《太原市物业管理条例》开始实施，业主维权有法可依

　　小区内停车被划伤，物业公司该负怎样的责任？业主拖欠物业费，物业公司是否有权断电断水？物业服务不到位，业主该如何维权？房屋有质量问题，业主能拒交物业费吗？……
　　涉及千家万户的物业服务质量，直接影响小区业主的生活幸福指数。但是近年来，越来越多的物业公司因其服务质量参差不齐、物业费收取困难等问题，导致业主与物业间矛盾事件频发。针对业主权益维护的热点、难点和痛点，今年5月1日，《太原市物业管理条例》（以下简称《条例》）正式开始实施。对于走上法治化轨道的太原市物业管理行业而言，终于结束了无法可依的历史，并首次在法律层面上为物业管理立法。
　　在《条例》已实施一个多月之际，6月16日上午，太原市房产管理局召开新闻发布会，就该条例的实施情况进行了详细解读。

《条例》出台势在必行

　　在很多大城市，高端物业公司层出不穷。除了优越的地段、优质的楼盘产品之外，是否具备高品质物业管理也成为重要的衡量标准。在不少业主眼中，住在物管水平高的社区里，也是生活指数的一种体现。可是，在太原的很多小区，拥有这样的物业服务是很多业主梦寐以求的事。
　　从90年代中期逐步兴起的太原市物业管理行业，发展至今已由10年前的170多家企业，迅速发展到目前的830多家。其中一级企业13家，二级资质企业61家。“太原市在住房管理投诉方面，物业管理投诉占到相当大的比例，仅12345便民服务热线和12319城管服务热线转到房产管理部门的物业管理方面的投诉，就占到房产管理方面总投诉量的60%以上。”太原市房管局副局长耿国胜表示。
　　“全国省会城市除个别外，都已经出台了物业管理方面的法律法规，但太原一直存在立法空白。太原的物业服务水平与北京、广州、深圳等城市相比还有较大差距，与其他省会城市相比也处于落后状态。”耿国胜称，太原物业服务中存在物业管理企业多、小、散、差，从业人员素质较低，物业服务不到位，业主花钱买服务的意识不强等问题，“出现此类问题的部分原因在于太原在物业行业立法方面比较滞后”。
　　“在实际物业管理工作中，经常遇到各部门法规政策相互矛盾的情况，缺乏一部专门的法规影响了物业行业的可持续健康发展。”耿国胜介绍，以12345便民服务热线和12319城建服务热线为例，在房产管理的投诉中涉及物业管理方面的问题高达六成。例如：按照国务院《物业管理条例》和《山西省物业管理条例》的规定，水、电、暖等专业经营单位应当直接向最终用户收取费用并依法承担相关管线和设施设备的维修养护费用，而太原市部分专业经营单位依其行业规定，不提供直接对户服务，让部分物业公司将水费、电费、取暖费与物业费捆绑收取，这类投诉占物业服务总投诉量的一半左右。又如，对小区内的违法建设、私搭乱建、破墙开店、无照经营、乱设摊点等行为的查处，业主和物业公司投诉无门，各部门相互推诿，致使矛盾纠纷越来越突出。《条例》实施后，这些问题的解决将有法可依，这一个多月随着业主对《条例》的了解，我们接到业主的投诉也比较多。“耿国胜说。

《条例》制定有法可依

　　《太原市物业管理条例》共分为八章六十九条，对物业管理区域、业主、业主大会和业主委员会、物业管理服务、物业的使用和维护、保障措施和法律责任等方面作了规定。《条例》制订的主要依据是《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《山西省物业管理条例》等法律法规，同时参考建设部《住宅专项维修基金管理办法》、住建部《关于印发〈业主大会和业主委员会指导规则〉》等规章和政策依据，并借鉴了南京、杭州、西安、昆明等城市的相关立法经验。
　　据了解，国务院《物业管理条例》共七章七十条，主要针对业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护、法律责任等方面进行了规范。《山西省物业管理条例》共九章六十四条，主要在业主和业主大会、物业服务企业、物业管理招标投标、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用和维护、法律责任等方面进行了规定。
　　《太原市物业管理条例》在适用范围、实施主体及其职能、物业管理区域的划分、业主大会和业主委员会等方面都进行了具体规定，在物业公司的义务和禁止行为、物业服务企业公示义务和退出规定、开发建设单位配备物业管理用房的规定、水电暖等专业经营单位实现当向最终用户收费并开具发票、车库设置和使用的规定、利用共用部位、共用设施设备进行经营活动及收益的规定、专项维修资金应急使用等方面，按照太原市物业服务行业的现实情况和未来发展方向做出了比较详实的、具有操作性的规定。这些规定既符合了上位法的要求，又结合太原市的实际情况，明确了业主、物业服务企业和各相关部门的责任，在协调处理物业管理方面事宜时有法可依，真正解决物业管理中存在的热点、难点问题。

