近日，太原市行政审批服务管理局发布了《太原第五中学丽华校区用地选址公示》，太原丽华教育园区的落地更进一步。在全城各类媒体纷纷发布此信息的同时，该片区在售楼盘销售经纪人借助自媒体工具将此信息进行二次包装传播，力推片区楼价上涨、力挺片区楼市热销。
　　一直以来，道路交通、教育培训、医疗康养、绿化生态、商业服务、大型公共服务中心等城市资源配套是百姓购房的重要考量，也是房企楼盘销售提量加价的重要因素，预售楼盘交房后的增值潜力与区域规划愿景紧密相关。正因如此，省城各大楼盘炒作规划愿景的劲头越来越强，这当中不乏以点概面、以偏概全、透支过度的营销套路。
　　但无论是地产业内人士还是购房市民均非常清楚，一个利好项目的孵化或优质资源的引进过程非常复杂多变。从政府部门牵头开始的蓝图设计到项目投资启动，从用地选址公示、开工建设到竣工验收落成，直至项目保持健康向上运营，并带动片区房产增值，这个周期有长有短。多数项目在推进过程中还会不断调整方案，有些项目甚至会因诸多复杂因素无法落地。买房奔着“地段价值”“城市配套”去埋单的不少市民曾就此踏了空却无处说理，而这股看似成风的楼盘营销手段对省城楼盘销售的带动作用也正在减弱。
　　A　热炒愿景　配套资源带火片区楼市
　　房子的价值不仅体现在房子本身，所处地段拥有的配套资源对于房产价值起着决定性作用，除了学校的教育配套，还有道路、产业规划、医疗等众多配套资源。而在这些愿景规划的热炒作之下，省城太原热度颇高的新生片区，早在城市愿景规划刚刚出炉之时，周边拿地开发商就已闻风先动，大肆炒作房价上涨。
　　以省城滨河西路北端某片区为例，在交通路网、家居大卖场、省级医院落地、名校入驻等利好尚未明确的15年前，拿地房企即开始借机宣传区域价值。早在10年前，该片区成为太原楼市的新兴热点区，新建高层住宅鳞次栉比，新房价格遥遥领先于其他板块，片区内多个楼盘的单盘销售业绩上榜全城前10。再比如5年前最热的太原城南汾东商务区板块，其紧邻综改示范区、地处太榆同城化前沿地带；交通汇通太原、晋中两地，地铁1、3号线在此板块交汇；板块内将筹建包含从幼儿园到高中一站式基础教育校区、体系；片区还将建设多所综合医院……根据省内地产类资讯媒体公布的数据，2018年，该片区某名盘销售达到40亿元，为全城当年销冠。
　　时至今日，上述城北板块10年前的热销楼盘已交房，但区域内在售的权重楼盘因企业自身原因出现运营不佳、口碑下跌的严重问题，直接将整个区域的楼市拖下了水，已交房的楼盘二手房也出现明显楼价走跌、有价无市的状况；城南汾东商务区某品牌号称推进产城一体，承担了区域未来商业、教育、道路、医院等诸多项目的规划建设，但这些亮眼的项目同样因企业财务运营不畅，所谓的恢弘城市愿景停滞不前，已购房市民仍在等待收房之中。
　　而最近爆出的“丽华五中校区用地选址”，诸多楼盘销售经纪人炒作劲头持续发酵。“丽华五中公示，房价会水涨船高吗？”“学校已开工，就在××楼下！”“学区加豪宅！买了的业主真有先见之明！”……最近一周，关于“丽华五中”的话题在房产中介社交媒体上开始刷屏，山西晚报记者注意到，不论是短视频还是朋友圈，多数人认为“丽华五中”已经是板上钉钉，不少人已经开始分享周边房源。在这些消息的“相关搜索”栏内，周边楼盘的名称也赫然在列。
　　房地产业内人士介绍，学校的新建工程涉及多个主管部门，选址公示之后，还有办理选址意见书、立项、建设工程规划、招标、施工许可等一系列工作，选址公示才刚刚开头。从过往的例子来看，即使是开发商已经官宣的配套教育资源，真正建成、开学也需要很长一段时间。以2019年与迎泽区某知名小学签约××城为例，当年已售商品住宅早已交付，但由房企承建的校区建设、师资组建出现延迟，直到2023年秋季才正式招生投入使用。即便如此，该学校仍是诸多楼盘配建学校招生周期最快的学校之一。
　　回看“丽华五中用地选址公示”炒作事件，学校的建设推进、教学组建速度远不及楼盘建设和销售速度。早在2020年，万柏林区经济工作会就提出：筹建丽华教育园区，配建涵盖小学、初中、高中的公办学校，与北师大等国内名校对接合作打造优质教育品牌。丽华太原五中校区多会儿能进入正式招生季，山西晚报记者就此查看了相关职能部门网上回复市民的信息，并向职能部门咨询了解具体情况，未得到明确的信息回复。“经历过孩子幼升小、小升初的家长都清楚，孩子入学、升学的有效筹备期非常短且周期固定在两年左右，而且招生政策年年有变。相比之下，学校的规划建设、招生运营周期却不固定。为了一个不确定的名校规划买房，风险有些大。不如多花心思选产品更重要。”一位知情的业内人士称，根据目前的人口结构变化，未来5年后的太原中期远期基础教育结构、家长的就学意向也会发生变化。
