张如军

　　小物业，大民生。物业管理服务联系着千家万户，是关系居民生活质量的“关键小事”。习近平总书记指出，社区是基层自治的基本单元，是国家治理体系的基层基础。社会治理的重心必须落到城乡社区，社区服务和管理能力强了，社会治理的基础就实了。住宅小区是社区的根本构成、城市的基本单元，更是基层社会治理的“最后一百米”。因此，加强和改进住宅小区物业管理，切实提升住宅小区治理效能和水平，是新时期巩固和创新基层社会治理的重要切入点，是加快构建共建共治共享基层社会治理新格局的有效抓手。
　　党建引领住宅小区管理。要加强包括物业企业、业委会（物管会）住宅小区党建工作，社区党组织要将其作为基层党组织建设的重要内容，坚持应建尽建，通过单独建、联合建、成立党支部等方式推进住宅小区党组织覆盖。对具备党组织组建条件的小区，社区党组织应及时指导和帮助其成立党组织，并纳入社区党建工作。对尚不具备组建条件的，要选派党建工作指导员，注重在物业企业骨干员工和业委会（物管会）优秀成员中发展党员。发挥党组织及党员的主导作用，加强党组织对业委会选举工作的领导。街道办、社区党组织应逐步提高业委会委员中党员的比例，同时吸收人大代表、政协委员、复转军人、模范群众等责任心强、热心公益的业主进入业委会。完善党组织领导下的议事协调机制，建立在街道办、社区党组织领导下，社区居委会、业委会（物管会）、物业企业共同参与的“三位一体”住宅小区议事协调机制，制定议事规则，完善工作流程，凝聚多元力量参与小区管理。
　　完善住宅小区管理台账。要对辖区内的住宅小区进行摸排，充分掌握住宅小区基本情况，包括住宅小区规模、人口，建设单位，管理模式，物业企业，物业服务及收费标准，物业承接查验及房屋使用情况；业主大会及业委会或物管会成立运行情况；各类风险隐患、矛盾纠纷排查处置情况；住宅专项维修资金缴存使用情况；共有部位、共用设施设备经营所得收益支出情况等。已有物业企业的住宅小区，由物业企业在社区居委会的统一领导下组织摸排；无物业企业的，由属地社区居委会组织摸排。通过摸排，建立管理台账，并实时动态更新，时刻做到底子清，心中明。
　　建立综合执法联动机制。物业企业、社区居委会要对小区开展日常巡查管理，对发现的问题按三级分类处置。一级是由物业企业、业委会沟通化解；二级是由街道办事处、社区居委会安排司法人员协商处理；三级是在街道办事处统一组织下，各相关执法单位派驻人员，依法依规纠正处罚、严肃处置。街道办事处要按期组织相关部门召开联席会议，通过三级分类处置，切实解决群众身边的“关键小事”，形成群众支持、合理高效的执法合力和“街道吹哨、部门报到”的日常监管联动机制。各职能部门要将执法力量向住宅小区延伸，及时回应和解决好群众诉求。
　　提升小区物业服务水平。对于有物业管理的住宅小区，要通过加强行业监管等方式，提升物业服务水平，提高业主满意度。一是监督物业企业按照合同约定的服务事项和服务标准，提供相应的物业服务，定期向广大业主公开物业服务内容、收费标准等事项。二是完善物业管理纠纷调解机制，组建物业管理纠纷调解专家库，借助法律援助，加大矛盾纠纷预防、排查、调解力度。三是及时查处物业管理活动中的违法违规行为，特别要严厉整治企业违规经营等问题。四是对物业企业和项目实行信用评价和考核，完善企业信用评价和项目考核标准，将业主满意度调查、街道社区党组织评价纳入考核依据。五是创新智慧化管理模式，建设智慧物业管理服务平台，提供智能化、个性化物业服务，推动物业服务多样化升级。六是建立突发事件应急机制，成立以住宅小区为单位的处置突发事件应急领导机构，制定应对突发公共事件、恶劣天气、特种设备故障等的应急预案，组织应急演练，提升物业企业和小区居民的安全防范意识和自救预防能力，配合有关部门处置应急事件。
　　增强无物业小区自治能力。对于无物业管理的住宅小区，要重点推进小区自治组织建设。有条件成立业委会的，由属地街道办事处牵头，组建业委会，选聘物业企业，提供专业化物业服务；暂不具备业委会成立条件的，由社区居委会组织社区“两委”、社区工作者、网格员、业主中的党员干部等组成的物管会，实施小区管理。发挥其领导作用，组织业主讨论、决策、管理小区公共事务，鼓励社区居委会和物管会共同为小区选聘物业企业。未形成小区规模且无物业管理的零散住宅、小街巷住宅，要进行整合，重新划分物业管理区域后通过上述方式进行管理。
　　探索小区兜底管理模式。通过评价考核、投标加分及税费减免等方式，鼓励本地国有或规模较大的物业企业对公租房等集中建设的保障性住房小区以及无能力自治、无法公开选聘物业企业的老旧小区进行兜底管理，服务和收费执行最低标准。优化社区资源配置，整合利用辖区停车位、电动车充电设施、快递网点、闲置公共房屋等共有部位、共用设施设备，通过无偿使用、合作经营等方式，支持物业企业拓展经营渠道，增加经营收入，保持盈亏平衡。社区居委会等有关单位要及时疏解该类小区管理中的痛点、难点、堵点，降低管理难度，提高物业企业积极性。（作者单位：晋中市房产服务中心）