随着中国近些年来的经济发展和城市化发展，我国房地产行业也在迅速发展，一定意义上促进了商业银行个人住房贷款量的提高。对于商业银行来说，个人住房贷款量的提高也相应的带来了一定量的风险，例如个人失信等问题，这些问题对于商业银行的发展有一定的影响。因此，本文就商业银行个人住房贷款可能产生的风险类型和相应管理策略进行了讨论，希望对商业银行的借贷业务和发展过程可以有一定参考借鉴作用。

一、商业银行个人住房贷款风险分类

　　（一）信用风险
　　首先最常发生的个人住房贷款风险就是信用风险，又称为违约风险，主要是指个人贷款后因多种因素而进行恶意提前还款以及骗贷行为。
　　借款人在借款后，可能由于个人收入、家庭等因素影响，导致无法在规定日期内偿还银行的贷款，被迫对贷款合同违约，这种违约形式成为被迫违约。同样的还有一种违约成为理性违约：借款人在借款后，由于市场波动等因素，导致其购买的房屋贬值，借款人认为继续偿还贷款是利益亏损的，故而故意中断对银行贷款的偿还。
　　（二）假按揭风险
　　假按揭风险指的是通过虚假的购房合同来骗取银行的贷款。其主要是开发商在房屋售卖过程中，由于一些市场因素导致房屋售卖不顺利，故其通过内部工作人员的操作，使用其内部人员的个人信息进行虚假的购房行为，来骗取银行的住房贷款。假按揭风险在银行与开发商的交往中常常发生，是一种较难界定并且较难阻拦的方式，其本质是开发商对于银行资金的套用，一旦假按揭数量频发，将会使商业银行的运行产生很大的困难。
　　（三）存贷风险
　　商业银行的个人住房贷款有着一个弊端就是其贷款周期一般都较长，资金回笼周期过长，但是居民的存款一般存款周期都远远小于贷款周期，这就导致银行会长时间处于存款少贷款多的情况，对于商业银行内部资金流转有很大的影响，当国际或国家形势出现波动时，会对商业银行造成严重的打击，影响其资金流转平衡，造成利益损失。
　　（四）银行内部风险
　　商业银行的信贷部门的员工在工作过程中会长期有较大的业务压力，这就导致了其工作人员在对客户贷款资质进行评估时，会由于贷款业务压力而降低对客户的信用要求，将贷款放给信用资质不够的客户，导致其资金在之后出现收回难度大的问题。并且由于一些银行内部人员的素质过低，导致其对于一些沾亲带故的信用有问题的客户会帮助其提交虚假材料，帮助其获取银行的住房贷款，使银行面临一定的资金问题。

二、商业银行个人住房贷款风险管理策略

　　（一）建立完善的个人信用机制
　　这一点需要国家和企业对于我国公民进行综合评估，通过个人的长期工作及资金流转情况，对其个人信用机制和还款能力进行综合评估，尤其是对于个人的信用卡及个人贷款方面进行重点探查。根据个人信用制度，商业银行可以决定是否通过个人住房贷款申请以及确定贷款资金规模，进而有效的防止个人住房贷款风险的产生。国家相关部门在制定个人信用制度的过程中，应对于个人的工作情况、收入来源、个人信息、拥有的固定资产情况等进行详细的调查。同时以审计、财政、税收等部门所提供的数据为指导，对于个人的信用卡情况、个人支票情况进行周密的信用评价。只有这样建立了多维度、全方面的评级和个人信用调查机制，才能够有对于借款人的还款能力、还款意愿、信用水平进行相应的分析，为商业银行制定多层级的个人住房贷款条件提供指导与依据。
　　同时应当加强对于失信人员以及恶意贷款人员的惩罚力度，将此行为列入刑法量刑标准内，以法律手段在一定意义上杜绝恶意贷款行为的发生。
　　（二）加强对于贷款审批的监管
　　首先通过加强对于银行贷款审批的监管过程，防止部分借款人以及开发商通过虚假行为骗取银行住房贷款。此行为需要银行对于借款人提供的个人信息、个人贷款资料等进行高强度审核，以确保借款人借款行为的真实性，避免骗贷行为的发生。其次，应增强贷时审查，降低信用风险。在开展个人住房贷款业务的实际过程中，商业银行应做到贷前审查与贷时审批相分离的原则，强化对借款人信用状况、贷款合规性的审核力度，有效评估贷款抵押物的价值，并明确不同部门的分工和具体职责，杜绝抵押风险的发生，推动商业银行内部风险防范水平的提升。
　　（三）加强对于银行内部人员招聘、培训的标准
　　对于因银行内部人员问题导致的银行贷款风险，银行除了需要严格银行人员招聘标准和门槛，还需要对于银行内部人员进行定期培训，以提高工作人员的专业素养。同时，需要在银行内部加强监管机制，加强对于银行上下员工的监督管理水平，杜绝银行内部人员以公谋私的行为发生，对于一些与银行外企业有私下勾结联系的员工，及时采取法律手段对其进行制裁，通过降低银行内部人员导致银行风险产生的可能性，来提高银行发展水平和速度。

三、总结

　　综上所述，在我国经济如火如荼的发展之下，商业银行的业务量剧增，随之带来的一系列风险问题则需要商业银行加以重视，商业银行需要对可能到来的风险进行评估和预防，及时采取一些管理策略对潜在风险进行控制，故此才能保证商业银行的高质量发展，促进国民经济水平上升。（作者：中国建设银行股份有限公司喀什地区分行 何颖）