对于忙碌的都市人来说，一天辛劳工作后最放松的地方是家，迷茫失落时最温暖的港湾也是家。房子作为家的载体，能带来安定、温暖、归属感。然而，在房价居高不下的今天，有些人为了获得特定购房优惠或规避房屋限购政策等原因，常常会“借名买房”……

　　张三和李四是表兄弟关系，2008年初，张三通过经营自己的小店攒足了钱，想在市区购买一套房子，正当他为选择房子一筹莫展时，表弟李四的父母找上了他。李四的父母称李四单位准备集资建房，可以去找李四协商是否可以用李四的购房指标购买他单位的福利房。经过打听，张三得知，李四单位准备要建的福利房价格低，位置好，最重要的是离自己经营的店铺还不远。张三心想：如果可以买到这套房子，那可真是能省下一大笔钱。于是，在李四父母的撮合下，张三以李四的名义购买到了李四单位的福利房。
　　碍于两人是表兄弟关系，双方并没有签订书面协议。之后，张三便以李四的名义分三次向李四公司缴纳房款共计30万元，收款收据由张三保管。交房后，张三就进行了装修，一直入住至今。直到2021年8月，该小区要办理案涉不动产权登记证书事宜，张三联系李四协助其办理，李四却再三推诿，两人协商未果后，张三诉至法院。昔日亲密无间的表兄弟对簿公堂，各有各的理。
　　张三说：“我真没想到他会这样，当时买的时候我还问过他要不要给他一点好处费，他亲口和我说都是一家人不必客气。我想我们是亲戚关系，就没有签订书面协议，而且这件事情全家族人都知道。”
　　李四却说：“我从未说过要将这套房屋卖给他，更不存在‘借名买房’的事情。买房子的30万元中有20万元是我向他借的，10万元是我自己交的，之所以把收款收据给他是他以孩子上学为由从我这里借走的，事后也没有还给我，我考虑到他没有房子住才同意他装修入住。”
　　法院经审理认为，张三与李四虽未签订书面借名买房合同，但结合法院认定的张三与李四及其妻子的谈话录音，可以认定双方认可李四享有福利房购买指标，张三以李四名义出资支付购房款30万元的事实。李四抗辩称购房款中的10万元由其缴纳，与谈话录音明显不符，依法不予支持。
　　李四抗辩称张三支出的20万元购房款是借给李四的，且张三所持有的购房款收据是因为张三女儿上学向李四借用的，如按李四所述，购房款收据原系李四持有由张三借走，那么按照常理李四应及时要求张三使用后返还，但李四并未提供证据证明其抗辩事实，应承担举证不利的后果，对该抗辩主张不予支持。李四抗辩称其只是让张三暂时居住涉案房屋，但张三全额出资后就对房屋进行了装修，李四抗辩不符合常理，故不予支持。
　　结合张三持有的李四单位出具的全部购房款收款收据，以及涉案房屋分到后，张三进行了装修并入住至今，且居住期间所产生的水电暖、物业费等相关费用均由张三缴纳的事实，法院认定张三与李四之间“借名买房”的事实存在。而“借名买房”行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。最终，判决张三与李四的口头借名买房协议有效。后李四不服提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

法官说法

　　本案是在晋城市房屋产权登记确权颁证清零行动大背景下产生的纠纷，是在缺失书面协议的情况下认定是否成立“借名买房”关系的典型案例。
　　“借名买房”通常发生在亲戚、熟人之间，双方存在一定的信任基础，因碍于情面未签订书面合同的情况时有发生，一旦产生纠纷，双方对房屋法律关系的性质产生很大争议，法院结合买房原因、出资、房屋实际占有使用情况、收款收据等证据综合判断借名买房关系是否存在。
　　民法典合同编规定了“要约”和“承诺”，总则编第二节规定了“意思表示”，即使没有书面合同，法院亦会根据当事人的行为性质和目的、习惯及诚信原则，综合判断当事人双方的意思表示，从而判定当事人之间实际发生的法律关系，进而适用相关法律解决纠纷。
　　虽然没有书面合同，法院也可以依法解决纠纷，但对当事人而言有一定风险，如果法院综合所有证据不能判定，根据举证责任的分配原则及要求，可能会驳回诉讼请求。
　　法官在此也提醒读者，在民事活动中要遵循诚实信用原则，遵守契约精神，切莫因小利而背信弃义，切莫因利益而背离诚信。同时，要重视签订书面合同，增强证据意识和风险意识，及时合法维权。（作者：晋城市城区人民法院 张二军）