房地产业是国民经济的基础性和支柱性产业，对经济发展有着十分重要影响。因此，为保证国民经济的健康发展，政府需要加强对房地产市场的宏观调控。在各种调控措施中，信贷政策是一种重要手段，政府通过信贷政策对房地产价格产生影响。一直以来，山西省政府都希望通过信贷政策使房地产业更好地促进经济增长。然而从实际经济数据来看，近年来山西省信贷供给迅速增长，房地产价格稳步上升，而经济增长速度却十分缓慢。这种情况给山西省经济健康发展和金融风险防范埋下了隐患。通过对山西省房地产价格、银行信贷与区域经济增长之间关系的深入考察，我们认为可以采取以下信贷措施来推动山西省房地产市场健康发展：
　　第一，保持合理信贷增速，维持房地产价格稳定
　　当前，山西省正处于资源型经济转型发展的深化改革阶段，经济结构调整的阵痛与四万亿投资的后遗症交织。而房地产业作为国民经济的支柱产业，对宏观经济有重要影响。根据实证分析可知，山西省的信贷供给、房地产价格和经济增长之间的动态关系存在非线性的信贷增长率门限效应。当信贷增速处于低于或等于23.66%的低体制状态时，房地产价格对经济增长具有显著的促进作用；当信贷增速处于高于23.66%的高体制状态时，房地产价格对经济增长的促进作用弱化且不显著。
　　因此，山西省要保持合理信贷增速以维持房价稳定，防止房地产价格大幅波动对宏观经济产生不利影响。对人民银行而言，在房地产市场泡沫膨胀的阶段，应采取稳中偏紧的信贷政策，抑制房地产市场泡沫进一步扩大，引导房地产价格逐步回归理性状态，控制经济风险；在房地产市场成交低迷、房价增速放缓的阶段，为了实现经济平稳增长的目标，央行即便采取偏宽松的信贷政策，也应控制好力度，将信贷增长率控制在低于23.66%的最优区间内。
　　第二，优化信贷结构，促进实体经济发展
　　通过考察山西省信贷资金对房地产市场的资金支持可以发现，山西省房地产业信贷资金占信贷总额的比重要低于全国平均水平。但值得注意的是，近年来，流向房地产业的信贷资金在不断增加，山西省房地产业信贷资金占信贷总额的比重日益提高。因此，央行在保持合理信贷增速的基础上，还应坚持“结构优化”的取向，引导金融机构将信贷资源更多地配置到经济生活中的重点领域和薄弱环节，鼓励房地产自住性需求，遏制房地产投机性需求，从而更好地促进实体经济的发展。
　　通过实施差别化的房地产信贷政策能够很好地优化房地产信贷结构。
　　第一，对不同地区实施不同的房地产信贷政策，由于地域经济发展的不平衡性与住房需求的差异性，太原等经济较发达的城市对信贷政策的敏感性要高于经济不大发达的城市。所以，对于经济较发达的城市应倾向于实施偏紧的房地产信贷政策以遏制房地产投机性需求，而对于经济较不发达的城市应倾向于实施偏松的信贷政策，以刺激有效需求从而实现去库存的目的。
　　第二，对不同的购房人群实施不同的房地产信贷政策，不同购房人群对房地产的需求存在差异性，购买多套住房者的房地产投机性需求较强，购买单套住房者的房地产自住性需求较强。所以，对于购买多套住房的人群应提高个人购房贷款的门槛与首付款比例；对于购买首套房和保障房的人群可降低首付款比例与提供优惠利率。
　　第三，对于不同企业实施不同的房地产抵押信贷政策，不同类型的企业获取资金的难度存在差异，中小微企业获取资金的难度要明显低于大型企业，所以，为鼓励中小微企业发展，促进实体经济发展，可适当提高中小微企业房地产抵押借贷值相对房地产自身价值的比率，从而使其获取更多的信贷资金。
　　第三，创新信贷市场，构建监管体系，防范化解金融风险
　　理论分析和实证研究表明，信贷供给、房地产价格和经济增长之间存在非线性的动态关系，信贷供给通过影响房地产价格对经济增长产生影响；并且，通过考察山西省房地产开发企业的资金来源可以发现，房地产开发企业的运营资金中有很大一部分都来自于信贷资金，信贷资金对房地产开发企业的发展会产生很大影响。鉴于信贷供给对实体经济的重要意义，就有必要对信贷供给加以约束，加快房地产信贷市场的创新步伐，构建房地产信贷风险监管体系，及时防范化解金融风险。
　　房地产信贷市场的创新主要包括：房地产贷款证券化、房地产贷款保险等形式。通过房地产贷款证券化，不但可以监管证券的方式来实现金融监管和控制风险，而且还可以对证券化的房地产贷款加以信用等级与市场风险等级评估；而通过房地产贷款保险则可以将房地产信贷的风险转移和分散。
　　房地产信贷监管体系主要包括监管当局与金融机构两个层次。对于监管当局而言，应将房地产信贷规模、增长率及房地产价格增长率等作为房地产信贷风险监测指标；对于商业银行而言，要对已经发放的贷款建立有效的追踪体制，及时了解资金的流向和使用情况，防止房地产信贷资金发生期限错配，甚至引发系统性金融风险。
　　第四，健全社会信用体系，促进经济健康发展
　　为了促进山西省经济增长，防范化解金融风险，本章提出了保持合理信贷增速，优化信贷结构，创新信贷市场和构建监管体系等政策建议。但是，这些政策建议的有效实施，有赖于完善的社会信用体系。完善社会信用体系能够降低交易成本，提高资源配置效率，从而更好地促使经济健康发展。一般而言，社会信用体系是指适合信用交易发展的地区市场规范，它主要包括征信体系、资信评级、增信机制等多个维度。
　　因此，为促进山西省经济健康发展，有效实施保持合理信贷增速，优化信贷结构，创新信贷市场和构建监管体系等政策建议，山西省政府应采取措施建立健全社会信用体系。
　　第一，整合已有的政府信用报告和当地金融机构的信用资料，逐步建立覆盖全地区的社会共享型征信体系。
　　第二，引入外部资信评级机构，推动当地资信评级行业发展，逐步引导当地金融机构、行业组织和其他市场主体建立当地的信用评级机构。
　　第三，在风险可控的条件下，加快增信体系建设，扩大互保联保、循环授信、抵质押担保、第三方担保等增信模式，进一步加强经济主体的融资信用基础。
　　（作者单位：山西财经大学财政金融学院。本文得到山西省留学人员管理办公室2017年度回国留学人员科研项目资助，项目编号：2017-100，项目名称：房地产价格、银行信贷与区域经济发展动态关系研究——以山西省为例。）

李静萍 王晨曦