6月10日的陆家嘴论坛上，银保监主席郭树清提出：金融衍生品很难再发家致富，房地产永不下跌这个理念不能继续。郭树清一直被称为金融风险的吹哨人，尤其是去年8月以来，他连续三次直言房地产泡沫是威胁金融安全最大的灰犀牛。回看他每一次说话的背后，针对楼市的调控行动都在悄然落地呼应。
　　坚持“房住不炒”政策是近几年楼市政策的基调，从国家至地方至今没有出现放松调控的迹象。2018年开始，推行去杠杆政策，货币收紧，导致货币宽松时期过度融资的企业遭遇流动性压力，尤其是2020年接连出台了三道红线、放贷集中度、土地两集中出让制度、建立二手房指导价机制、严厉打击经营贷违规入楼市等空前严厉的地产调控政策，每一条都打在地产企业的七寸上。银行、信托，包括一些非标融资纷纷停止新增地产领域，房地产企业受到经营压力和流动性压力的双重打压，部分之前的明星房企经营风险暴露，出现流动性危机。
　　通过梳理，我们发现爆雷房企如出一辙，都是货币宽松时期超越大多数同行的明星房企，依靠高比例融资迅速扩张，在短期内实现跨越式发展进入百强房企名单，可谓止之于此，失之于此。
　　部分房企前期快速扩张需要大量的资金支持，由于通过常规银行项目贷款远不能满足扩张需要，且银行贷款合规门槛较高，须达到“四三二”条件，房企往往开拓其他的融资渠道，最主要的包括非标融资及资本市场发行债券或ABS。
　　非标融资，在2019年政策收紧前可规避银行贷款的诸多条件限制，解决房企前融拿地等各种痛点，但融资成本较高；发行债券或ABS虽然成本较低，但要求企业具有一定的规模，且债券或ABS高度市场化运作，对企业信用等因素非常敏感，这就更促使房企要快速膨胀做大规模，赶超行业排名。在货币宽松时期，泛滥的流动性和快速上涨的房价，可以有效掩盖以上问题，企业处于高杠杆高周转的正循环中；但在货币政策收紧后，这种模式就会反噬，越是前期加杠杆激进的房企，掉头向下的势头越猛烈，更容易发生资金链断裂，引发后续一系列危机，形成负循环。
　　回归到太原市场，目前支持房地产的银行在市场上再难寻觅，非标高成本资金对项目要求也愈来愈高，私募等个人投资者对地产金融产品积极性有限，房企融资难的境地不知何时到终点。包括房贷按揭，多家银行表示没有新增额度或者额度有限。
　　正处于地产转折进行时的你我，选房买房要有大视野。

　　太原诺亚公司金融投资顾问　贺润娴