写字楼市场是宏观经济的晴雨表。写字楼租赁市场的活跃程度、企业用户在写字楼里的配比和变化情况，从一个侧面，将宏观经济的活力和不同行业的发展态势体现得淋漓尽致。
　　今年上半年，一线城市写字楼市场一片哀鸿，人去楼空的凄凉阴云笼罩。北京甲级写字楼空置率为11.5%，达8年以来最高值；上海优质写字楼市场空置率同比升至18%，创下近10年新高；深圳甲级写字楼的整体空置率亦升高至23.3%……
　　如果说一个开发商在十年前从“空置率”里面读到商机的话，那么从今天的写字楼空置率里又能读出什么？尤其是在甲级写字楼日益崛起的太原，写字楼市场表现如何？

太原写字楼进入新时代

　　在还没诞生限购限贷的那个年代，先知先觉的炒房团开始组团炒房。他们蜂拥进入北京和上海等一线城市，豪掷千金买下一幢幢住宅和一层层写字楼。尽管大多物业的夜间都是黑灯“空置”，但笃定会有数以万计的新移民和新创业者来接盘的形势，让空置成为一个举足轻重的“专有名词”。
　　然而，自2013年以来，太原写字楼销售市场持续供小于求，处于去库存状态，年成交量保持在10万方左右，近五年，价格持续走低，以价换量明显。
　　据了解，太原写字楼市场自1998年起步，经历20余年的发展之后，逐步由政府机关办公走向商品化，由低端办公时代发展成为品质化专业化市场，由点状分布发展成为区域集聚。
　　1998年，太原的写字楼市场处于低端办公时代，市场上多为政府机关办公楼，仅有以金广大厦、赛格商务广场为首的少量商品化写字楼。这些写字楼集中在迎泽、南内环和府东府西片区，硬件品质相对较差。2005年，标准意义的甲级写字楼在太原出现，市场供应以及开发规模正在扩大；这个年代，以山西国际金茂中心、王府井商务大厦和阳光国际商务中心为首的写字楼，主要依托政务资源发展聚集。
　　2008年，写字楼市场投资热情降低，写字楼集群区域以迎泽大街、长风亲贤区域出现市场供应；写字楼品质大幅提高。2009年到2013年，以湖滨大厦、茂业中心、万达广场为首的写字楼相继上市，市场进入品质化专业化阶段，长风亲贤区写字楼市场崛起，不断有500强企业进入建设总部大楼，形成集群化总部基地。
　　2014年至今，绿地中央广场、华润大厦和华宇百花谷为主的甲级写字楼成为市场主流，市场由河东向河西发展，迎泽西片区、长风西片区和高新片区成为甲级写字楼的聚集地。这时的产品品质和档次不断攀升。但相比之下，市场去化相对缓慢。
　　2018年至今，中海国际中心进入市场，信达国际金融中心也即将入市。这两座超高层的甲级写字楼，在成为太原地标性建筑的同时，中海的停机坪、信达的智慧办公，也让太原的写字楼进入前所未有的时代。

销售型写字楼竞争白热化

　　近段时间，位于太原市高新区发展路的鼎晨时代广场正在紧锣密鼓地装修。其所处的位置属国家级高新技术开发区，是太原商务集中区之一。
　　对于这个项目，结合市场低迷的现状，负责运营的山西朗润君合有着自己的商业思维。作为独立运营的商用房地产及资源整合服务商，负责人刘伟娜对于这个区域有着理性的定位：地段位于晋阳街，商务金融总部聚集地，城市资本汇集带；同时，双地铁物业，更是金中之金。其次，5A智能化产品标准，高标产品配置，10部品牌电梯，可满足370席停车位。
　　与鼎晨时代广场同类型的产品，在太原市各个区有所分布。据了解，太原销售型写字楼项目分布区域性明显。它们依赖城市核心区位及规划发展路径，主要分布在南城的长风商务区和高新区。目前，太原市在售写字楼等级划分少，基本以甲级写字楼为主。
　　尽管太原的写字楼市场逐年稳步发展，但近五年，太原产业结构单一，处于转型过渡期，民营经济发展缓慢，服务型产业现代化程度比较低，是写字楼市场价格持续走低的主要原因之一。
　　山西世纪朗润统计，截至2018年底，市场中已推未售存量为31万方，主要分布在万达中心、山西国际金融中心、绿地中央广场等少数项目中，待售项目存量为112万方。根据目前2.08万平方米月均去化计算，已推未售存量去化周期需15个月，累计存量去化周期需5年。
　　业内人士透露，太原市场在售写字楼项目大多以品牌开发商开发为主，品质相对较高。对外以甲级标准宣称，但相当一部分未达到国家准甲级范围，且部分产品实际上甲乙级混合，出现局部甲级。目前，销售型写字楼市场产品同质化局面被打破，部分项目价值点突出，通过产品细节设计，产品配套服务及办公环境方面，极具项目特色。此外，销售型写字楼去化速度较慢，持续以价换量，溢价水平较低，后续市场存量较大且产品竞争激烈。

运营型写字楼空置率高企

　　相比之下，太原市的运营写字楼项目分布区域性明显集中，依赖城市核心区位及规划发展，主要分布在城市主干道。写字楼运营存在高品质空置率较高，客户承受能力较低，租金水平低，溢价率低，资金压力较大等问题。
　　山西世纪朗润数据分析，太原的写字楼聚集效应，明显主要集中在高新商务中心、迎泽商务中心、府东府西商务中心，不同区域承载功能差异化明显。南内环商务中心、长风商务中心、朝阳商务中心专业集聚度较高且租金水平适中，空置率较低；长风亲贤商务中心、高新商务中心由于两极分化严重，导致区域内空置率较高；府东府西中心和漪汾兴华商务中心基于其区域功能减弱，空置率较高；租金水平以每平方米1.5万-2万元为主力水平。
　　据悉，太原的甲级写字楼入住率普遍较低，由于入市时间晚，没有形成稳定租客，此外其租金及物业费过高，中小企业难以承受，入驻企业多为房地产、能源、科技公司；乙级写字楼入住率最高，大多运营时间较长，有稳定的租客，租金水平适中，入驻企业以能源、金融、服务、科技类产业为主。
　　从写字楼硬件看，甲级写字楼硬件档次较高，外立面基本为玻璃幕墙+石材打造，具有良好的形象标准。乙级写字楼在产品硬件打造上基本类似甲级，空调及电梯大部分选择国内品牌；丙级写字楼的产品档次较低，立面材质以涂料瓷砖为主，多层建筑，大堂层高较低。从客群分析，太原市场主要客群为社会服务行业客群，主力客户为咨询行业、零售业等；其次培训机构等教育事业及工程建筑类占比高。
　　随着城市版图的不断扩大，作为城市形象的“名片”，太原的写字楼也在不断升级进步，从最初的简单办公场地、行政办公楼、综合性商务写字楼，升级成长为如今的超高层智能写字楼，写字楼产品越来越注重服务性，越来越趋于智能化。（本版稿件、图片均由本报记者郝薇采写、拍摄）