户，才能与卖方办理过户手续；房产过户后，公证处向卖方支付房款。同时公证保障抵押权人的债权优先得到清偿。通过发挥公证处的提存职能优势，解决了买卖双方间的不信任问题、化解了银行贷款资金安全问题、拓宽了买卖双方对于不同银行的选择性，使各方的利益得到最大化。

2.合同公证

　　公证处对房屋买卖合同进行公证，提供的是综合性公证法律服务，在证明合同真实性、合法性的基础上还会审查卖方对房产所有权的问题；审查所售房产是否处于权利受限状态；为买卖双方设立合理的税务负担条款；对买卖双方的纠纷进行调解等。通过一系列的公证法律服务，加深了买卖双方间的互相信任，化解了交易风险，促使交易能够更加顺利完成。

3.委托公证

　　在“带押过户”办理过程中，买方或卖方往往因为工作或其他原因，不能亲自办理一些相关事宜，此时可以到公证处办理委托公证，使委托人更安心，真正做到一站式服务，免去了当事人在公证处、不动产部门、各个银行间的奔波之苦，进一步提高了“带押过户”各部门的服务质量与服务效率。
　　“带押过户”是二手房交易的一大变革，引入公证机制参与，对买卖双方交易自由度、安全性、快捷性等方面都提供了更为有效的法律保障，更是在买卖双方与不动产、银行、公积金等多个部门间架起了一座桥梁，使得“带押过户”这一新政策能够真正落地，让买卖双方与抵押权人切实享受到“带押过户”这一新政策的便利。

尚文勇