——高平法院多方联动化解物业服务合同纠纷

　　业主对物业服务满意度低，能否拒交物业费？近年来，物业收费难问题屡见不鲜，物业服务合同纠纷数量呈总体上升态势。为将家门口的事解决在诉前，高平市人民法院积极探索诉前纠纷解决机制，将此类纠纷委托至住建领域矛盾纠纷调解室进行诉前调解，通过“法院+住建”的模式，多方联动、多点发力，共同推进矛盾纠纷化解在诉前。

面对面诉衷肠解心结

　　近期，某小区产生了数起物业服务合同纠纷。在诉前解纷过程中，高平市住建局主导并组织社区、物业、业主到场调解，高平法院派法官、干警参与其中。
　　“物业收费依据是什么？”
　　“燃气初装费的问题没解决，我不同意交纳物业费。”
　　“物业凭什么随便停我的门禁卡，我买的房子还不能回了？”
　　……
　　调解室内业主们众说纷纭。拒交物业费是当下暴露的显性问题，其背后则反映出业主大会、业主委员会等机制缺失而导致的沟通不畅问题。业主有需求物业不知道，物业有服务业主不了解，双方矛盾与误解积少成多、积怨成结。面对业主们压抑已久的情绪，调解员引导业主们轮流发言，通过业主们的陈述，充分了解业主诉求。同时，引导物业人员出示收费依据，说明服务标准、服务内容，有针对性地解答业主困惑。
　　积攒的问题有地方说了，积压的怒气能发出来了，与刚进门时的怒气冲冲不同，业主们渐渐恢复了平静。

点对点理思路促调解

　　“根据《物业服务收费管理办法》，物业服务收费根据不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。”针对收费依据问题，调解员现场向大家解释，一般情况下，实行政府指导价的物业类型为普通住宅小区的前期物业。涉纷小区未成立业主委员会，仍属于前期物业阶段，物业费实行政府指导价。调解员向业主们出示了相关收费标准文件，对照物业合同，业主明白了收费标准及依据。
　　“我就想明明白白消费。”业主小张对调解员有理有据的调解表示满意。
　　面对业主邢先生提出的重复收取燃气初装费问题，调解员了解到邢先生重复交纳的费用系开发商收取，物业公司与开发商属于两个主体。调解员告知邢先生，该费用应由其向开发商主张。了解实际情况后，邢先生同意交纳物业费，但希望物业工作人员协助处理此事。本着一次性解纷的思路，调解员协调社区工作人员及物业工作人员帮助邢先生追要该费用。
　　态度差、卫生不佳、门禁卡被禁等系几户业主共同反映的问题。调解员充分询问了物业服务等级标准，了解其打扫卫生及值班、巡逻等情况。依据民法典规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。在物业已提供基本服务的情况下，业主应依约交纳物业费，否则就构成违约，将产生违约金等不利后果。对于仍不满意的业主，调解员建议其在日常生活中及时保留有效证据，主动要求物业整改。对于禁用欠费业主门禁卡问题，调解员告知物业此种做法系违法行为，物业应保障业主能正常出入其房屋，物业工作人员现场表示已经整改。
　　经过充分的释法明理，业主们提出的问题逐一得到解决。调解员继续告知欠费业主，迟延交纳物业费将导致物业经费难以保障，物业服务品质受损，进而破坏已交费业主的居住体验，引导他们换位思考。
　　“咱们这次调解公道、细致，我们现在就把物业费交了。”最终，张先生、邢先生等几名业主现场交纳了物业费。多起物业服务合同纠纷，在各方的协力合作下圆满化解在了诉前。

　　通讯员李婉丽