我省大胆探索实现房屋“带押过户”

　　近年来，人民群众生活水平逐步提高，对刚性、改善性住房需求更加迫切。但是在二手房交易过程中，已办理了贷款的房屋，由于卖方需要提前结清旧的贷款，买方需要办理完成过户才能申请新的贷款，导致很多群众在房屋买卖过程中需要使用“过桥资金”，或者提前将部分预付款支付给卖方用于偿还贷款，从而导致购房成本增加。甚至出现卖方拿到预付款后，不去偿还贷款引发买卖纠纷等情况，给很多群众造成了极大的困扰。
　　民之所盼，政之所向。2022年年初，省自然资源厅自然资源确权登记局（以下简称“省自然资源厅确权登记局”）和相关省级银行负责人组织学习民法典有关条款，解读“抵押财产、抵押转让、带押过户”等相关政策，并围绕事关群众利益的不动产过户抵押问题进行了热烈讨论。与会人员达成一致意见：就是通过省级合作协同机制，研究探索通过最简单便捷、安全可靠的方式，实现房屋“带押过户”，拿出全国领先的“山西方案”。

出台新政
百姓期盼愿景成破题出发点

　　“二手房跨行贷款转移登记只需要跑一个窗口就能办成，‘带押过户’真的是一项利民便民的好政策。”11月初，家住晋中市榆次区的杨女士拿到了我省“跨行抵押过户”的首本不动产权证书，这是我省推动“带押过户”政策落地的新探索。
　　“我们不动产登记部门就是要想群众之所想、急群众之所急、解群众之所困，持续推出更多利民便民好政策，让人民群众的获得感、幸福感、安全感更加充实、更有保障、更可持续。”省自然资源厅确权登记局副局长尉伯瀚表示。
　　省自然资源厅与省税务局、多家省级银行建立了长期合作协同机制，在不动产登记领域陆续出台一系列利民便民好政策，构建不动产登记领域党员模范先锋服务体系，成立“重大项目不动产登记合作专班”，建立“互联网+不动产登记”系统联席会议机制。近日，省自然资源厅会同省税务局和12家省级主流银行印发《关于开展不动产“带押过户”的通知》，正式推出全省不动产“带押过户”新政策。
　　按照“带押过户”“山西模式”程序设计，整个不动产交易过户和贷款过程中，卖方无需提前还清贷款解除抵押，买方也无需先办理过户再申请新的贷款，全面实现“交易、登记、税费、贷款”等多项业务“打包办”“一次办”，办理流程更便捷、资金监管更安全、部门协同更密切，办事群众可以同步拿到不动产证书和银行的抵押权证明，实实在在增强了群众办事的“体验感”。

重大意义
助力复工复产成工作落脚点

　　“‘带押过户’方便了办事群众，减少了交易成本，降低了交易风险，为全面助力复工复产，推动房地产交易市场健康发展，推动经济运行持续好转，努力实现质的提升和量的合理增长起到积极作用。”山西转型综改示范区不动产登记中心李志东讲道。
　　据省自然资源厅确权登记局相关负责人介绍，我省推出的“带押过户”主要呈现六大特点：
　　一是助力复工复产，利民便企更接地气。当前，疫情防控进入新阶段，我省“带押过户”政策出台，能够在最大限度减少人员流动情况下，让群众及时办理不动产登记和贷款业务，有利于撬动房地产市场稳定向好发展，有利于推动群众尽快恢复正常生产生活秩序，有利于营造良好营商环境，是自然资源领域推动经济运行持续好转的利好政策。
　　二是实施业务“打包”联办，登记服务更加便民。我省“带押过户”流程中，除了正常贷款审批，买卖双方和相关银行人员只需到登记机构一次，就能完成全部事项申请工作。完成审核登簿后，证书可以通过邮政寄递的方式送到买方家中，实现群众“最多跑一次”。预计到2023年年底，在省级“互联网+不动产登记”系统平台上线“带押过户”模块，实现全业务全流程网上办，让群众“一次都不跑”拿上不动产权证书。
　　三是推出多种贷款模式，贷款形式更加灵活。按照我省“带押过户”业务流程，买卖双方既可以按照原有的贷款利率和贷款额度，将卖方剩余的贷款由买方负责还清，也可以对贷款额度和利率进行重新核定，按照当前利率和额度执行。这种方式能够最大限度满足群众在房屋买卖过程中的实际需求，特别是在目前放贷利率持续走低的背景下，更能满足购房群众的多元化需求。
　　四是推动银行同业互信，资金管理更加安全。“山西模式”的“带押过户”是通过办理抵押权转移登记和抵押权变更登记，由买卖双方的贷款银行直接负责资金划转和贷款结清，办理过程中新的抵押权不设立、旧的抵押权不注销。对于购房群众来说，买方不需要将资金转给卖方负责还清贷款，资金安全有保障。对于银行来说，买卖双方贷款银行的资金划转及贷款清偿是“银行对银行”，银行之间建立了同业互信机制，不存在违约风险，抵押权完整覆盖整个流程，不存在抵押物悬空风险，并且设立抵押权在先，发放资金在后，贷款银行的资金安全有保障。
　　五是减少中介机构干预，过户费用更加低廉。目前在“带押过户”流程中，通过银行间结转资金来保障资金安全，不存在指定中介机构负责资金提存，省去中介机构相关费用，降低了群众过户成本。
　　六是联合多家银行发文，覆盖范围更加广泛。“带押过户”政策是省自然资源厅与中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、招商银行、兴业银行、光大银行、平安银行、省农村信用社联合社、晋商银行、山西银行等12家银行共同印发的。下一步，省自然资源厅将继续与其他银行对接沟通，持续扩大支持范围，力争将所有在我省开展房屋贷款业务的银行全部纳入。
　　省自然资源厅确权登记局相关负责人表示，不动产“带押过户”是解决人民群众最关心最直接最现实利益问题的关键一招，是建立健全“清零行动”长效机制的积极探索，也是助企纾困和支持房地产市场健康平稳发展的有力举措。下一步，将会同有关部门加快推动不动产“带押过户”落地见效，最大限度支撑人民群众刚性、改善性住房需求，进一步提升人民群众的获得感和幸福感。

相关链接

　　民法典第四百零六条规定，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”
　　“带押过户”是指不动产转移登记时，通过“流程再造、银行互信、合并办理”实现不动产权和抵押权同步进行转移，让群众一手领取不动产权证书、一手拿到房屋抵押权证明。

　　本报记者关振瑛