——退役军人张某商品房买卖合同纠纷案小记

　　2024年，山西省退役军人事务厅与中国法律援助和司法行政英烈关爱救助基金会、中国人民解放军石家庄军事法院联合，在我省部署开展“法润老兵”（山西行动）专项行动。为有效促进退役军人涉法矛盾纠纷实质化解，我报开设“法润老兵”专栏，刊登“法润老兵”（山西行动）退役军人法律服务典型案例，充分发挥典型案例的用法普法、宣传教育和示范引领作用。

　　2019年，退役军人张某、梁某（二人系夫妻关系）与某房地产开发经营有限公司签订了商品房买卖合同，购买位于太原市某地房产一套，先后向某房地产开发经营有限公司缴付首付款85.07万元，办理银行按揭贷款80万元。商品房买卖合同还约定，某房地产开发经营有限公司应于2021年8月31日前向张某、梁某交付房屋，若未按照该规定期限交付，自最后交房期限的第二天（2021年9月1日）起，至实际交房之日止，某房地产开发经营有限公司应当按日向张某、梁某支付已付房款万分之二的违约金。
　　一段时间后，某房地产开发经营有限公司因自身原因，直至2023年11月才通知业主收房。但由于不具备交房条件，包括张某、梁某等在内的很多业主都未办理收房手续。直至2024年1月3日条件成熟后，双方才办理交房手续。针对某房地产开发经营有限公司延期交房的问题，张某、梁某曾多次要求其按照商品房买卖合同的相关约定支付违约金，但在协商过程中，某房地产开发经营有限公司均以资金还没有到位、因疫情影响导致工程延期、需要请示领导、正在走审批程序等为借口，迟迟未能给予明确答复，导致张某、梁某合法权益没能得到有效保障，故引发纠纷。
　　张某、梁某为购买该房产，几乎花光了家中所有积蓄，由于房屋迟迟不能交付，给家庭生活造成很大困扰。为了尽快解决问题，在当地退役军人服务站工作人员的指导下，2024年3月25日，张某、梁某二人通过“法润老兵”微信小程序提交了法律服务申请，律师志愿者随即对其进行电话随访，了解发生纠纷的具体情况。在随访中，通过张某描述，律师志愿者意识到，某房地产开发经营有限公司先后给出的一系列理由各不相同，且都是仅仅给予张某、梁某口头答复，导致至今未能就延迟交房所造成的违约金的金额及赔付方式等问题达成书面协议，充分说明之前的一系列理由都是推诿拖延的借口。针对这一情况，律师志愿者根据近年来受理的其他商品房买卖合同纠纷的实际案例，建议二人应尽快向法院提起诉讼，通过司法途径确认延期交房事实，以法治方式明确违约金金额及给付方式，防止贻误维护个人合法权益的有利时机。
　　张某、梁某在反复思量后，表达了一些思想顾虑，担心以后还要在某房地产开发经营有限公司交付的房子居住，一旦闹到法庭，是否会与开发商“撕破脸”，且还有一些业主也在追索开发商的违约金，但也同样没有结果等。对此，律师志愿者通过调查，了解到某房地产开发经营有限公司因债务纠纷，已被法院纳入了失信被执行人名单，基本账户也被冻结，如不尽快提起诉讼，张某、梁某拿回违约金的希望可能会更小。律师志愿者经过认真考虑分析，明确提醒二人，如未能有效证明收房后曾向某房地产开发经营有限公司主张过延期交房的违约金，就可能因此导致错过诉讼时效，即使将来能够赢得诉讼，也无法拿回自己应得的违约金。同时，针对张某、梁某的思想顾虑，律师志愿者对其说明了法院的调解政策，告知他们只要双方能够出于解决问题的态度进行积极调解，就可以在人民法院的调解下，以“无讼”的方式解决问题，“打官司”只是在对方不愿意调解后，采取的兜底方式。张某、梁某经过认真考虑，最终采纳了律师志愿者的专业建议，签订了退役军人法律服务委托代理合同，并安心向法院提交了起诉状。
　　立案后，律师志愿者指导张某、梁某积极申请诉前调解。二人也主动表示，因疫情影响造成停工的时间，可以从逾期交房的时间中扣除。但某房地产开发经营有限公司仍不愿意支付违约金，导致未能达成调解合意。其间，某房地产开发经营有限公司还表示，即使法院支持了张某、梁某的诉讼请求，公司也会因为账户被冻结且没有多余的可执行财产而无法支付违约金，建议二人撤回诉讼，等公司经营状况好转之后，再支付相关违约金。对此，张某、梁某表示十分气愤，也坚定了通过法律途径维护个人合法权益的决心。为确保服务对象合法权益得到有力维护，针对二人提出的收房时间超出合同约定时间的主张，经律师志愿者认真研判，认为现有证据的证明力还比较弱。通过进一步认真分析案情，律师志愿者与二人一同收集和整理了有力的相关证据材料，并走访某房地产开发经营有限公司，收集了该公司延期交房时提供的书面证据、其他业主和工作人员的证言证词等有力证据，为后续参加诉讼做好了充分准备。
　　最终，通过律师志愿者举证质证，法院主审法官采纳了申请人主张的实际交房时间，判决某房地产开发经营有限公司在15日内支付原告张某、梁某违约金共计193465.90元。

典型意义

　　在部队经受教育历练多年，退役军人普遍对他人心存善意，在遇到矛盾纠纷时，相对于诉讼这一渠道，更愿意通过协商调解的方式来解决问题，甚至愿意为此牺牲一部分个人合法权益，以求得双方矛盾纠纷的顺利化解。
　　然而，这种善意有时也会被别有用心的人所利用，他们会通过隐瞒信息、混淆概念甚至欺瞒欺诈等方式，利用部分退役军人对相关法律法规不够了解的弱点，打着“协商”或“调解”的旗号推诿搪塞，甚至人为设置一些法律“陷阱”，以达到恶意侵占损害退役军人权益的目的。
　　因此，在日常生活中，当我们遭遇到矛盾纠纷，特别是涉法问题时，既要本着对社会的善意积极沟通协调，尽最大可能达成合意，避免矛盾问题升级扩大，也要勇敢拿起法律武器，对恶意侵占损害自己权益的人和事，通过法治的方式和渠道反映情况、化解矛盾、解决问题，尽最大努力依法维护好自己和家人的合法权益。

　　本报记者邢晓瑞 郭亚红