《条例》规定涉猎广泛

　　千呼万唤始出来的《条例》在物业管理机构及管理模式、业主委员会与社区的关系、物业专项维修资金归集和使用以及老旧小区物业维修与抢修、住宅小区停车位划定与收费等物业管理中存在的问题都进行了明确规定。
　　比如：物业管理区域停车位归谁所有？根据《条例》第四十二条规定：物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库的所有权，依据规划按照出资情况确定。业主共有的道路或者其他共有场地用于停放车辆的车位、车库，属于业主共有。物业管理区域内的车位、车库，应当提供给本物业管理区域的业主、物业使用人使用；车位、车库有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。
　　对于如何召开业主大会？《条例》也明确规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。一个物业管理区域内业主在300户以上的，可以采取楼（幢）、单元、楼层等为单位的方式推举一名业主参加业主大会会议。符合业主大会成立条件的，由该物业管理区域内20%以上的业主依法向街道办事处或者乡（镇）人民政府提出成立业主大会的申请。业主大会可决定选聘和解聘物业服务企业；确定物业服务内容和标准；决定或者授权业主委员会决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用经营收益等事项。其中，业主大会决定筹集和使用物业住宅专项维修资金，制定物业住宅专项维修资金管理制度；改建、重建建筑物及其附属设施；改变共用部位、共用设施设备的用途的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
　　在日常生活中，小区内的房屋被用于私房菜、保健品销售等经营性场所的现象普遍存在。《条例》实施后，住宅商用的现象将得到有效遏制。《条例》规定，不得擅自改变房屋使用性质。业主、物业使用人应当按照房屋权属证书载明的用途使用房屋，不得擅自改变其使用性质。擅自改变房屋使用性质的，物业服务企业应当予以制止，并及时向相关部门报告。
　　如果业主拖欠物业费，物业公司是否有权断电断水？答案是：不能！《条例》规定：物业费是业主和物业公司之间矛盾的导火索。随着人们维权意识增强，对物业服务的要求也越来越高，对于很多物业公司收不上费就断水断电的做法，《条例》明令禁止。
　　《条例》还规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并开具发票。专业经营单位可以委托物业服务企业代收代缴有关费用和进行有关设施设备日常维修养护，双方应当签订委托协议，但不得向业主收取手续费等额外费用。

本报首席记者 郝薇

短 评

物业条例弥补空白 业主维权将更容易

　　尽管太原的物业管理服务比不上“北上广深”和很多省会城市，但对于太原越来越成熟的购房者而言，对物业管理优质服务的渴望却越来越强烈。
　　很多购房者都有这样的体验：当住宅小区各方面都成熟之后，楼盘间较量的不再是开发商的实力大小，而是投入使用之后的小区物管服务的优良。但由于此前没有立法、部分法规抵触、行业发展滞后等原因，导致很多小区的物业与业主之间产生罅隙。
　　众所周知，房地产业作为第三产业，即服务业，意味着房地产业从本质上来讲，并不是把房子建好就万事大吉；而是要在房子建好并售出之后，继续对其进行持之以恒的管理和维护。而对业主而言，更是一种长期对小区服务、管理的体验过程。这种过程考验的是开发商能否在楼盘开发完成之后，继续保证项目各项物业管理、服务的质量，使居住在这里的业主得到最舒适的感受。
　　在近年来房地产产品同质化趋于严重的环境下，强调物业管理服务的软性竞争力已成为了房地产业突出重围的不二选择。很多品牌楼盘在引入品牌物业管理公司的同时，将物业服务更多趋向于人性化，努力满足每个业主生活中的细微需求，从而使楼盘价值得以维护和提升。
　　对于物业管理条例刚刚立法的太原市而言，提升物业管理已经向前迈了一大步。希望积攒多年的物业管理热点难题，也会随着新《条例》的实施逐一得到妥善解决;业主、物管公司、开发建设单位三者之间的矛盾得到缓解;小区业主自治管理将更加依法有序、高效管理小区事务，停车场地使用、停车收费纠纷、物业管理费矛盾等现象随之降低，维修资金管理和资金使用也惠及更多业主。真正让百姓在自家小区里住得舒心安心，也真正让百姓花钱买不到服务的问题得以解决。

郝薇