　　B 变数多　部分优势规划落地周期长
　　对于一个新发展的板块来说，丰富、齐全的配套规划让人充满期待，但拿地的房企因为业绩、财务压力，却没有过长时间等待片区的慢慢成长，有些愿景最终如约而至，也有些利好规划未能如愿落地。但无论售房期楼盘推崇的城市规划愿景是否落成，房企均会把这些利好视为必用的营销手段。这些利好规划出现变数甚至落空，原因却是多种多样，房企无法单方面决定。2013年，北中环某项目与全国知名的黄冈中学签约在太原建设开办分校，后期校园交付后，配套中学却变成了太原本地某中学分校，业主为此进行了长达两年之久的维权；2019年，位于龙城大街与太榆路交汇处某项目提出将在区域内构建“5—10—15”分钟生活圈，配套街坊、邻里、社区三级无障碍服务体系，规划21处重点公园绿地广场，分层布局3所综合医院、8所优质学校，打造从幼儿园到高中一站式全覆盖的教育体系，时隔5年，相关配套工程未完全落地；早在2009年，在龙城新区城市设计及控制性详细规划中，龙城公园的影子就已出现，但10年后的2019年，龙城公园才申报建设成功，并在2020年11月正式开工建设，直到2023年底，龙城公园才正式开园，从初露端倪到正式开园，时间跨度近15年。
　　资深房产营销人梁先生称，许多购房人对政府规划公示宣传深信不疑，认为相关配套都是板上钉钉。其实，用地规划公示之后，政府调整规划也是常见的事儿。以近几年快速发展的晋阳湖板块为例，随着配套设施不断完善，已经成为了太原的新兴城市片区，但在其发展过程中，规划方案经过多次调整。早在15年前，晋阳湖沿岸规划以高层住宅为主；经过数次省市专家调研论证，晋阳湖沿岸调整为城市绿化带，晋阳湖公园规划渐渐浮出水面；今年1月，为推进晋阳湖区域城中村改造，晋源区人民政府申请对JY02片区05街区局部用地控制性详细规划进行修改，修改内容包括道路红线修改、用地性质修改、规划指标赋值等。晋阳湖片区成长为如今的模样，经历过多次大型的控规调整，各楼盘项目的用地指标、朝向、外立面色系等单体形态规划设计一直也在变化中。
　　除此之外，楼盘项目或区域的建成、运营，与主体单位的经济运营情况有着必然联系。2017年至2019年，是省城楼市的高速发展期，多个布局全国、多业态上市企业进入太原拿地，产城一体、城市综合物业、地标集群、全域战略开发等更高格局的商品房开发概念令市民应接不暇。然而，随着房地产行业的深度整合，相当一部分项目目前却成了地方政府最头疼的保交楼项目。
　　C 行业深度调整　愿景红利正在失效
　　业内人士提醒，并非所有配套都有含金量，购房人要警惕开发商只为卖房一时爽的“伪配套”“伪愿景”。未签到售房合同中的营销说辞，业主收房时主张权益非常难。
　　如今，楼市规划愿景炒作依然如风，但边际效应已显现。以红极一时的晋阳湖板块为例，前些年，随着城市基础设施快速提质升级，经过短短几年的努力，晋阳湖周边城市面貌焕然一新，随之而来的是该片区楼盘热度冲到省城前列，片区内所有楼盘均出现量价齐升、一房难求的状况。但随着片区发展、项目陆续交付，人们逐渐发现成熟的优质片区，不仅要有交通、医疗、教育、商业配套等方面的积极投入，还需要长远且持续不断的城市运营和维护。尽管晋阳湖公园的稀缺性无需多说，绿色、水系宜居属性毋庸置疑，但综观10年前热销的各楼盘，如今的交房、运营情况却相差过大，有些项目内业主安居乐业，有些项目却人可罗雀，还有的项目客诉不断、交房困难。
　　而晋阳湖片区的商业及生活配套品牌影响力、人气号召力、经营状况与长风商圈、柳巷商圈、解放路商圈存在明显差距。近年来，地方政府不断整合资源，积极推进教育、医疗资源的落户，但对于广大购房者来说，愿景红利的号召力正在下降。
　　业内人士分析，市场下行时，依然热度不减的区域都是品牌房企经营多年的结果，例如长风商务区、南中环板块等，相关配套在经历了多年的积累之后日趋完善，再加上品牌房企保交付的靠谱品质，区域价值始终位于省城前列。反观蹭规划热度提升销售的普通项目，普遍存在入住率偏低、配套薄弱等问题，再加上大手笔城市配套落地周期长，不仅对片区热度影响极大，片区楼市也会受到波及。
　　经过3年之久的市场调整，省城市民的购房观念发生了深刻转变。常规的交通、教育、商业规划利好，已经不是促使人们购房的重要因素，能按时保质交付的楼盘才是好楼盘。
　　以商业配套为例，省城高端商业消费人群数量较为稳定，一个人气高涨的新兴商业项目亮相的背后，必然有一群普通商场、商圈的没落，业主在购房前对这些规划配套的深浅无法做出精准判断。在购房者更为务实的当下，稳定高品质的交房，才是楼盘提升销量的最大依仗。

山西晚报记者　柴旭晖