《雅典宪章》指出，一个健康、文明、舒适的住区人居环境，是城市其他功能得以有效发挥的前提和基础。随着城市化的发展，老百姓对身处的住宅小区，除了满足生活起居的需求之外，更有参与社区治理、提升审美观和生活品质等其他更高的追求。
　　然而，小区无绿化、配套设施不全、停车难、安全隐患多……这些没有物业管理的老旧小区，却依然停留在最基础的需求层。对此专家建议，政府应加大对老旧小区在房屋维修、配套设施建设维护、环境绿化养护等方面的投入。此外，老旧小区可因地制宜，尝试不同的物业管理模式，并成立物业管理自治组织。
　　物业公司逃离的“鸡肋”
　　不久前，太原市大东关街某小区的居民告诉记者，他们小区是开发商指定的物业公司，但小区物业工作人员突然撤出小区，并称不再为小区提供物业服务。
　　记者随后咨询了当事物业公司的一名负责人。对方表示，他们公司管理小区已有15年时间。“这个小区共有90户业主，按照现行收费标准，一年仅可收取物业管理费8万余元，但我们每年的支出就有12万元左右，根本入不敷出，长期处于亏损状态。再加上小区部分业主的不配合，与物业工作人员不时产生纠纷，无奈之下，我们决定撤出小区。”这位负责人边说边摇头。
　　事实上，“老旧”小区本应是中小型物业公司开拓的主要资源，在国内大型物业公司上市潮的催化下，中小型物业管理企业开始追求规模化，在没有新房资源时，只能“啃”老旧小区这块“硬骨头”。
　　不过，采访中记者也了解到，对已经习惯了较低缴费水准的老小区业主来说，这些“新进”的物业除了带来更高的物业费之外，并没有带来明显的生活品质提升，因此，收缴物业费成了难题，而难以创收又使得物业无法投入更多资源为业主服务，形成恶性循环。“硬骨头”啃不动的时候，也就成为物业公司纷纷逃离的“鸡肋”。
　　先进管理经验可供借鉴
　　老旧小区无物业管理的情况已经成为国内各大中城市亟待解决的问题。
　　记者查询资料了解到，郑州市为了整治这些没有物业管理的居民区，专门成立了健康社区及窗口单位指挥部，以进行专项整治。在整治过程中，要求这些没有物业管理的小区必须达到路面硬化，有专人做保洁，小区内垃圾箱密闭，当天产生的垃圾当天必须清走。小区内车辆要停放整齐，无私搭乱建，绿化带内不得堆积垃圾，不能私自占用，不得有枯死植物等。整治以办事处和社区为主，所产生的费用，除由办事处向区政府打报告申请外，社区也可向居民收取一部分，比如垃圾清运费等。
　　西安市则在试点以第三方物业为主体，社区居委会、居民自治领导小组共同参与的准物业新模式。
　　北京市一些街道开始吸纳辖区现有的物业公司代管无物业的平房院、老小区，为居民提供低价服务，再由街道按照服务情况给予这些物业单位补贴，也有专业保安进驻社区进行日常巡查、管理。
　　省社科院的周洁指出，治理无物业管理小区，可根据旧住宅区房屋产权、居民承受能力等实际情况，以专业公司进驻、社区介入式服务、后勤式过渡管理等形式实现长效管理，旧小区物业管理缺位的局面或将得以改变。
　　多种物业管理模式“有的放矢”
　　“老旧小区产权复杂，加之居民多以老年人为主，消费观念陈旧、消费能力有限，已经进驻的物业公司往往遭遇收费难，一些物业服务也不愿进驻这些小区。”当记者咨询起老旧小区无人管的问题时，周洁建议，需要政府加大对老旧小区在房屋维修、配套设施建设维护、环境绿化养护等方面的投入。如电梯运行、更新等费用的开支建议可以提取公共维修基金，并由政府适当补偿。
　　老旧小区也可因地制宜，实施不同的管理模式。周洁认为，有关部门应在调研的基础上允许老旧小区采取多种模式进行物业管理，允许合理收费但标准不能过高，政府可规定上限。具体每个小区收费标准是多少，由各社区代表大会通过自行确定。物业管理自治组织可以收费，并将收支情况向全区居民公布，做到透明、公开。
　　太原迎泽区桥东街道办的一位负责人则认为，成立社区物业管理自治组织也是一个办法，“由社区党委或居委会一位领导兼任物业管理自治组织主任，自治组织的成员由业主代表、物业管理部门、相关单位和人员组成。”这位负责人表示，物业自治组织与各专业部门挂钩，并订立相关合同，各项维修保养等工作，由各专业部门按合同规定承担，社区居委会成员应从本小区选举产生，由本小区居民担任，这样与物业管理结合得更加紧密，方便开展工作。