近年来，很多人选择购买城市周边农村的自建房，然而，这样的做法却存在巨大的风险。近日，阳城县人民法院就审理了一起农村自建房买卖纠纷案，法院依法判定双方的房屋买卖合同无效。
　　2014年，小王与自家远房亲戚小张达成一致意见，欲购买小张位于某村的农村自建房二层，价款为9万元。很快，双方签订了房屋买卖合同，小王也对该房屋进行了装修并入住。2022年，小王将自己的户口迁入该村。2023年，双方因琐事发生矛盾，小王诉至法院，要求确认其与小张之间的房屋买卖合同无效，并退还购房款、赔偿装修等损失。
　　法院经审理认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。农村房屋的买卖涉及到相应宅基地使用权的转让，宅基地使用权是集体经济组织成员特有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系，不得转让给非本集体经济组织成员。本案中，小王与小张签订房屋买卖合同时，其并非涉案房屋所在村的村民，虽然小王于2022年将户口迁至该村，但至今仍非该集体经济组织成员，故小王和小张之间的房屋买卖合同因违反土地管理法的效力性、强制性规定而无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。小王与小张签订房屋买卖合同时，双方均知道案涉房屋系建造在集体土地上的农村建房，且双方均知道小王并非本村集体经济组织成员，故对该无效合同的签订，双方均存在过错，各自应当承担相应的责任。最终，法院判决小张返还小王购房款9万元，装修损失由小王和小张各承担一半。

法官说法

　　宅基地使用权是农村集体经济组织成员特有的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据民法典、土地管理法等法律法规的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让，农民住宅用地只能分配给本村村民，任何单位或个人不得非法租用、占用农村集体所有土地搞房地产开发。凡是本集体经济组织以外的人与农民所签宅基地买卖合同，均属无效合同，应当按照合同无效的法律后果承担责任。
　　现实生活中，非本村村民购买农村宅基地房屋现象虽然法律法规明令禁止，政府也不予办理相关证件，但仍有一部分人抱着“房子便宜、又不是自己一个人买”的心理购买。购房后，往往因拆迁或其他经济利益的驱动而提起确认合同无效的诉讼，不但给宅基地房屋的买受人带来极大的烦恼，还有可能让其遭受经济上的巨大损失。

　　本报记者曹佩